中天服务 002188

报告期内,公司在稳固基础物业服务基本盘的同时,非住业态服务规模稳步提升,加大社区增值服务布局力度,逐步降低单一住宅业态依赖,推动营收结构多元化；运营效能提档升级,加快智慧物业系统落地,推进服务标准化、精细化建设,优化人员与资源配置,缓解人力成本高企压力；管控体系日趋完善,依托专业化运营优势,强化区域项目集约化管理,深耕环杭优势区域,提升项目密度与品牌辐射力,筑牢市场化竞争根基。

2025年度,公司合并报表实现营业收入4.02亿元,同比增长10.70%,经营规模保持稳步提升；归属于上市公司股东的净利润3,207.86万元、扣除非经常性损益后的净利润2,708.61万元,同比分别增长353.07%、4.13%；总资产6.10亿元、归属于上市公司股东的净资产3.54亿元,同比分别增长22.16%、17.37%；营收利润持续增长,整体经营状况保持良好。

（一）主要业务、产品及用途公司从事物业管理与生活服务相关业务,核心服务覆盖住宅、写字楼、政府办公楼、学校、医院、产业园等多元业态,主要分为基础物业服务与增值服务两大板块。

基础物业服务为核心业务,聚焦“四保一服”核心内容,即安保巡查、环境保洁、设施设备维修养护、绿化管护与客户综合服务,为业主及使用方提供安全、整洁、有序的空间运维保障,筑牢居住与办公基础环境；以及面向地产开发端的案场服务、前期介入服务等。

增值服务围绕业主多元需求延伸布局,涵盖社区到家服务、美居服务、社区养老、社区团购、资产运营等生活类服务,进一步拓宽服务边界、满足全周期生活与商用配套需求,实现物业服务从基础保障向品质生活升级的跨越,践行“让服务更有温度,让生活更具质感”的服务承诺。

（二）经营模式公司采用市场化竞标为主的业务拓展模式,通过公开招投标、协议洽谈等合规方式获取物业服务项目,与业主方、业委会或委托方签订正式服务合同,依照合同约定提供标准化、定制化物业服务并收取相应服务费用。

运营管理端推行“区域深耕+分级管控+智慧赋能”的一体化运营模式,依托高效信息化管理系统实现业财融合、流程闭环与费用管控优化,同时推行分层定制化服务,精准适配多元业态、各类客群的差异化需求,兼顾服务品质提升与运营效率增效,实现精细化、规范化运营。

（三）业绩驱动因素报告期内,公司深耕物业服务主业,多措并举筑牢经营根基,业绩驱动因素主要体现在以下方面：1、区域深耕赋能规模扩容：公司持续深耕浙江环杭等优势区域,依托区域品牌口碑与服务能力稳步推进项目拓展,在管物业面积实现增长,带动基础物业服务收入稳步攀升,筑牢公司业绩增长的基本盘,强化区域集约化经营护城河。

2、增值服务拓宽增收渠道：公司探索社区增值服务品类,深挖社区场景消费潜力,推动资产运营、美居服务、未来社区、社区养老等业务增量,成为公司营收的重要补充,优化整体营收结构。

3、降本增效提升盈利水平：针对行业运营成本高企的共性难题,公司合理外包非核心业务,优化人员与资源配置,精细化管控各项运营成本,切实提升运营效能与盈利空间,实现提质增效与稳健经营的平衡。

4、品质护航现金流稳定：公司严守服务标准,极力提升服务品质与业主满意度,维持物业费收缴率稳定,保障经营现金流稳定充裕,为公司业务拓展、开展智能化转型等各项工作推进提供资金支撑,助力打造“区域领先、行业知名的美好生活服务运营商”的发展目标。

（四）存在的不足结合行业发展格局与自身经营现状,公司仍存在一定竞争短板,需持续优化补齐。

1、全国化布局不足：相较于头部物业企业,公司跨区域扩张步伐偏缓,市场渗透范围局限于核心优势区域,全国性品牌认知度与市场影响力有待提升；2、业态布局与专业能力待补强：业态覆盖广度仍有拓展空间,局限于住宅、普通商住等常规业态,针对高端商业、新兴产业园区等细分业态的服务经验与专业能力有待进一步提升；专业度更高细分领域,如设备维护、社区服务等延伸领域服务能力仍不足。

3、人力资源发展现瓶颈：物业行业劳动密集属性凸显,人力成本刚性上涨,核心人才储备不足,在一定程度上制约了公司服务创新升级与规模化扩张步伐。

4、智能化水平有待提高：面对行业的劳动力成本高企和用工风险增加压力,公司积极探索智能化信息化的投入,但受制于利润压力、智能化替代人工的成熟度不足等因素,仍无法有效缓解人力相关的不足。

（一）公司未来发展战略公司将“深耕主业、拓展经营,加速构建市场竞争力”为核心,坚持以住宅业态为基本盘,其他业态多元化布局,推进业务结构优化；以基础物业为核心,开展增值服务拓宽成长边界；涉入数字化、智能化领域探索科技赋能,尝试以智慧化服务基础物业,提升服务效率与业主体验；构建完善的人才“引育留用”体系,打造符合规模发展需要的服务团队,坚守服务本源,实现企业稳健长效发展。

（二）下一年度经营计划1、夯实服务根基,聚力业主口碑升级：常态化开展员工技能实训,打磨标准化服务能力,提升服务质感与业主满意度,完善质价相符的服务体系,筑牢区域品牌口碑护城河。

2、深挖场景价值,培育多元盈利增长点：围绕业主生活需求,拓展居家服务、社区便民、未来社区等特色增值业务,盘活社区存量资源,优化营收结构,打破传统物业单一盈利模式,实现营收稳步扩容。

3、加速推动数智化,赋能管理提质增效：推进业财一体化系统,完善智慧物业管控系统,优化项目管理流程,推进运维、客服、安防等环节智能化升级,压降运营成本,提升精细化管理水平与运营效率。

4、提升优势区域管理密度,锻造市场开拓竞争实力：设定环杭地区的市场开拓目标,围绕已有项目进行“围点打援”,形成片区化管理,有效构筑市场护城河和管理效率。

5、严守现金流安全,维持持续发展能力：在服务品质获得认同的基础上强化物业费催缴,千方百计破解行业应收账款增长困局,确保公司现金流充沛,为公司转型发展提供保障。