天保基建 000965

（一）主要业务情况报告期内,公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。

经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。

房地产开发业务是公司的主要业务,在公司房地产开发项目中,报告期内在建和在售主要项目包括“意境元启项目”、“天成燕居项目”、“意境芳华项目”、“天保九如品筑项目”、“上城观景-天拖二期项目”、“综保区研发中心项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。

上述项目主要位于天津滨海新区,商业项目多数位于天津自贸区。

公司投资并持有一定的投资型物业,以获取稳定的租金回报。

目前持有经营的物业主要包括“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等,上述投资型物业主要集中于天津滨海新区,多数位于天津自贸区,物业类型包括公寓、底商、写字楼等。

公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼,主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。

在做好房地产开发主业的同时,公司充分利用现有商业资源,努力打造特色专业产业园区,并积极拓展储备项目资源,为后续产业园区持续开发运营奠定基础。

在成功打造天保智谷生物医药产业园的基础上,公司坚持创新驱动、产城人联动、建圈强链等先进理念,高标准规划、高质量建设了天津港综合保税区生物医药产业园区项目。

为做好综合保税区生物医药产业园区项目的相关配套工作,服务医药产业发展,公司积极拓展医药批发、医疗器械经营等业务,拟打造集医药流通、中药材进出口、社区医疗等产业链服务于一体的医药产业平台公司,通过产业链补齐覆盖,尽快形成规模优势,助力公司高质量发展。

（二）经营情况报告期内,公司主营业务利润主要来源于房地产业务,房地产开发项目以住宅项目为主,项目和土地储备主要集中于天津滨海新区,并已拓展至市区核心区域。

通过打造天成系、意境系、九如系等多个热销项目,公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑,在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。

公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列,但较行业内龙头企业,公司规模相对较小,需进一步挖掘资源,在持续做优房地产开发主业的同时,积极拓展产商运营、产融投资等业务领域,为公司提供新的盈利增长点。

报告期内,公司积极应对复杂严峻的宏观环境与深度调整的行业周期,围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径,全面落地实践“未来社区”与“主题园区”双主业发展,在行业整体下行背景下,营业收入指标仍保持增长态势。

全年实现营业收入28.04亿元,实现利润总额1.34亿元,归属于上市公司股东净利润1,920.94万元。

总资产规模148.78亿元,归属于上市公司股东净资产54.46亿元。

资产负债率55.57%,负债比例安全可控。

公司坚定推进“双主业”战略,发展动能不断迭代升级,战略转型纵深推进,报告期内重点工作如下：1、住宅销售领跑区域。

在天津商品住宅成交量同比下滑21%的市场环境下,公司敏锐把握窗口期,实现销售合同额25.41亿元,回款额27.26亿元。

商品住宅业务在天津滨海新区成交面积、套数、金额均位列第一；在天津市区权益口径成交金额位列第七。

多个项目表现亮眼：天成燕居项目持续热销；意境元启项目树立区域价值标杆；意境芳华项目蝉联片区销冠；天保九如品筑、上城观景项目凭借现房优势实现逆势去化。

2、深耕主业屡获殊荣。

天保九如品筑项目AC地块,获得2025年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖,以卓越品质赢得市场持续关注；天津空港经济区第一中学初中、高中教学楼项目,荣获天津市建设工程“优质结构评价”工程,为公司持续打造标杆工程、引领区域品质标准奠定了坚实基础。

嘉创物业公司在天津滨海新区物业行业评优工作中,被评选为“优秀企业奖”,意境兰庭项目被评选为“红色物业”标杆。

3、未来社区标杆引领。

天保九如品筑、金海岸社区会客厅成功运营,月度营业流水突破百万元,成为新的社区活力中心。

教育、养老等“享未来”场景持续深化；四点半课堂升级为全维教育；与乐老汇集团在社区养老领域深化战略合作,共同打造标杆性未来社区；上线“天保享未来”社区APP数字化平台,实现智慧服务全闭环管理。

4、主题园区生态初成。

综保智汇城项目聚焦产业生态构建,创新“租转售+定制化”模式,成功引进中核安科锐等标杆企业。

着力搭建产业服务平台并已投入使用,为入园企业提供从研发、注册到生产的全链条服务,初步形成产业集聚效应。

新增土地储备项目无发展战略和未来一年经营计划公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。

即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”,实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标,以“做强城市地产开发”为一体,以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼,形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统,全面提升产业链条,提高产商运营服务能力和产融服务投资能力,为公司发展提供强劲动力。

2026年,公司将坚持以“一体两翼、两商两融、三元衍生”战略思路为统领,以提高核心竞争力和增强核心功能为中心,深度优化“未来社区”与“主题园区”双主业生态系统,强化运营服务与产融投资两大能力,推动资本与产业、城市与产业、创新与改革深度融合,努力实现质的有效提升和量的合理增长。

重点将做好以下工作：一是聚焦价值创造,构建“以人为本”的未来社区生态圈。

深化片区综合开发模式,打造标准化解决方案能力,推动公司向“未来社区解决方案服务商”战略转型。

二是聚力能级提升,打造“建招投服”一体化的主题园区发展范式。

构建园区发展闭环生态,创新园区开发运营模式。

三是强化战略引领,激发改革创新内生动力。

始终以“一体两翼、两商两融、三元衍生”战略思路指引全局,深化机制改革。

持续优化公司治理结构和管理流程,激发组织活力与人才潜能。

强化风险防控,稳健财务政策,严守投资纪律,筑牢安全发展底线。

1、概述（1）公司经营情况1）营业收入报告期内,营业收入为28.04亿元,较上年同期增长10.79%,主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致。

房地产销售仍是我公司收入的主要来源,同时公司充分利用和运营自持物业,兼有租赁收入和物业服务收入。

2）营业成本报告期内,营业成本为24.41亿元,较上年同期增加22.86%,主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致,与之相匹配的营业成本结转同比增加所致。

3）税金及附加报告期内,税金及附加为-1.10亿元,较上年同期减少6,026.59%,主要原因是报告期内土增清算冲回税金及附加所致。

4）销售费用报告期内,销售费用为1.19亿元,较上年同期增加44.56%,主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。

5）管理费用报告期内,管理费用为0.40亿元,较上年同期减少31.01%,主要原因是报告期内计入管理费用的职工薪酬同比减少所致。

6）财务费用报告期内,财务费用为1.00亿元,较上年同期减少23.50%,主要原因是报告期内利息支出同比减少所致。

7）信用减值损失报告期内,信用减值损失为-0.36亿元,较上年同期减少223.52%,主要原因是报告期内转回的其他应收款坏账同比减少所致。

8）资产减值损失报告期内,资产减值损失为-0.46亿元,较上年同期减少82.73%,主要原因是报告期内计提的存货跌价准备减少所致。

9）净利润报告期内,归属于上市公司股东的净利润为0.19亿元,较上年同期增加14.04%,主要原因是报告期内公司全资子公司住宅项目冲回土地增值税及资产减值损失同比减少所致。

（2）现金流量情况公司货币资金期末余额为8.26亿元,较年初减少35.55%,主要原因是报告期内经营活动产生的现金净额减少所致。

公司报告期内现金净增加为-4.56亿元。

主要由以下三部分构成：1、报告期内经营活动现金流入量39.25亿元,流出量53.19亿元,净流量-13.95亿元,减少153.15%,主要原因是报告期内购买商品、接受劳务支付的现金增加所致。

2、报告期内投资活动现金流入量0.61亿元,流出量0.26亿元,净流量0.35亿元,减少67.10%,主要原因是报告期内天津联博基业科技发展有限公司归还借款减少所致。

3、报告期内筹资活动现金流入量28.27亿元,流出量19.23亿元,净流量9.04亿元,增加2984.43%,主要原因是报告期偿还债务支付的现金同比减少所致。

1、行业格局和趋势2025年,房地产行业整体政策环境延续宽松态势,市场在一系列政策干预下,初步实现止跌回稳的目标,房地产市场预期探底与筑底企稳并行,整体呈现低位修复格局。

房地产行业经过20多年的发展,目前正处于调整转型的过程中。

由于我国人口基数大、市场规模大,房地产中长期需求将受到城镇化率提升、人均居住面积增加、城市更新激发的改造需求推进的三大支撑,未来十年城镇化数量和质量提升还会有很大的空间,城镇居民居住水平的改善需求的不断提升也有利于继续推动房地产市场的发展,足够为房地产业稳定发展提供支撑。

随着我国人均可支配收入的稳定增长,国内经济不断向前发展,以及持续快速的城镇化进程,我国房地产市场未来在政策引导下将回归实体经济和居住属性,实现长期平稳健康发展。

此外,房地产发展的新模式正在积极构建当中,2025年年末召开的全国住房城乡建设工作会议明确了2026年工作重点之一就是着力稳定房地产市场,重点是：因城施策控增量、去库存、优供给,结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地,推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

优化和精准实施保障性住房供应,实施房屋品质提升工程,有序推进“好房子”建设；进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用,支持房地产企业合理融资需求。

城市政府要用足用好房地产调控自主权,适时调整优化房地产政策,支持居民刚性和改善性住房需求,推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式,有序搭建基础性制度,在房地产开发上,做实房地产开发项目公司制。

在房地产融资上,推行主办银行制。

在商品房销售上,推进现房销售制,实现“所见即所得”,从根本上防范交付风险。

继续实行预售的,规范预售资金监管,切实维护购房人合法权益。

同时,深化住房公积金制度改革。

近年来,伴随房地产市场的持续调整,中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展,分化已成为房地产行业最主要的特征之一,行业集中度持续提升。

未来中国的房地产市场将更加聚焦化,分化趋势更为明显,具有较强竞争力的中心城市人口聚集效应不断放大,核心城市、核心区域的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势,而其他城市群的房地产市场因受人才吸引力度、政策支持、规划优化程度等因素影响,根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。

与市场形势类似,国企央企房企在土地资源竞争、项目销售、融资等方面竞争优势加剧,行业集中度将持续向上。

2026年,在政策保持连续性和稳定性的基础上,房地产市场预计整体将进入“弱复苏、缓平衡”的筑底阶段。

房地产企业回归产品与服务本身,打造高品质适销对路的“好房子”,在改善性需求主导的市场情况下,真正实现居民“住得好”的生活品质提升,在市场巩固筑底中寻求塑造新的供求平衡,实现房地产行业和企业自身的高质量发展。

2、公司发展战略公司明确了今后一个时期发展的总体战略思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。

即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”,实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标,以“做强城市地产开发”为一体,以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼,形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统,全面提升产业链条,提高产业运营服务能力和产融服务投资能力,为公司发展提供强劲动力。

3、经营计划2026年,公司将坚持以“一体两翼、两商两融、三元衍生”战略思路为统领,以提高核心竞争力和增强核心功能为中心,深度优化“未来社区”与“主题园区”双主业生态系统,强化运营服务与产融投资两大能力,推动资本与产业、城市与产业、创新与改革深度融合,努力实现质的有效提升和量的合理增长。

重点将做好以下工作：一是聚焦价值创造,构建“以人为本”的未来社区生态圈。

深化片区综合开发模式,打造标准化解决方案能力,推动公司向“未来社区解决方案服务商”战略转型。

二是聚力能级提升,打造“建招投服”一体化的主题园区发展范式。

构建园区发展闭环生态,创新园区开发运营模式。

三是强化战略引领,激发改革创新内生动力。

始终以“一体两翼、两商两融、三元衍生”战略思路指引全局,深化机制改革。

持续优化公司治理结构和管理流程,激发组织活力与人才潜能。

强化风险防控,稳健财务政策,严守投资纪律,筑牢安全发展底线。