招商积余 001914

(一)公司从事的主要业务招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业,以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标,坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则,积极稳妥地推动“12347”战略落地,发展物业管理及资产管理两项核心业务,为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。

报告期内公司的主要业务包括:物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

1、物业管理业务公司物业管理业务服务业态多元,以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱,涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态,进驻全国166个城市。

公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务,同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。

基础物业管理:是公司聚集资源,提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。

公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务,以及细分业态的特色综合保障服务,并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质,巩固基础物业管理业务。

平台增值服务:承载公司平台化增值化的战略使命,致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商,围绕物业强相关的社区生活服务场景,打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。

专业增值服务:致力于为基础物业管理业务打造专业能力,提高核心竞争力。

公司依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户黏性,为客户提供专业化配套与增值服务,并通过设立专业子公司提供专业化服务。

具体包含:(1)案场协销及房产经纪:为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务;为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。

(2)设施管理服务:为楼宇、园区等设施提供设备运维,能源评估、管理,电梯购买、安装、维保等服务。

(3)建筑科技服务:为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案,建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。

(4)安保服务:提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。

(5)干洗服务:提供衣物洗涤、皮具养护等服务。

(6)餐饮服务:提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。

(7)社区康养服务:提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。

2、资产管理业务公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。

商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力,为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务;在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。

持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

3、其他业务其他业务为剩余不动产处置业务。

因业务发展战略调整,公司已完成存量房地产开发项目处置,并不再新增房地产项目开发业务。

(二)报告期公司经营情况报告期内,依据高质量发展的核心要求,公司以深化组织变革、加强现金流管控、提高经营效益、提升服务质量作为关键抓手,强化全面系统、层次分明的经营管理体系,推动规模、质量与效益持续实现均衡增长,为企业长远可持续发展筑牢根基。

1、总体经营质量稳步提升2025年,公司实现营业收入192.73亿元,同比增长12.23%。

其中,物业管理业务实现营业收入186.03亿元,同比增长12.83%,主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加;资产管理业务实现营业收入6.66亿元,同比下降0.67%。

从物业管理业务的收入构成看,基础物业管理实现营业收入142.79亿元,同比增长6.56%;平台增值服务实现营业收入5.37亿元,同比增长0.18%;专业增值服务实现营业收入37.86亿元,同比增长48.46%。

报告期内,公司实现归母净利润6.55亿元,同比下降22.12%,主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元,剔除此影响因素后,归母净利润同比增长8.30%。

2、物业管理业务发展稳健向好(1)管理规模质效并进,夯实发展根基面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势,公司坚持以价值创造为导向,全面提升经营质效,强化核心竞争优势。

截至2025年末,公司在管项目2,473个,覆盖全国166个城市,管理面积达3.77亿㎡,年内实现新签年度合同额44.80亿元,经营规模与管理质量持续实现双增长。

贯彻落实高质量发展,以“稳基固本、创新突破”的发展思路持续深化精准市场拓展策略。

公司立足价值导向,聚焦核心区域和优质项目,通过创新发展路径、充分发挥资源和业务优势等举措,2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元,同比增长13%。

公司精耕非住宅业态细分赛道,打造差异化市场竞争能力,其中航空业态新签年度合同额1.91亿元,同比增长85%,落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼等重大标杆项目;高校业态新签年度合同额2.32亿元,同比增长25%,成功签约中国人民大学通州校区、华南师范大学石牌校园等知名院校项目;IFM业态新签年度合同额3.69亿元,同比增长15%,落地京东宿迁全球客服中心、北京长鑫存储等代表性项目。

市场化住宅业绩实现跨越增长,实现新签年度合同额4.74亿元,同比增长60%,成功落地上海康城(建筑面积175万㎡)、西安秦汉雅苑(建筑面积52万㎡)等标志性项目,以标杆大盘落地提升了公司市场化住宅的品牌影响力,并成立公司住宅发展专项组织,系统性提升市场、产品与服务“三力”。

多路径凝聚发展动力,全面拉通各层级资源协同,总对总业务深化核心客户合作,服务客户份额逐年上升,核心客户份额大幅增长,新开发OPPO、希音、山姆会员店等客户;精选合资合作伙伴,年内新落地2家合资公司,完善投后管理体系匹配公司战略需求,合资公司整体投资回报率超预期达成;着眼市场拓展创新,凭借“化蝶拓展”创新模式,激活在管项目价值潜能,带动拓展新签年度合同额4.91亿元。

革新发展动能,链接大股东资源促进公司业务发展。

公司强化业务协同力度,继续承接大股东的物管业务,截至2025年末,公司承接来自招商局集团(主要为招商蛇口)的物业项目管理面积为1.37亿㎡。

此外,大股东在公司市场业务拓展等方面也提供了重要支持,招商局集团协同落地第三方项目新签年度合同额2.82亿元;招商蛇口协同落地第三方项目新签年度合同额3.36亿元,助力公司规模化增长。

(2)深耕场景价值创新,构建增值多元服务生态以“服务延伸+场景创新”为战略引领,持续深化增值业务战略布局,推动规模扩张与业务创新协同发展,全面提升服务力。

公司紧密围绕业主生活与资产运营核心需求,聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高黏性、高成长性服务赛道,构建多元融合、价值共生的服务生态。

到家服务方面持续优化产品矩阵,服务覆盖核心城市扩大至50多个,平台SKU数量显著增长,并通过深化自营服务能力,在家政保洁、家电清洗、衣物干洗等核心品类形成口碑优势,同时响应宠物服务需求,创新推出上门宠物服务,已在北京、上海、深圳等核心城市完成试点推广,客户满意度与复购率表现良好。

空间资源方面,通过数字化工具实现项目的精细化运营与资源的动态定价,重点城市优质资源出租率及坪效持续提升,并依托“招小充”平台,加速全国充电网络布局,2025年累计为新能源车主提供高效充电服务逾1,157万次,减少碳排放量2.1万吨。

房产经纪方面,深化社区门店模式与专业能力建设,依托“小招服务站”打造“便民+租售”服务触点,构建服务闭环。

美居业务方面持续深化与招商蛇口的战略协同,其中批量精装修聚焦南京、上海、西安、杭州等高潜力枢纽城市,成功打造上海市松江区泗泾镇项目、武汉长航EPC标杆项目,交付品质与成本控制赢得客户认可;第三方维修服务网络加速扩张,覆盖项目数量大幅增加,快速响应与专业解决能力成为市场拓展的坚实基石;到家宜居服务体系通过“地产销售+新房交付+旧房焕新”的价值链整合,在西安云山间、西安云墨项目落地,以前置和专业服务缩短销售周期及提升客单价值的模式得到验证,品牌影响力进一步增强。

此外,“物业+康养”业务方面,围绕健康管理、康养服务、适老化改造的产品线已形成初步体系,以武汉1872、招商积余大厦企业健康管理中心等试点项目为样板,验证了在住宅与非住宅场景下健康管理服务与物业基础服务融合的可行性。

3、资产管理业务运营能力持续提升(1)商业运营业务稳步推进截至2025年末,公司旗下招商商管在管商业项目73个(含筹备项目),管理面积395万㎡,其中自持项目3个,受托管理招商蛇口项目59个,第三方品牌输出项目11个。

2025年,在管项目集中商业销售额同比提升8.4%;客流同比提升16.7%;会员总数累计达822万,同比增长18%;年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业,累计吸引客流407万人次。

招商商管追求卓越,获得中指院“2025年度中国商业地产品牌价值TOP4”、赢商网“2025年度零售商业地产企业综合实力TOP9”、观点指数研究院“2025年度影响力商业引领者”等多个荣誉奖项。

(2)持有物业出租及经营业务整体表现稳健公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态,2025年末总可出租面积为46.89万㎡,总体出租率为93%。

2025年,面对复杂的市场环境与严峻挑战,公司以“稳经营、提质效”为核心策略,深耕存量客户资源,持续优化客户结构,同时积极拓宽获客渠道,深度挖掘潜在客群,通过多维度、精细化的运营举措,持续推动持有物业租赁业务的稳健经营。

4、以提质增效为目标,全面提升管理水平(1)优化资源配置,提升经营效能公司围绕“量价双控”核心目标,双管齐下优化成本与采购管理。

成本端建立“投前指引、立项核验、投后监测”全周期管理体系,完成核心三保、电梯维保、能源消耗等多业态成本标准编制,实现住宅业态标准全覆盖,并建立“标准看板”动态治理机制;同步推广中控室合并等创新举措,助力项目降本增效。

采购端强化甲方指定业务提级管控,严控亏损及欠款项目甲方指定业务风险;升级SRM系统实现采购全流程数字化管控,落地采、用分离原则,推广外包考勤系统规范供方管理,推动采购合规性与效能双提升。

(2)深化品质生态,引领服务升级公司在非住宅与住宅管理领域双线发力,构建高品质服务体系。

非住宅领域,迭代标准化能力,创新“业态白皮书+岗位小红书”体系,主导发布行业首部客户满意度测评国家标准;升级品质生态,聚焦核心岗位培养,建立全流程评价迭代机制,第三方客户满意度达99.29分,斩获金融物业TOP10等多项权威认可。

住宅领域,紧扣国家“好房子”建设要求,聚焦生活配套、居家服务、便民服务、机器人服务四大维度,打造“招牌服务”产品体系;创新构建“4+N”标杆模型,打造“乐优尊玺”4类标杆产品及N类多元标杆服务,满足客户多样化需求,2025年筛选16个标杆项目,形成“一城一标杆”格局,实现服务价值兑现与品牌溢价提升。

(3)数智化驱动业务,精细化升级落地数智化赋能项目现场精细化管理,助力业务经营提质增效。

加强车场治理,实现月卡全流程管控、AI稽核功能,大幅提升车场管控效率;深化项目外包管理,实现外包人员管理、费用自动核算等全业务流程线上化;提升项目服务品质,试点推进项目一线阳光社区、透明社区建设,沉淀物业服务透明社区新标准;深化AI在客户场景的创新应用,上线AI管家、智能客服等,持续提升客户服务体验;输出项目一本账,实现总部、城市、项目三级体系“T+1”自动生成一本账;推动“五阶两率”管控手段上线,提升项目经营质量与公司盈利水平,强化新接市场化项目的管控能力;鸿蒙生态应用处于行业领先地位,行业内率先发布鸿蒙面客及员工端,深度融入鸿蒙生态。

(4)深耕服务文化,铸就品牌基石公司坚持“客为先”的文化导向,形成“一心三力八要”服务文化理念,组织开展600余场主题宣贯与文化实践活动,全面营造浓厚的服务文化氛围。

2025年,品牌传播声量持续扩大,媒体影响力显著提升,获《人民日报》、央视等国家级媒体报道;依托自媒体矩阵,推出系列标杆人物与示范项目宣传,生动讲述“积余故事”,传递服务温度。

此外,公司秉持“服务为魂、科技为基、专业为核”的理念,亮相中国物博会等行业盛会,展示智慧服务成果与专业化解决方案,品牌美誉度与行业影响力不断提升。

公司荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强TOP3”等多项荣誉,并首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”,为高质量发展筑牢文化底座、夯实品牌基石。

融资途径报告期内,公司以战略性债务管控为核心,聚焦债务规模压减与结构优化。

通过科学统筹资金配置、优先以经营结余资金清偿存量贷款,推动债务结构向集约化、低风险转型,提升资金管控能力及使用效率。

截至2025年末,公司债务规模从年初8.33亿元降至5.17亿元,仅余1笔贷款,债务轻量化成效显著;未来,公司将依托稳健的经营现金流,稳步推进债务清零工作,持续筑牢债务风险防线及资金根基。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保根据房地产经营惯例,公司为下属地产项目(含已完工项目)商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起,至贷款银行为购房人办妥正式产权证,并移交贷款行保管之日止(或与各贷款银行约定的其他担保期限)。

截至2025年12月31日,公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为367,329.17元。

1、公司未来发展可能存在的风险分析(1)市场不确定性加大的风险市场环境不确定因素增多,政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同,企业客户还可能面临信贷风险,给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。

(2)行业竞争加剧风险地产存量时代到来,物企发力市场拓展成为必然趋势,过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力,从而可能影响公司规模目标的达成,同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。

收并购考验物企投后管理能力,整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。

(3)创新业务孵化风险在国家政策的大力引导下,物企积极开展社区生活服务,探索可持续、可复制的增值服务模式,然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。

创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入,孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本,亦可能错失业务发展机遇期,带来机会成本。

(4)战略落地风险公司战略落地推进过程中,招商局集团及招商蛇口为公司提供的资源支持,市场拓展及收并购手段对业务的补充,增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现,以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等,都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标的达成。

2、公司面临的市场环境分析当前,物管行业发展承压,所处环境日益复杂多变,正从过去的增量市场步入增量与存量并存时代。

在此进程中,行业增速放缓、竞争越发激烈,客户需求也在不断提升,诸多挑战接踵而至。

在房地产深度调整、市场分化明显的大环境下,关联地产经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。

随着竞争不断升级,强者愈强的马太效应愈发显著,头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等,与腰尾部企业的差距持续拉大。

然而,机遇与挑战并存,物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。

住宅领域房地产仍然是支柱产业,城市更新、改善型住房需求多、保障性住房建设提速,持续为行业开拓新的增量空间,这将有助于物业行业的长期企稳向好。

后勤社会化改革持续深化,医院、高校等后勤社会化尚处于进行时;在“加强基层治理”政策的导向下,城市一体化管理需求井喷,为物业企业开拓城市服务领域创造了广阔空间;国家大力发展“新质生产力”,战略性产业迎来结构性发展,催生IFM赛道机遇,市场发展潜力大;加之人口老龄化加剧,社区康养服务需求日益凸显,进一步拓宽了物业增值服务的边界。

总体而言,物业行业进入稳健发展时期,在未来的激烈竞争中,唯有具备综合核心竞争力的物业企业方能脱颖而出,斩获更大的发展空间与市场机遇。

3、2026年度经营计划2026年公司将围绕“发展深耕求变、管理精细提质、增值在做大中做强、服务精益求精、数智化深度赋能”五大方向落地管理动作,立足前瞻布局、以务实拼搏奋进,推动公司迈向高质量可持续发展新阶段。

一是发展深耕求变,做实续签保盘,总部提级管理重点项目,完善退出机制;做强核心业态,非住宅项目持续做精,强化IFM、高校等专业赛道发展,住宅项目加大市场化住宅发展力度;做深股东协同、总对总、合资合作等拓展路径。

二是管理精细提质,加大降本增效举措的实施,同时做深精细化管理对标,促进经营管理提升。

三是增值在做大中做强,与招商蛇口实现双向赋能,装修业务扩大招商蛇口新交付项目业务覆盖;挖掘B端非住集采及C端社区消费潜力;社区养老做实试点,宠物服务聚焦北上广深与重点项目,扩充服务品类。

四是服务精益求精,非住宅项目服务品质保持行业领先,推动服务力与项目保障深度融合;住宅项目服务培育关键人才,锻造项目经理、一线管家能力梯队,加强社群、会所运营。

五是数智化深度赋能,聚焦“项目穿透、精细运营、AI赋能”,深化项目现场数智化管理,推进业务财务深度融合。