深物业A 000011

(一)主要业务概述深物业集团成立于1982年,公司前身为罗湖工程建设指挥部,1985年8月改名为深圳市物业发展总公司,1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位,1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。

1992年3月,公司股票(深物业A/B,000011/200011)正式在深交所挂牌上市。

深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程,是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者,国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。

公司因国贸大厦而生,因改革开放而兴,与深圳这座奇迹之城共生共长,成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。

深物业人高举“敢为人先,变革图强”的精神旗帜,围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位,坚守初心、砥砺奋进。

公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团,新时代新阶段,公司审时度势、顺势而为,向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。

1.产城空间开发公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发,拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。

基于现有房地产开发业务,公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进,以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体,依托公司上市平台加大资本运作力度,合理布局城市空间开发板块。

报告期内,各在售项目根据市场形势适时调整促销策略,在全力以赴完成年度销售回款任务的同时,确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。

2.物业管理服务公司物管板块以国贸物业为平台,国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业,历经三十多年发展,已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商,连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”,在管项目遍布全国,业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。

现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态,正布局进入基层社会治理领域,协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境,基本形成多业态综合发展的良好格局。

国贸物业下设20余家子公司,以总部各职能部室为平台,积极构建“市场、赋能、监管”三大中心,形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心,以持续、有效实现“1+1>2”的协调发展新格局。

3.产业生态运营产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势,围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手,加强内外部战略合作,致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环,不断优化园区内空间服务和租赁生态圈,已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验,形成独特成熟的业务发展模式。

公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理,未来将逐步扩大租赁业务范围,提升物业租赁发展能力,在此基础上,逐步将产业生态运营重心转向科技园区,提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务,塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。

4.其他业务报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。

餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营,国贸餐饮于1986年成立,1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外,开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾,声誉远播海内外。

工程监理业务由监理公司运营,其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质,前身是深物业工程管理部,直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作,见证了创造“深圳速度”的全过程,长期以来以服务集团开发项目为主。

(二)公司2025年经营情况2025年面对房地产行业深度重构的复杂环境和市场波动带来的多重挑战,公司始终坚守国企担当,在攻坚克难中筑牢发展根基,在转型升级中积累前进动能。

地产板块顶住市场压力,重点项目有序推进,通过存量盘活与精准营销实现了现金流基本盘稳定;物业管理板块持续扩容,智慧化升级与增值服务拓展有序推进,在管面积成功突破4800万平方米,国贸物业的行业标杆效应进一步凸显;资产运营板块保持稳定收益,为集团提供了可靠的利润支撑。

报告期内,集团总资产规模约154.28亿元,全年营业收入约23.83亿元,总体完成年度主要经济指标。

一是产城空间开发板块承压奋进,稳妥推进房地产去化相关工作。

房地产业务全年实现营业收入5.67亿元,占总营收比重为23.79%。

在宏观经济波动及行业转型调整的双重挑战下,地产板块以“尽去化、促回款、稳效益”为目标,保持定力、积极施策,总体完成了年度销售任务。

报告期内,光明御棠上府项目、澜湖时代项目、深扬数智城项目、滨海港湾项目各大房地产项目齐发,营销管理积极应对市场变化、审慎研判,密切监控各重点区域市场动态,抢抓市场时机销售去化。

持续强化节点目标和资源保障协同,集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念,高度协同联动,加强精细化管控应对市场变化,全盘统筹牵引项目建设,提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作,实现各在建项目高效有序开发,房地产项目开发全过程的精细化管控体系已趋于成熟。

二是物业管理板块锐意改革,持续加强市场拓展力度。

物业管理业务全年实现营业收入16.37亿元,占总营收比重为68.70%,较2024年比重有所上升。

物管板块紧扣高质量发展策略,实现经营规模、经济效益与品牌价值的多点突破。

在管面积突破4800万平方米,成功开拓了“物业城市”新赛道与西北市场新版图,首次进军国际化高端创新教育服务与高铁交通枢纽领域,在管业态持续丰富升级。

积极探索增值服务新动能,紧扣“基础服务+多种经营”核心战略,多种经营收入稳步增长。

深入推进专业化布局,激发内部协同势能,聚焦水电、电梯等核心业务实行“战略统筹+独立运营”模式,完成内部业务整合,业务融合成效良好。

加大应收账款清收力度,综合回款率持续改善。

在深圳市经济特区建立45周年之际,公司入选“品牌发展典型案例”,获颁“卓越品牌”证书;参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准,并先后获得“2025年度服务力产业园标杆项目”、“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”等多项荣誉,品牌价值和美誉度不断提升。

三是产业生态运营板块深耕细作,持续夯实资产管理业务基础。

资产运营业务全年实现营业收入1.79亿元,占总营收比重为7.52%。

近年来,公司多措并举加快转型升级,聚焦存量升级、增量突破与平台构建,全力打造首个自主运营的商业品牌。

报告期内,采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场,建设工程上攻克多项技术难题,在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上不断前行。

产业运营板块通过建立“小总部+项目部”的平台管控架构,编制轻资产委托管理业务实施方案,初步构建起项目全周期商业运作模型。

产业招商方面,质效并重,不断提升项目差异化竞争力,积极推动项目招商工作等。

(三)公司2025年安全生产情况2025年,深物业集团坚守安全生产红线底线,统筹发展与安全,积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的部署和要求,全面压实企业主体责任,严格执行安全生产“三管三必须”与“一岗双责”。

集团全年安全生产形势平稳可控,全年未发生重大安全生产责任事故,为集团高质量发展创造了安全稳定的良好环境。

2025年度,面对国内外形势深刻复杂变化,党中央提出坚持稳中求进工作总基调,实施更加积极有为的宏观政策,纵深推进全国统一大市场建设,推动我国经济顶压前行、向新向优发展,“十四五”圆满收官,第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局。

党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出“推动房地产高质量发展”,长远看,我国房地产发展仍有较大潜力和空间。

深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向,紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节,重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务,努力在房地产行业调整阶段抢占先机,注重提升产品品质和服务,坚持稳健经营,共谋持续发展,打造市场化运作的商置物业平台,以确定性工作扎实推动企业高质量发展。

未来一年,集团将在抓好存量项目开发、销售的同时,持续跟进寻求增量资源,为“十五五”期间发展奠定基础。

项目开发方面,稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设、国贸商场改造,打造品质标杆示范项目,持续提升开发能力,强化质量管控,深化精益管理,提升产品综合竞争力,积极打造“好房子”;销售去化方面,动态调整在售项目促销策略,实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配;土地储备方面,深挖存量资产价值,探索轻资产运作路径,加快构建房地产开发新模式,为公司可持续发展获得更多资源。

(一)行业格局和趋势(一)宏观经济形势及行业发展现状2025年,全球房地产市场表现分化,部分发达经济体房价保持韧性,而新兴市场普遍承压,国内市场资本流动与市场情绪仍受全球货币政策变化牵动。

中国经济温和修复,房地产作为重要支柱仍具支撑作用,中央层面强化“稳预期、去库存、优供给”政策导向,通过收储存量房用于保障住房、优化公积金、降低首付与利率等组合措施系统托底市场。

住房公积金制度改革全面深化,“好房子”建设纳入国家行动,推动安全、舒适、绿色、智慧住宅标准落地;“保交房”白名单机制持续扩容,保障项目融资与交付。

同时,探索存量土地与房屋盘活路径,推动城市更新与危旧房改造,构建以“以人定房、以房定钱”为核心的新发展模式。

政策组合拳从供需两端协同发力,标志着行业正加速告别高杠杆旧循环,迈向高质量、可持续发展新阶段。

(二)行业政策环境2025年,全国房地产市场整体延续调整态势。

二季度以来新房销售边际转弱,二手房市场持续“以价换量”,市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。

8月,国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”,释放积极信号。

10月,《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”,并提出清理住房消费不合理限制性措施。

12月,中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效,继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,发挥存量政策和增量政策集成效应,加大逆周期和跨周期调节力度,切实提升宏观经济治理效能”并强调“要坚持内需主导,建设强大国内市场”,为2026年宏观政策定调。

需求端政策多维度协同发力激活市场。

核心城市全面取消限购、限售,非户籍居民购房门槛显著降低;个人住房贷款加权平均利率下降,首套房首付比例下调,存量房贷利率持续压降;“卖旧买新”换购住房个税退税政策延长至2027年,增值税对满2年住房免征、不足2年降至3%;公积金政策围绕“支持多子女家庭、扩大异地使用、拓展提取范围”三大方向持续优化,推动公积金从“购房专属”向“全周期居住支持”转型;鼓励收购存量商品房转化为保障性住房,释放改善型需求。

政策精准聚焦新市民、多子女家庭及换房群体,推动市场从“刚需主导”向“品质改善”转型,增强居民购房意愿与支付能力。

供给端改革聚焦“控增量、去库存、优供给”,通过系统性政策重塑市场结构。

严控新开工与土地供应,2025年全国房屋新开工面积同比下降,推动资源向核心城市优质项目集中。

加速存量商品房盘活,央行设立保障性住房再贷款,支持地方政府收购存量房转化为保障性住房、人才房,强化市场化激励机制。

推行“好房子”国家标准,15个省份出台安全、舒适、绿色、智慧住宅规范,多地推出符合自身需求的优化阳台计容、绿色建材等细化标准。

“保交房”白名单制度在2025年实现规模化扩容与机制优化。

支持房企通过REITs、定增等拓宽股权融资,稳定资金链,推动行业从高周转向高品质、可持续模式转型。

(三)区域市场格局2025年深圳房地产市场呈现“政策托底、需求分化、企业集中、结构优化”的核心格局,房地产政策持续宽松,重点围绕需求端和供给端发力,市场在调整中逐步修复,不同细分领域呈现显著差异。

新房供应收缩、二手房主导市场,价格走势结构性分化显著,核心区优质住宅、商办项目韧性较强,非核心区去化压力较大;房企集中度提升,央国企与本地龙头主导市场;商业办公市场需等待产业需求进一步释放。

2026年政策有望继续优化,市场或在“稳需求、去库存、优供给”中实现动态平衡。

(四)公司所面临的形势与任务当前,宏观形势与行业格局正在发生深刻变革。

中央城市工作会议明确了房地产发展新模式,“好房子”建设、城市更新等政策为我们提供了发展机遇;深圳“十五五”规划提出打造“五个中心”,为企业发展拓展了广阔空间;房地产行业已从“增量时代”进入“存量时代”与“质量时代”,市场逻辑从规模扩张转向价值创造,竞争焦点从资源争夺转向能力比拼。

地产行业精细化转型、物管行业品质化升级、资产运营行业规模化发展,为公司发展开辟了新的转型空间。

目前公司的第一要务是确保现金流安全、严防流动性风险,关键核心是存量去化与资金回笼,同时加速物管板块高质量发展、纵深推进商管板块价值实现,探索主业一体化发展生态。

坚持“稳中求进、提质增效”工作总基调,坚定“去库存、防风险、提质效、促转型”的工作思路,统筹兼顾高质量发展与高水平安全,以更高站位、更大格局、更实作为,推动年度各项任务目标全面完成、各项事业再启新篇。

(五)公司所处行业地位深物业集团与深圳改革开放相伴而生,深耕房地产和物业管理等领域四十余载,行业地位和品牌影响力持续提升,历年来荣获多项荣誉和奖项。

报告期内获得“2025年度服务力产业园标杆项目”“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”。

在深圳市经济特区建立45周年之际,公司入选“品牌发展典型案例”,获颁“卓越品牌”证书,并参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准。

(二)公司发展战略随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势,以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。

在此背景下,公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。

围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力,通过“主业延伸、边缘突破”,重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务,快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务,以科技创新为第一驱动力,充分发挥资金资本的撬动作用,建设门户型智能管控服务平台,立足深圳,以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域,构建智能社会基点功能,打造中国领先的产城空间智慧运营商。

未来公司将立足发展现状,把握发展步骤节奏,按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径,在发展中谋求转型升级机遇,在转型中推动增量发展,构建公司独特发展新优势,开创公司创新发展新格局。

(三)2026年经营计划2026年是“十五五”规划的开局之年,集团总体工作思路是:坚持“稳中求进、提质增效”总基调,锚定“轻重平衡”转型目标,以现金流安全为第一要务,以销售去化与资金回笼为关键核心,以“深耕主业、数智赋能、强基固本”为年度战略主题,统筹高质量发展和高水平安全,推动三大核心业务协同提质,全面激活企业发展内生动力,实现企业高质量、可持续发展。

重点抓好以下四个方面工作:一是深度融入发展大局,稳固经营发展底盘。

公司将紧扣城市发展战略布局,集中资源深耕核心市场,在科创空间打造、产业园区运营等领域主动作为。

坚持战略引领,高质量编制“十五五”战略规划,推动公司发展与城市升级、产业进步同频共振。

始终将现金流安全作为战略落地的首要底线,优化融资结构,强化资金精细运作与预算刚性管控,层层压实经营责任,守住企业发展的资金生命线。

二是优化主业板块协同,提升核心运营效能。

坚持业务向主责主业集中、向优势领域集聚,构建地产、物管、商置一体化发展生态。

地产板块聚焦“去化回款、盘活存量、创新模式”,动态调整销售策略,深挖存量资产价值,探索轻资产运作路径,加快构建房地产开发新模式;物管板块以提质升级、规模突破为目标,确保在管面积稳步突破的同时积极拓展高端业态与增值服务,构建综合性专业配套服务平台;商业运营板块紧扣商管平台定位,全力保障重点项目如期开业,打造轻资产输出样板,推动存量资产管理向“主动经营”转型,全面提升资产运营效益。

三是夯实核心底层能力,全面提升公司治理水平。

以组织、人才、科技为抓手,持续优化组织架构,深化选人用人与薪酬绩效改革,激活组织内生动力。

加速数字化转型,构建统一的数据标准与中台,深化AI技术在多场景的应用,充分发挥数据驱动的决策支持作用,推进标准化建设。

提升总部运营与资产管理效能,完善资产“投、融、管、退”全流程体系,打造专业化资产管理团队,实现资产价值最大化。

加强企业交流合作,引入先进管理经验与国际服务标准,推动整体服务能级迈上新台阶。

四是筑牢安全发展根基,擦亮上市公司品牌价值。

将合规风控、安全维稳、品牌建设等融入企业发展各环节,恪守国资监管与上市公司运作要求,严控法律、合规、廉洁等各类风险。

坚守安全底线,严格落实安全生产“三管三必须”与“一岗双责”,常态化开展隐患排查治理,确保企业经营大局安全稳定。

厚植企业文化底蕴,传承“敢为人先、变革图强”的企业精神,践行“同心、同创、同享”的核心价值观,推动全员形成干事创业的强大合力。