阳光股份 000608

报告期内,公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块,在行业深度调整期实现稳健发展。

(一)商业运营管理业务公司依托资深专业运营团队,为商业项目提供全生命周期运营管理服务。

报告期内,公司致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段,为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化,进而获得管理服务收入。

(二)物业租赁业务业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁,聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目,通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量。

报告期内,公司延续精细化运营传统,针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案,强化与优质租户的长期合作,核心项目出租率保持较高水平,为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。

(三)房屋销售业务报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售。

公司结合市场需求优化销售策略,通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化,在保障现金流回笼的同时,进一步优化资产结构,为核心运营业务聚焦奠定基础。

2025年,商业地产行业在经济弱复苏与消费升级转型的双重影响下,呈现出“分化加剧、提质增效”的发展态势。

公司上下紧密围绕年度经营目标,迎难而上,主动作为,在多个业务领域与项目管理中取得了积极进展。

一、租赁基本盘稳中有升2025年,公司主要租赁项目平均出租率同比增长。

其中,各购物中心面对高压市场态势,以品牌活力激活与租金收益保障为核心,引入一批具有标杆意义和强聚客能力的品牌,全年完成招商调改面积3.62万㎡。

二、对外沟通积极主动,稳住市场信心公司通过业绩说明会、投资者热线等多种渠道,主动对外沟通发声,稳定投资者与市场信心。

三、开源节流齐头并进,保障现金流安全自2022年3月实施应收账款清缴专项工作以来,公司综合收入实际收缴率逐年提升,2025年度持续维持在99%以上。

同时,在满足运营基本需求的前提下,公司严控成本支出。

四、多元发展积极探索,强化资源储备2025年公司深入开展新兴业务研究,与标的项目负责人进行多轮深度洽谈并前往项目现场考察。

与此同时,公司持续积极拓展优质商业项目。

五、组织架构应需而变,提高组织效能在董事长的指导下,公司调整优化整体组织架构,以更高效地服务业务发展和经营管理,进一步释放组织效能;探索人才梯队建设,编制《人才梯队建设方案》,为人才梯队动态调整提供依据;创新实践评优机制,每季度评选业务单位优秀员工,透明化评选程序、配套多元奖励机制,激发员工积极性,让创造价值的员工获得回报;围绕“挖经验、助提升”,组织开展优秀经营管理案例评选,通过案例复盘与跨部门交流,共享成功经验、沉淀组织智慧、赋能个体成长;推出《追光人,请就位》系列短视频,2025年累计上线6期,让奋斗的员工“被看见”,点燃榜样力量。

六、总部职能下沉一线,聚力业务攻坚总部职能中心持续为一线业务单元提供全方位赋能,在管理工具创新、资源整合、业务支持、人员兼岗及重难点工作实地支援等方面发挥了重要作用。

2026年,公司将在资本市场重回“正轨”。

全公司上下将目标一致,以坚定的决心、务实的举措推进各项工作,用实绩重塑价值。

1、概述报告期内公司实现营业收入34,153.79万元,较上年同期减少7.11%;实现净利润-21,600.40万元,其中实现归属于母公司股东净利润-21,820.99万元,主要由于经评估认定公司及联营、合营公司持有的投资性房地产公允价值下降,报告期内产生较大金额的公允价值变动损失及投资损失、资产减值损失。

与上年同期相比,本报告期归属于母公司股东净利润减少69.01%,主要是本报告期营业毛利较去年同期减少,长期股权投资对联营企业的投资收益减少,以及资产减值损失计提增加。

同时由于去年同期因判决事项冲回了原计提的预计负债,而本报告期无此事项。

(1)物业租赁业务实现营业收入19,940.18万元,较上年同期减少2,722.31万元,减少12.01%,占公司营业收入的58.38%。

主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约,及成都写字楼销售等情况所致。

(2)房产销售业务实现营业收入7,679.96万元,较上年同期增加368.18万元,增加5.04%,占公司营业收入的22.49%。

主要由于报告期内新增大宗写字楼房产销售所致。

(3)商业运营业务实现营业收入6,393.17万元,较上年同期减少127.07万元,减少1.95%,占公司营业收入的18.72%,主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约,及费用减免等情况所致。

(一)行业格局和趋势当前,中国商业地产行业正经历深刻变革,从增量开发转向存量运营,从粗放扩张转向精益管理。

消费市场呈现多元化、体验化、社群化趋势,对商业空间的运营能力提出更高要求。

同时,宏观经济与资本市场的波动也为行业带来挑战与机遇。

(二)公司发展战略2026年,公司将继续秉持“稳健经营、价值挖掘、创新转型”的核心方针,以“夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全”为核心目标,聚焦商业运营本质,通过本土化团队培养、刚需业态聚焦、线下商户联动,稳固核心项目出租率与经营效益;轻资产拓展聚焦熟客资源与低风险项目,以低成本标准化输出稳步扩大管理规模;公司将巩固基本盘,培育增长点,实现从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”的进阶。

(三)经营计划1、夯实基本盘,保障经营收入稳定(1)提升出租效率:针对不同业态、不同区位制定差异化招商策略,强化对新兴品牌与旗舰店级的招商激励。

同时实施灵活招商政策,通过广告资源支持及开业营销联动等措施,提升入驻意愿与长期留存率,助力招商去化。

(2)缩短空置周期:建立租约到期前6个月的续约预警与主动洽谈机制,提前识别续租意向,稳定优质租户。

同步持续完善“招商品牌资源库”,充分整合各项目已积累的品牌储备资源,系统化拓展和储备意向商户,确保商户的更替与引入实现高效无缝衔接。

2、优化项目定位,构筑差异化竞争力(1)业态结构化升级:顺应体验式消费与业态融合趋势,系统性降低零售占比,重点引入沉浸式娱乐、健康运动、文化创意、主题餐饮等高粘性体验业态,形成业态聚落与生态闭环,打造具有鲜明主题与场景特色的商业项目,实现与周边竞品的差异化竞争。

(2)定位差异化突围:依据项目区位与客群特征,确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体验生活中心”、“多彩欢乐聚场”等细分定位,实现与周边竞品的显著区隔。

逐步建立“业态—品牌—场景—活动”四维一体的内容运营体系,推动项目从租赁平台向内容平台转型。

3、深化营销赋能,提升客流与转化效能(1)客流激活:增加高互动性、强参与度的主题活动占比,强化项目吸引力与客户黏性。

依托会员系统与大数据分析,实现客群分层运营,推送个性化活动内容,提升复访率与活跃度。

(2)销售转化:联合商户开展时段性、主题式促销活动,结合节假日、周末、夜间等不同时段,联合商户开展专属促销与补贴活动。

整合项目推广资源与商户自有渠道,实现流量共享与销售共振,提升客流转化率与商户销售业绩。

4、加速资产去化,优化资产结构(1)低效资产快速去化:针对存量车位、写字楼单元等资产,制定“一资产一策略”销售方案,结合市场窗口期灵活调整定价与付款条件,加速现金回流。

探索大宗交易、股权合作等多元退出路径,提升资产周转率。

(2)存量资产经营价值挖掘:对暂未销售资产,推行“租售并举”策略,优先推动整租、分租、联营等经营性方案,实现租金收益覆盖持有成本,并为后续增值退出创造条件。

5、拓展经营规模,探索轻资产发展路径(1)项目拓展:重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会,通过并购、托管、品牌输出等方式,拓展轻资产管理规模。

(2)业务延伸:筛选具有成长潜力的新兴业态品牌或商业运营团队,通过参股经营、合作孵化等模式,延伸商业服务链条,培育第二增长曲线。