湖南投资 000548

1.主要业务公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。

2.经营模式公司各主营业务板块均为自主经营。

3.主营业务情况说明及行业地位公司拥有的绕南高速100%收费经营权,管辖里程为28.665公里,路段内有湘江黑石铺特大桥（全长3068米）、梅溪湖隧道（全长3320米）,设有黄花塘、坪塘、大托、洞井、万家丽南等5个收费站。

报告期内,该路段通行费收入平均占公司总营收比重约45%以上,是公司核心利润来源；依托地理区位优势,该路段与京港澳高速、沪昆高速形成有效衔接,区域路网协同作用良好；在湖南省高速公路运营企业中,公司路产养护优良率连续两年保持在98%以上,综合管理效能位居全省前列。

资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。

公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司,业务开展主要依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产,目前已运营管理湖南投资大厦、新外滩商业广场自持资产,并承接广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等物业服务项目,物管总面积近60万平方米。

其中,湖南投资大厦年平均出租率稳居所在五一商圈前列,该项目已获评湖南省五星级物业管理项目、长沙市五星甲级商务楼宇；广欣发展、君逸物业连续3年获评湖南省优秀物业企业。

公司“君逸”品牌系列酒店,是公司经营收入来源之一。

旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段,经过多年经营,已形成较为成熟的管理模式和体系,积累了一定基础的客户消费群体,报告期内酒店经营保持稳定,未出现重大经营异常。

为进一步拓展“君逸”系酒店品牌,扩大品牌影响力、完善酒店板块布局,公司于2023年成立湖南君逸财富大酒店有限公司,目前该公司正按计划推进装修施工工作,确保酒店板块实现稳定可持续发展。

公司城市综合体项目以自主开发、销售为主,业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域,是公司经营收入的主要来源之一。

旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司,先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目,目前重点运营项目为浏阳财富新城、广荣福第、广润福园,土地储备有广润福园商业地块、润辰地块（万事达3号地块）。

4.公司的竞争优势与劣势高速公路建设运营板块依托规范化、安全化及信息化运营管理,实现通行费收入稳定。

智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等信息化手段的应用,提升了路段运营管理效率与通行安全保障水平,绕南高速在长沙区域路网中发挥重要作用。

当前绕南高速路段车流量已接近饱和,路面养护压力有所增加,救援保障能力与智慧交通应用水平仍需持续提升,以更好适应通行需求。

资产管理和物业服务板块运营项目整体出租率保持稳定,但受市场环境影响,商业物业租赁价格存在下行压力,两家物业公司需持续拓展增值服务,稳步拓展外部市场业务,增强持续经营能力。

酒店投资经营板块依托“君逸”品牌运营,积累了较为稳定的客户群体。

近年来民宿及各类特色酒店市场发展较快,行业竞争加剧,对公司酒店经营形成一定压力,需进一步优化服务品质、灵活适应市场变化,稳步提升经营水平。

城市综合体投资开发板块经过多年经营,在房地产项目开发、建设及营销方面积累了相应实操经验。

未来需在加快存量项目去化的同时,审慎把握市场节奏,合理推进项目开发,实现稳健发展。

5.主要业绩驱动因素（1）高速公路建设运营报告期内,绕南公司通过技术应用优化运营管理,持续提升运营效能。

搭建智慧高速智能预警平台,提升了路段通行效率,相关工作入选全国高速公路创新发展典型案例、交通行业数字化转型优秀案例。

完成坪塘收费站潮汐车道智能化改造,提升了车辆入口通行效率,项目入选湖南省水路、公路数字化转型智慧收费站项目。

完成黑石铺大桥维修处治工程,保障道路通行安全,相关路段在全省“三保三大一创”综合评估中获评“优等”。

上述运营优化与项目实施,为公司高速板块收入稳定提供了有力支撑。

（2）资产管理和物业服务报告期内,物业服务及资产管理业务平稳运营。

广欣发展围绕自持物业及外部项目开展运营服务,2025年完成湖南投资大厦内多家客户租赁合同续签及租赁面积调整,并通过开展户内增值服务进一步丰富收入来源；截至报告期末,湖南投资大厦出租率为88.03%,相关运营指标优于长沙市甲级写字楼平均水平。

君逸物业公司通过优化招商策略,积极引进多家机构租户,截至报告期末,自持商铺出租率为94.97%,在溁湾镇商圈处于较好水平。

物业出租与增值服务业务稳定开展,为公司贡献了持续稳定的现金流。

（3）酒店投资经营报告期内,受长沙市酒店行业市场竞争加剧的影响,公司旗下两家酒店在经营过程中承受着较大的竞争与经营压力。

君逸山水大酒店通过线上运营及线下市场拓展优化客源结构,相关运营评价位居长沙地区同类型酒店前列。

君逸康年大酒店通过线上线下相结合的方式稳定客源,运营长沙青年人才驿站（天心区站）,获评中国金钥匙中国服务示范企业。

君逸财富大酒店装修工程于2025年5月开工,项目按计划推进。

各酒店多措并举,确保了酒店板块持续运营。

（4）城市综合体投资开发报告期内,城市综合体项目强力推进。

广润福园项目住宅全部售罄,项目获评湖南省优良施工工地、长沙市结构优良工程。

浏阳财富新城引入湖南省级大学生创业孵化基地、浏阳河文化产业园、浏阳国际传播中心等合作方,有效盘活存量资产。

广荣福第加速尾盘去化,自持商业物业已全部出租。

城市综合体项目销售、资产盘活及运营收益,为公司当期营业收入提供了重要支撑。

浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡,包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）；拆迁户29,198.64㎡已办理回迁手续。

土地一级开发情况□适用☑不适用发展战略和未来一年经营计划向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保☑适用☐不适用报告期内,公司为购房客户向金融机构申请按揭贷款提供阶段性担保的发生额为886.00万元,截至2025年12月31日,余额为零。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用☑不适用1.概述2025年,公司实现营业收入51,942.10万元,同比下降17.71%；营业总成本41,135.04万元,同比下降14.88%；税金及附加2,707.50万元,同比上升20.69%；利润总额8,197.42万元,同比下降33.99%；归属于上市公司股东的净利润4,206.73万元,同比下降48.33%；每股收益0.0843元,同比下降48.31%；加权平均净资产收益率2.06%,同比减少1.98个百分点。

本期各项指标同比下降的主要原因为：（1）本期营业收入下降的主要原因是城市综合体投资开发板块销售收入较上年减少,高速公路建设运营板块受路网扩张分流,货车流量略有减少；（2）本期营业总成本减少的主要原因是城市综合体投资开发板块收入减少,结转成本相应减少；（3）本期税金及附加增加的主要原因是广润福园房地产住宅项目土地增值税清算缴纳税费；（4）本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、本期每股收益及加权平均净资产收益率下降的主要原因是收入下降,利润减少。

1.行业格局和趋势（1）高速公路建设运营交通运输部研究出台了《关于进一步促进高速公路高质量发展的指导意见》（以下简称《意见》）,《意见》明确提出到2035年,建成便捷顺畅、经济高效、安全可靠、融合衔接、绿色集约、智能先进的现代化高速公路网络,实现“一流设施、一流技术、一流管理、一流服务”的总体目标。

从规划设计的科学论证到精品工程的匠心打造,从精准养护的常态长效到运营服务的优化升级,从安全基础的夯实筑牢到转型升级的加速突破,再到体制机制的健全完善,全方位覆盖高速公路发展各环节、各领域。

同时,根据《湖南省高速公路网规划（2024-2035年）》,至2035年,全省将新增高速公路2796公里,其中国家高速公路482公里、地方高速公路2314公里。

规划立足湖南“一带一部”区位优势,着力构建“两环两轴八纵八横”高速公路主骨架,同步预留6条展望线,并适时推进长沙绕城、长沙至永安、长韶娄等省会周边拥堵路段扩容改造。

国家及湖南省持续大力推进高速公路高质量发展与路网扩容升级,未来高速公路建设、运营、养护及改扩建等相关市场需求将保持稳定增长。

公司作为高速公路相关业务主体,将积极研究并把握路网完善、车流量提升等政策导向带来的发展机遇,依托自身现有业务基础,巩固并拓展主营业务空间,持续提升自身持续经营能力与盈利水平。

（2）资产管理和物业服务当前长沙写字楼市场已进入存量竞争、品质提升与精细化运营阶段,市场整体以稳为主、分化加剧。

新增供应持续增加,市场竞争较为激烈,租金水平承压；需求以中小企业及分支机构为主,呈现单户需求面积小特征,办公需求更加注重生态、配套及综合成本。

运营服务能力、产业集聚效应及政策支持成为影响项目竞争力的关键因素。

公司将持续提升资产管理与物业服务水平,强化运营能力,积极应对市场变化,保障相关业务稳健发展。

（3）酒店投资经营长沙酒店将步入存量优化、体验升级、分化迭代的新阶段,从规模扩张转向价值竞争。

市场从商圈单核吸附转向多极联动,梅溪湖、高铁会展等新兴板块崛起,产业商务与文旅体验需求双升；国潮文化IP与沉浸式体验成主流,“酒店+康养/文创”深度落地,空间开放共享提升非房收入；数字化全流程应用,智能化与绿色化标配,精细化运营能力直接决定资产价值；头部连锁化提质,存量物业翻新潮启动,中小酒店依托本地化特色突围。

公司将顺应行业发展趋势,持续优化酒店经营管理,提升服务品质与资产运营效益,实现酒店业务稳健发展。

（4）城市综合体投资开发展望“十五五”期间,房地产行业将全面进入高质量发展新阶段,政策层面,“稳楼市”基调延续,调控更加精细化。

预计长沙房地产将呈现稳中有进、结构分化、品质跃升的新常态,2026年以稳市场为首要任务。

核心区稳中有升,远郊去化压力大,区域分化加剧；好房子成为主流,绿色、智能、装配式建造普及；新规范产品全面迭代,城市更新加速,商改住、存量土地盘活及存量房收购转化为保障房成为重点；全生命周期监管强化,现房销售推进,租购并举与房票安置完善机制；国企改革与新质生产力融合,行业从增量扩张转向存量挖潜,高质量发展提速。

公司将紧跟行业政策导向与市场变化,聚焦品质提升与存量挖潜,合理布局城市综合体投资开发业务,保障业务稳健有序推进。

2.公司发展战略2026年是中国共产党成立105周年,也是“十五五”开局之年。

公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大和二十届历次全会以及中央、省委、市委经济工作会议精神,坚持稳中求进工作总基调,完整准确全面贯彻新发展理念,积极服务和融入新发展格局,锚定“三高四新”美好蓝图,抢抓发展机遇,深化改革创新,切实增强核心功能、提升核心竞争力,坚定不移做强做优做大,为全市高质量发展贡献上市国企力量。

3.2026年年度经营计划（1）以党建引领促提质增效,奋力打造坚强战斗堡垒坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂,全面贯彻落实新时代党的建设总要求和新时代党的组织路线,把党的政治建设摆在首位,积极履职尽责,落实工作责任,努力提升专业素养和能力水平,深化“548先锋潮”党建品牌,持续拓展“清廉湖南投资”影响力、渗透力,严格落实公司党委、董事会相关部署。

（2）以系统思维促布局优化,着力抓好重点项目建设凝心聚力完成“十五五”规划编制工作。

深耕主业经营,积极培育收入、利润新增长点,注重优质投资标的筛选,探索企业发展新路径。

综合研判市场需求、行业趋势等核心要素,择优开展新项目布局、储备与开发,全面夯实企业可持续发展根基。

（3）以底线思维促安全生产,切实提高风险防控能力水平要守好安全生产“责任田”,严格落实安全生产责任制和各项安全防范措施,注重研究部署,层层传导压力。

强化督促检查,加强风险排查和源头治理,全力推动各类隐患动态清零。

抓实抓细重点场所安全防范工作,加强全过程监管,严防安全事故发生,为企业高质量发展筑牢安全屏障。