大悦城 000031

(一)公司战略公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位,坚持“1123”战略体系。

其中,“1”提升,即提升商业引领地位,坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇,加快REITs发展,持续提升经营能力。

“1”夯实,即夯实高质量开发业务,面向改善性需求,打造“好房子”。

“2”聚焦,即产品聚焦、区域聚焦,发展优势产品,提升品牌影响力;聚焦核心城市、核心板块,坚持深耕。

“3”精进,即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进,在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展;持续提升专业能力,坚持专业化经营,做好产品好服务;以降本提质增效为核心,向管理要效益。

公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”,构建发展新模式,实现高质量发展。

(二)公司从事的主要业务公司从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。

公司深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域,业务布局全国38个城市。

在商业地产领域,公司以大悦城和大悦汇为标准产品线,立体化布局,通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系,实现精细化运营,现已在北京、上海、天津、成都、重庆、西安、杭州、沈阳、广州、深圳等全国20余个城市布局,在运营、在建项目总数40余个,引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。

践行“近者悦远者来”的经营理念和“潮流生活文化引领者”的品牌理念,公司商业地产已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量,致力实现“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景。

在住宅业务领域,公司积极响应国家“双碳”目标、“健康中国2030”规划与“好房子”建设号召,将国家战略深度融入住宅业务发展全过程,持续打造符合时代需求与人民期待的优质住宅产品。

公司围绕“主动健康场景生活”产品主张,通过创新研发打造“中粮好房子”产品体系,联合清华大学等头部科研院所及产业链头部企业开展技术创新与场景实践,不断完善产品理念、居住场景、核心技术与部品体系。

同时,通过居住示范场景的营造,强化产品力转译,持续提升产品影响力;坚持新项目品质提升与存量项目价值重塑并重,将好房子理念全面落地于项目开发与优化提升工作中,稳步推进住宅业务高质量发展。

在产业地产和写字楼领域,公司目前业务分布于北京、深圳、成都、香港等核心城市,围绕大健康、智能制造、清洁能源三大产业领域,通过重、中、轻结合的方式,优做增量,做大规模贡献收益,以运营带动资产提升,以更新带动价值重塑。

同时,公司以“品牌力、产品力、招商力、运营力、焕新力”五大核心能力为引擎,打造产业服务体系、构建竞争优势,为政府、企业与合作伙伴创造可持续的长期价值。

(三)报告期公司经营情况经营情况概述2025年,公司围绕“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”经营方针,系统推进各项改革和经营管理工作:夯实战略重塑,保持发展态势,为未来发展储备动能;开展资本重塑,圆满完成大悦城地产私有化,理顺资本架构,有力提升资产价值及治理效能;实施业务重塑,商业一体化改革步伐坚定;推进产品重塑,打造“中粮好房子”;坚决履行央企责任,落实“保交付、促消费”,在服务和保障民生中发挥央企作用;持续加强团队建设,建立核心人才库。

公司通过持续深化改革提升管理效益,实现2025年总体经营稳中有进,同时也向着高质量转型发展的目标坚实迈进。

报告期内,房地产市场仍处于筑底阶段,受行业周期、结算资源的影响,公司销售型业务结算规模有所下降,结算毛利率有所上升,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。

受上述因素影响,报告期内,公司实现营业收入308.92亿元,同比减少48.98亿元,同比下降13.69%;综合毛利率31.80%,较上年同期21.76%上升10.04个百分点;毛利额98.23亿元,同比增加20.34亿元,上升26.11%。

公司实现归母净利润-23.50亿元,同比减亏6.27亿元。

本报告期,公司销售回款同比减少,全年经营活动净现金流30.23亿元,同比下降54.32%。

报告期末公司总资产1,570.16亿元,较年初下降12.07%;归属于上市公司股东的净资产102.81亿元,较年初下降2.97%。

公司坚持战略导向、资源聚焦,以商业为本,重点布局新一线及重点二线城市。

报告期获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目,分别位于三亚、成都、青岛的核心板块,土地面积共计217,565平方米,计容建筑面积481,656平方米,土地款总额(全口径)384,515万元。

报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈,土地储备可售货值约969亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。

公司持续优化资金管理体系,确保流动资金高效运作;通过精细化现金流预测及预算管理,平衡资金流动性与风险控制;同时,公司持续优化债务结构、降低融资成本。

在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下,充分理解政策导向,截至报告期末成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个,保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。

报告期内,在适度宽松的货币政策环境下,公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元,有效降低综合融资成本。

2025年公司综合融资成本为3.54%,较同期下降52个基点。

报告期,中诚信国际信用评级有限责任公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

各业务板块经营情况1、开发业务根据国家统计局公布的数据,2025年全国新建商品房销售面积为8.81亿平方米,同比下降8.7%,国内房地产市场仍处于深度调整周期。

行业整体承压的背景下,公司销售型业务2025年实现全口径签约160亿元,签约面积95万平方米。

公司持续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动,以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带,全面整合中粮旗下福临门、蒙牛、中粮可口可乐、大悦城商业等品牌的独特资源与业务优势,共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动,有效促进销售转化与业绩提升。

同时公司不断强化营销创新能力,迭代营销方式,持续通过大悦新媒体矩阵开展精准营销,推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。

公司将国家战略融入企业发展全局,持续深耕“好房子”。

首先,公司历时两年、投入研发经费近千万元,倾力推进“中粮好房子”建设,提出“主动健康场景生活”的产品主张,实现产品力跃升。

产品研究相关合作方包含清华大学、中国建筑科学研究院、中国建筑标准设计研究院,及方太幸福厨房、华为终端研究有限公司等数十家行业头部企业,在产品理念、场景、技术、部品方面完成兼具前沿与落地的实践,2025年“中粮好房子场景实验室”实现健康居住范本落地,相关成果获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”等奖项。

克而瑞住宅产品力排名跃升至29名,客户满意度五项指标全面提升,房屋设计、房屋质量满意度达行业TOP10均值水平。

其次,公司积极响应国家战略,引领行业绿色健康转型,率先开展“主动式建筑”理念在国内住宅产品方面的实践。

公司作为参编单位,正在参与由清华大学牵头主编的《主动式健康住宅建筑低碳设计标准》(团体标准)的编制,推动国际标准本土化。

主动式建筑强调人的舒适、健康与能源环境的平衡,符合当下“好房子”以客户需求为核心的要求。

公司将主动式建筑与中国特色的人居需求相结合,制定了更以人为本的室内健康环境标准,发挥了央企在推动行业技术进步和标准升级方面的引领作用。

报告期内,公司坚持提升新项目及存量项目产品力。

一方面,公司打造多个当地明星标杆项目,上海北外滩壹号、深圳悦章·凤凰里、西安奥体壹号等项目成为区域标杆红盘。

西安悦著·央宸获2025年上半年克而瑞“中国好房子作品TOP20”,并与悦著·云轩同步入选中房协组织编制的“好房子”国标图集;中粮·北外滩壹号获克而瑞2025年度“中国好房子作品TOP20”;济南悦章·天城获2025年度中国“绿色低碳”好房子;三亚中粮·铂悦壹号获得中指信息技术研究院2025年人居梦想“好房子”。

另一方面,公司开展存量项目价值重塑行动,将“好房子”理念融入深圳中粮祥云国际项目(二期)、长沙观澜祥云等项目并进行优化,全年开放5个焕新项目。

其中长沙观澜祥云项目焕新样板间开放后,当月成交量显著提升,激活存量市场活力。

2、经营业务公司经营业务运营能力突出,品牌价值领先,公司将持续扩大经营业务的版图,提升公司整体盈利能力。

公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓,收入主要来源于租金收入、增值服务等。

2.1购物中心报告期内,国家宏观政策持续加力促消费、稳增长,消费市场总体平稳复苏,公司商业业务秉承“卓越的城市运营与美好生活服务商”愿景,聚焦重点区域与核心城市深耕发展,商业项目全国布局44个(含轻资产和非标准化产品),商业建筑面积约470万平方米。

截至2025年12月31日,公司在营项目37个,商业建筑面积约388万平方米,其中包括24个大悦城购物中心(含轻资产),商业建筑面积约322万平方米,2个大悦汇(轻资产),商业建筑面积约19万平方米;公司在建、筹备的项目(含轻资产和非标准化产品)7个,商业建筑面积约82万平方米。

报告期内,公司购物中心实现销售额463.7亿元,同比增长15.5%;客流4.49亿,同比提升22.7%,平均出租率94%。

面对行业深度调整与存量竞争格局,公司全面推进“1123”战略体系重塑,明确将“提升商业引领地位”置于首位,坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。

2025年,公司持续深耕年轻消费赛道,深化“大悦城、大朋友”核心理念,构建动态化年轻力洞察与转化体系,不断焕新品牌活力,夯实商业核心竞争力。

年内扎实推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划,全年落地近2,000场年轻力主题活动,其中全国首展159场,IP销售额达6.4亿元;会员总量近2,478万人,会员销售额突破100亿元。

同时公司持续打造大悦嗨新节、大悦疯抢节等原创经营档期IP,举办超300场特色活动及IP快闪,嗨新节销售额4.5亿元,同比增长8.2%;疯抢节销售额6.9亿元,同比增长31%。

创新推出年末会员回馈IP“悦粉盛典”,实现会员销售额11亿元,同比增长7%;新增会员95万人次,同比增长38.3%,有效提升客流转化与消费体验,实现品牌与消费价值双向增长。

报告期内,公司迎来南昌大悦城、深圳大悦城双项目高品质开业。

两项目开业当日出租率均突破94%,其中深圳大悦城实现99%出租率、97%开业率,同时积极践行首店经济,拉动消费促增长,深圳大悦城首店定制店占比超50%,超百家品牌开业当日业绩刷新全国和深圳纪录;南昌大悦城区域首店141家,占比超60%,树立行业品质标杆。

报告期内,公司共揽获200余个重量级行业奖项,多年蝉联赢商网“零售商业地产企业综合实力百强榜”、观点“年度影响力商业地产运营商”、克而瑞“中国不动产商管综合实力TOP10企业”、万商“年度影响力商业不动产企业TOP5”、中购联“年度商业管理公司卓越榜”等,品牌影响力持续提升。

此外,苏州大悦城、三亚大悦城双双荣获“铂金级”绿色低碳与可持续发展项目认证,绿色运营与可持续发展能力行业领先,核心竞争力持续巩固。

公司已于2024年成功发行消费基础设施REITs——华夏大悦城商业REIT,底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城,各项经营指标表现良好,期末出租率为98.10%,较预测的95.50%提升了2.6个百分点;华夏大悦城商业REIT上市至今累计分红5次,全年按募集规模计算年化分派率为5.48%。

目前,华夏大悦城商业REIT回流资金已用于商业地产项目获取及投资,公司成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环,构建“资产管理”与“运营管理”分离的专业化体系,推动商业一体化改革走深走实。

展望2026年,面对消费持续复苏、年轻圈层不断细分、绿色低碳与体验创新深度融合的行业新趋势,公司商业将持续深化“大悦城、大朋友”品牌理念,以城市更新赋能价值提升,以绿色运营践行可持续发展,以场景创新与会员运营深耕年轻力。

公司将以“有温度、敢担当、玩在一起”的姿态,紧密拥抱开放多元的青年群体,与青年世代同频成长,共筑高质量发展的商业新未来。

2.2写字楼与产业地产报告期内,公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局,成功抵御市场下行冲击。

公司在品牌端持续发力,产业品牌价值不断攀升,荣获“2025产业园区运营企业卓越表现TOP3”、“2025年中国写字楼行业竞争力TOP3”、“2025中国写字楼运营商TOP3”等奖项。

报告期内,写字楼整体平均出租率90.3%,产业地产整体平均出租率91%。

报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约27万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米),深圳在运营项目整体平均出租率98.5%。

公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。

报告期内,公司成功中标并签约上海滴水湖国际中心项目,该项目是公司在上海落地的首个产业综合体轻资产输出项目,受托管理面积25.3万平方米,成为央企资源耦合、深度协同的标杆范例;同时顺利完成北京汇京双子座资产管理协议续签,持续巩固战略合作关系。

此外,公司在北京、天津通过管理输出方式运营管理中关村(大兴)细胞与基因治疗产业园(原中粮·达瑞兴生命健康产业园)、天开津南园·开物园等项目。

公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策,运营工作始终锚定客户价值核心,聚焦产业生态构建与服务效能提升,多维发力打造标杆运营能力:一是深化政企联动赋能企业成长,成功集聚专精特新企业78家(其中国家级“小巨人”13家、省级9家、市级56家),构建起高质量产业发展生态;二是打造特色IP强化客户粘性,全年举办各类社群活动150余次,持续运营“走进名企”、“悦BA篮球赛”等标杆IP,以优质体验增强客户归属感;三是狠抓整改升级迭代服务品质,完成93项硬件设施改造及软性服务提升,推动服务体系持续优化。

公司持续发挥运营优势,项目运营实力获政府认可,北京房山中粮健康科技园荣获“2025中国产业园品牌价值10强”,深圳中粮(福安)机器人科技园荣获“湾区机器人产业集群示范性园区”、“湾区高端装备产业集群示范性园区”等奖项。

2.3酒店与长租公寓公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营。

报告期末,公司在北京、三亚拥有4家酒店,建筑面积约27万平方米,均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段,包括部分地标级奢华酒店项目。

报告期内,公司基于精准的市场分析与研判,对重要运营指标、重点管理提升项目加大管控及督导力度,持续聚焦精细化管理,细化客群分析实现产品焕新升级,进一步提升酒店运营管理能力和市场竞争力,实现酒店板块整体出租率81%。

同时,酒店业务不断提升产品及服务质量,维护良好的市场口碑,提升客户满意度。

报告期内,旗下酒店荣获多项荣誉:三亚美高梅度假酒店荣获“第17届Voyage酒店大奖年度精选度假酒店”;三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“悦游读者之选2025最佳酒店”;北京华尔道夫酒店荣获“2025米其林指南一星钥酒店”,同时紫金阁中餐厅连续六年蝉联北京米其林指南一星餐厅;北京大悦酒店荣获第18届中国最佳酒店大奖“最受消费者欢迎酒店品牌”。

长租公寓业务持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设,深耕住房租赁市场,助力新时代城市美好生活。

公司在北京、深圳管理10个长租公寓项目,建筑面积约9万平方米。

报告期内,公司深度挖潜居住需求,着力提升精准获客能力;聚焦精细化运营,提升服务能力与产品品质,实现以客户体验为中心的服务升维,平均出租率93%。

报告期内,大悦乐邑长租公寓荣获“全国保障性租赁住房卓越品牌企业”。

3、物业管理服务2025年物业管理行业在政策引导下聚焦质价相符与规范运营,以数字化赋能服务提质,行业格局持续分化,整体由规模扩张转向存量精耕与高质量价值增长。

在此背景下,报告期内公司通过精细化管理、优化人均管理效能等降本增效方式,实现利润的稳步增长;继续深化项目服务等级、服务流程SOP细化及“四不两直”品检标准细化工作,强化落地实践;通过短板提升、重点项目督导、客户拜访沟通转化、社文活动打造、显性化服务亮点设计等多项举措,助力满意度保持历史高位。

报告期末,物业管理服务已进驻40余个城市,在管项目161个,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约3,200万平方米,较上年末增长6.1%,在管面积近2,863万平方米,较上年末增长12.5%。

公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”,连年稳步提升,并荣获“2025中国红色物业服务优秀企业”、“2025中国国有物业服务优秀企业”以及“2025中国物业高品质服务力百强企业”等行业荣誉。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。

公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。

商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。

公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。

鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。

公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。

截至2025年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币632,746.79万元。

从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

(一)行业环境和发展趋势2026年是“十五五”开局之年,宏观政策持续宽松,我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变,为房地产市场止跌回稳提供了外部基础。

行业历经四年深度调整,核心指标降幅收窄,去库存稳步推进,整体步入筑底阶段。

政策重心全面转向构建房地产新发展模式,重点聚焦保障性住房、城市更新及“好房子”建设,行业发展逐步从“增量扩张”向“存量优化”转变。

住宅开发方面,随着中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”的深化落实,市场将逐步筑底,部分热点城市有望率先实现量价回稳。

同时,“好房子”标准的完善与推广,将为高品质改善型需求释放提供驱动力,推动市场从“有没有”向“好不好”转变。

商业运营方面,行业呈现“存量提升为主、增量有所收缩”特征。

12月中央经济工作会议强调要“坚持内需主导,建设强大国内市场”,为商业地产市场的恢复带来积极因素。

此外,行业从“资产持有”向“价值运营”深化转型,在城市更新政策的推动下,老旧商业、写字楼等存量资产进行功能升级与改造具备较多的机遇。

同时,随着政策环境的不断优化以及REITs等资产证券化工具的推广应用,优质存量资产迎来发展新机遇。

公司将持续深化“投-融-建-管-退”全链条资产管理能力,积极运用REITs等金融工具,推动存量资产价值重塑,促进增量业务高质量发展。

产业地产作为现代化产业升级的空间载体,迎来重要发展窗口。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中将“建设现代化产业体系,巩固壮大实体经济根基”列为首要任务。

房地产业作为连接产业与空间的重要纽带,正迎来深度参与战略性新兴产业快速发展的战略机遇期。

通过聚焦专业招商和精细运营,房地产业有望充分发挥自身优势,融入国家发展大局,在支撑产业发展的同时,拓展自身高质量发展的新路径与新空间。

通过提升产业生态服务能力,盘活低效用地,打造集研发、生产、服务于一体的复合空间,正成为赋能实体经济的重要载体。

(二)2026年经营计划2026年,公司将在稳健经营和安全发展的基础上,以“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”为年度经营方针,抢抓行业新机遇、聚力培育新动能,全力以赴确保年度目标圆满达成,推动公司发展再上新台阶。

围绕这一方针,公司将加快转型发展,将商业业务作为压舱石,打造一流商业运营能力;将开发业务作为基本盘,优化货值结构,资源聚焦,积极关注城市更新机遇;将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器,提升精细化管理水平,实现规模增长;将商业和物业轻资产业务作为新增长极,加快发展。

公司将统筹资源强化有效投资,对接城市发展需求,坚持效益优先、严控投资质量,以有效投资夯实业绩增量。

同时,做强做大大悦城商业REITs平台,持续释放持有型资产价值。

此外,公司持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”,坚持以客户为中心,强化科技创新应用,推动产品体系迭代升级,不断提升产品力与品牌影响力。