南山控股 002314

（一）主要业务及模式报告期内,基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察,以及公司在不动产投资、建设与运营领域的深厚积淀,公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理,明确了以现代高端仓储物流为战略性主业,致力于将其打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务,将确保现金流安全并提升运营效率为核心任务,为公司业务转型升级提供坚实支撑。

1、仓储物流公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标,提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理,以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务,致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。

同时,公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇,优化创新宝湾物流商业模式,积极推进资产证券化工作,不断提升“募投建管退”的资产管理能力,打造业务滚动发展的资本闭环,持续提升资产效益。

报告期内,宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位,并积极构建多层次REITs布局,在Pre-REITs设立、REIT扩募及REIT投后管理三个方面取得关键进展。

华泰宝湾物流REIT自上市以来通过精细化成本控制、多元化增收等措施保障基金稳健运营与可持续派息,持续塑造并维护公募REIT平台的良好市场形象,报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。

此外,宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务,报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等37个屋顶光伏项目并网发电,截至2025年12月31日,累计并网42个项目,为公司长远发展注入绿色动能。

宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目,截至2025年12月31日,在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区,运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。

2、房地产开发业务公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调,坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略,面对行业新阶段,聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全,通过强化自主操盘能力,深化内部资源整合与全周期精细化管理,全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升,巩固公司经营的韧性基础。

报告期内,公司继续深耕已布局的核心城市,将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效,通过不断提升产品力与服务力,驱动资产结构持续优化与经营质量改善,保持稳健、可持续的业务规模。

截至2025年12月31日,公司房地产开发业务已布局16个城市,累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目）,其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个,其中在运营（含代管）项目7个；同时,依托自身专业能力,对外轻资产运营输出项目3个,实现安全、稳定增长。

3、制造业公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域,致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。

其中,胜宝旺作为全球知名的导管架建造专家,专注于海洋油气和海上风电设施的EPCI总包服务,具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力,客户覆盖全球主要能源公司及EPCI总承包商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业,致力于提供船舶内装系统解决方案,其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造,凭借高效的工厂预制和标准化建设模式,为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。

报告期内,公司坚定“出海”战略,国际业务营收占比持续提升,品牌国际影响力显著增强。

胜宝旺国际总包能力迈上新台阶,成功中标中东及欧洲万吨级导管架项目；华南建材总包业务实现跨越式发展,在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场,继顺利交付国产首艘大型邮轮“爱达魔都”号公共区内装总包项目后,再次承接国产第二艘大型邮轮“爱达花城”号公共区内装总包项目。

4、产业园区业务公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位,聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。

报告期内,公司系统推进位于上海、南京、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作,重点着力于招商去化、服务升级与效益优化,加速标准化、体系化建设。

其中,在无锡、重庆等成熟园区,以强化产业属性、深化运营服务为核心,重点围绕低空经济、新能源、智能网联汽车等新质生产力领域,深化产业生态构建,累计引入相关企业超百家,使园区产业主题日益清晰。

同时,公司通过数字化系统全面赋能园区运营,并积极建设光伏、储能等设施,打造绿色低碳的现代产业空间,致力于通过提升运营质量与资产价值实现产业园区资产优化升级。

5、其他公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。

其中,公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（二）报告期内经营情况1、仓储物流业务2025年,宝湾物流营业收入186,167万元,同比下降4.2%,主要受行业竞争加剧,租金水平承压影响；经营净现金流107,017万元,同比下降11.0%,主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。

（1）主要园区运营情况报告期内,宝湾物流仓库平均使用率为92.9%,在物流仓储市场量价双降的背景下,仍较去年同期提升4.2个百分点,充分彰显优秀的运营管理能力。

主要园区情况如下：注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾、杭州洛特项目、西安德乾项目、南宁新泓项目、东莞茶山宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人,为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。

（2）项目拓展情况公司根据发展战略规划,国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市,夯实基本盘,并持续加大轻资产项目拓展力度；持续研判海外市场布局的可能性。

报告期内,通过系统推进存量项目提升、优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作,签约6个管理输出项目,共计管理面积63.91万平方米,进一步扩大轻资产业务规模,提升公司在重点区域的行业影响力与品牌价值。

（3）项目工程进展情况2025年,宝湾物流进一步提升管理的精细化水平,各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。

报告期内,累计交付面积约51.4万平方米,在建面积约88.3万平方米,各项目均按照工程建设计划高品质有序推进中。

2、房地产开发业务2025年,房地产行业步入以“稳市场、防风险、促转型”为核心的新阶段,在“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳推动下,市场供求关系持续调整,并向新发展模式逐步转型。

面对依然较高的整体库存压力与结构性挑战,公司房地产业务聚焦“提升产品品质、精细运营提效”,核心城市项目去化取得一定成效。

（1）项目拓展情况公司始终坚守战略定力,将现金流安全和风险防控置于首位,在拓展策略上,持续聚焦核心城市,坚持“优中选优”的标准,审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。

报告期内,基于对市场的深入研判,公司主动暂缓新增土地储备,集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。

（2）项目销售情况在房地产市场整体承压的背景下,公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会,优化推盘节奏,持续提升产品力与服务力,在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。

报告期内,累计实现全口径销售金额78.3亿元,同比增长29.6%,权益销售金额52.3亿元,同比增长46.9%,合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额51.0亿元,同比大幅增长121.7%。

（3）项目运营情况公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等业态。

报告期内,公司深化“一盘一策”的精细化管理,通过深入洞察租户需求与市场变化,动态优化租金策略、积极强化招商与运维推广,有效稳固了重点项目的经营基本盘,整体运营效益保持稳定。

（4）融资情况公司始终严守资金安全底线,报告期内,积极把握有利的融资窗口,拓宽融资渠道,降低综合融资成本并拉长债务周期。

通过主动控制有息负债规模,持续优化资本结构,提升流动性的安全边际,维持稳健的财务表现。

报告期内,公司主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目：无（8）发展战略和未来一年经营计划2026年,房地产开发业务将坚持“稳字当头、质效优先”的工作总基调,围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标,坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略。

优化提升存量方面,深入实施“一盘一策”与资产分类管理,一方面聚焦核心资产提质增效,通过产品迭代升级、运营服务焕新及精准营销去化,挖掘存量项目价值潜力；另一方面坚决出清低效无效资产,加速不良资产剥离与变现,同步推进不符合战略导向项目的退换地工作,实现资产结构的动态优化。

攻坚化解风险方面,严守不发生系统性风险的底线,确保项目准时交付与债务刚性兑付,化解存量隐患,筑牢安全发展屏障。

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保,担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。

截至2025年12月31日,公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为192,873万元。

3、制造业2025年,公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局,经营业绩保持平稳,高质量发展取得初步成效。

全年实现营业收入21.78亿元,其中,国际业务营收占比达77.5%,净利润4,499万元,经营净现金流2.12亿元。

（1）生产与交付情况生产任务饱满,重点项目高质量交付。

胜宝旺全年完成钢结构加工4万吨,国际总包项目关键节点实现突破性进展,码头交付运营效率创历史最佳水平；华南建材复合板产量达150万平方米,多个工程总包项目按期保质交付,总包业务营业收入超8,000万元。

（2）市场开拓与项目签约情况深入践行国际化战略,新签合同额保持良好势头。

胜宝旺成功中标中东万吨级导管架项目,时隔15年重返欧洲海工市场,国际布局取得新突破；华南建材在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场,全年新签总包合同额超过2.2亿元,创历史新高。

（3）研发与创新能力建设情况坚持创新驱动,研发投入持续加大,科技成果不断涌现。

胜宝旺聚焦生产工艺优化,焊接效率进一步提升,全年获得3项实用新型专利授权；华南建材参与工信部大型邮轮内装科研课题,瞄准行业技术制高点开展技术攻关。

（4）数字化转型与质效提升情况系统推进数字化建设与精益管理,运营效率稳步提升。

胜宝旺启动一体化运营管控平台建设,完成详细设计管理体系文件编制；华南建材推进三维设计项目,实现主要产品三维设计及工艺一体化。

4、产业园区业务2025年,公司产业园区业务紧紧围绕产业发展提质主线,强化市场跟踪,把握优质产业客户,制定精准高效的租售策略,加速存量资产去化进程。

（1）项目运营情况产业园区业务以存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心,稳步提升出租率水平的同时,积极推动产业集聚与标杆项目打造。

其中,西安智造园保持满租运营,重庆巴南智造园实现全部租售去化,德阳科技园出租率保持在90%左右的高位水平。

无锡车联网小镇围绕车联网产业,承办第六届车联网产业发展大会,揭牌国家级“车路云一体化”创新运营中心,全年新签约合创智行、京东等科技型企业,协助17家入园企业通过政策评定申报。

重庆汽车公园围绕低空经济,深度绑定西通航空集团,初步形成“研发-制造-应用”产业链集群。

（2）产业资源储备情况持续加强与外部优质产业资源的链接,产业运营和资源拓展逐渐形成体系。

报告期内,根据国家战略布局,紧跟产业趋势,全年累计引入低空经济、车联网、新能源等领域新质生产力企业超30家。

积极对接政府、行业协会、高校及龙头企业,探索“投招联动”模式,逐步构建产业资源协同导入体系,为存量项目招商和新地块开发奠定基础。

（3）项目工程进展情况报告期内,公司稳步推进重点项目建设,持续强化工程质量与进度管控。

顶汊一体化科技园项目一期、重庆汽车公园16#一期、岗集综合交通物流港已按期实现竣工,西安沣西项目进展顺利,报告期内竣工建筑面积达4.6万平方米,整体工程建设进度已完成约80%。

（4）业务转型探索报告期内,与成都金堂首次签约招商管理及咨询服务协议,轻资产输出模式探索取得突破,盈利来源进一步丰富。

2026年是“十五五”规划的开局之年,政府工作报告将全年经济增长预期目标设定为4.5%-5%的区间,强调在实际工作中努力争取更好结果,明确了“稳中求进、提质增效”的工作总基调,宏观政策将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,着力扩大内需、稳定物价、防范化解重点领域风险,为经济实现质的有效提升和量的合理增长提供有力支撑。

在此背景下,公司将深刻把握“必须充分挖掘经济潜能”、“必须以苦练内功来应对外部挑战”等规律性认识,紧抓结构性机遇,推动业务实现质的有效提升与量的合理增长。

就公司核心业务领域而言,仓储物流方面,全球供应链在地缘政治摩擦中持续重构,对具备枢纽网络优势和智慧化服务能力的物流地产商带来结构性机遇；房地产方面,政策面坚定“着力稳定房地产市场”,核心围绕“控增量、去库存、优供给”发力,构建行业发展新模式,市场预期有望在精准调控下逐步修复,并向高品质、改善性需求聚集；制造业方面,能源安全与绿色转型战略并行,推动海上油气与海上风电投资持续,船舶内装的智能化、绿色化结构升级趋势显著,拥有国际化项目执行经验及核心技术、品牌口碑双优的企业将获得更大发展空间；产业园区方面,产业园区作为“因地制宜发展新质生产力”的核心载体,其发展与科技创新和现代化产业体系建设战略紧密相连,低空经济、新能源等前沿产业的集聚需求,以及数字化、绿色化转型的深入推进,为园区业务打开了新的价值成长空间。

在此背景下,公司将坚持稳中求进的工作总基调,锚定成为“行业领先的新型基础设施投资运营商”的战略目标,紧抓结构性机遇,稳步构建业务发展的良性闭环,重点做好以下工作：1、仓储物流业务2026年,公司将坚定发展仓储物流战略性主业,进一步完善全球资产布局,持续深化推进“轻重并举”战略,优化创新宝湾物流商业模式,提升业务可持续发展能力。

主要措施包括：（1）稳步提升资产管理规模。

公司坚持锚定“稳健发展、优中选优”的原则,国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市,把握市场调整期的优质资产包机会,实现价值发现与修复,同时持续研判海外项目投资机会。

（2）深化资产证券化运作。

紧扣“轻重并举”战略主线,深化REITs平台运作。

一方面,全力推进既有公募REITs的扩募工作,积极探索多层级REITs平台的构建；另一方面,持续强化投后管理,做好预算执行、运营维护以及与监管机构、投资者的沟通,保障基金合规稳健运营,巩固全周期资本闭环。

（3）推进轻资产业务体系化拓展。

重点围绕业务生态构建、渠道拓展与体系完善三方面,强化与险资、信托、地方政府等长期资本的战略合作,以项目研判、资产管理、资产收并购及工程设计代建需求为契机锁定长期合作伙伴。

积极拓展多元化项目来源,提升项目跟进质量与落地效率。

同时,完善“投前-投后”全链条管理制度与激励体系,保障业务高效、稳定交付。

（4）提升商务与市场能力。

实施动态区域价格策略,稳定优质客户,优化结构,全力提升仓租收入水平；加强对潮玩、鞋服、家电、即时零售、科技制造等重点行业的研究与拓展,深化与政府招商、投促部门的对接,挖掘产业客户需求；持续加强品牌建设与推广,提升宝湾物流品牌影响力与市场认可度。

（5）强化工程精益化管理。

2026年计划交付4个项目,总建筑面积约79.6万平米。

公司将强化成本、进度、质量与安全的全过程管控,确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标,同时,结合市场需求持续优化产品设计标准,提升产品的适用性与市场竞争力。

（6）深化智慧运营与增值服务。

持续推进园区智能化改造与物联网（IOT）系统功能优化,深化运营数据挖掘,探索AI创新应用,赋能安全管理、成本管控和效率提升。

整合仓配资源,打造BC融合仓配一体化服务能力,并深耕鞋服、快消等核心赛道,构建差异化增值服务体系,反哺主业发展。

（7）系统推进ESG实践与绿色发展。

将环境、社会与治理（ESG）理念深度融入运营。

进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩等绿色设施覆盖范围,探索综合能源管理业务试点,通过切实的行动,响应“双碳”战略,提升公司可持续发展能力与社会价值。

2、房地产开发业务2026年,公司将积极适应房地产发展新模式,紧密围绕“稳市场、防风险、促转型”的政策主线,坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略,推动业务向内涵式、高质量发展转型。

具体措施包括：（1）以现金流安全为核心,筑牢经营底线。

坚持“一盘一策”动态管控机制,前置化识别与化解项目潜在经营风险,通过加强资金计划与预算管控、提升资金使用效率、积极拓展多元融资渠道,持续优化债务结构与融资成本,确保公司在行业调整期内保持充足的流动性安全与财务韧性。

（2）以存量去化为核心,优化提升资产结构。

精准把握政策窗口与市场结构性机会,聚焦存量资源价值释放,通过提升产品竞争力、创新营销模式、强化资源协同等方式,全力推动在售项目高效去化；同时,加快对低效存量资产的梳理与优化,有序推进不符合战略方向项目的处置与退出,构建“销售去化提速、存量资产增效”的良性资产循环。

（3）以核心能力建设为核心,夯实发展根基。

系统推进全周期精细化运营体系升级,持续强化工程品质与交付保障,全面提升项目开发与运营效率。

围绕客户需求深化产品研发和服务升级,巩固公司在核心市场的品牌认同与竞争壁垒,以运营能力驱动可持续发展。

3、制造业2026年,公司制造业将聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域,坚持以总包能力建设为核心,以全球化布局为方向,以创新协同与数字化转型为支撑,持续推动业务转型升级,着力构建高附加值的整体解决方案能力,全面提升核心竞争力和可持续发展水平。

主要措施包括：（1）持续深化总包业务核心能力建设。

公司将聚焦国际海工与高端船舶内装总包市场,通过内部培养与外部引进相结合的方式,加快培育复合型项目管理、国际商务谈判、详细设计管理等关键人才队伍。

持续加大资源投入,深化与国际知名设计公司合作,攻关核心技术工艺,着力提升项目全链条管控能力。

同步推进专业化施工队伍建设,为拓展海外总包业务奠定坚实基础,实现从产品供应商向EPCI综合解决方案提供商的关键跨越。

（2）坚定推进全球化市场布局。

公司制造业将持续深耕东南亚、非洲等传统优势市场,积极拓展欧洲、中东、澳新等高潜力区域,系统谋划海外业务战略布局。

整合市场渠道与客户资源,建立资源共享与业务协同开发机制,推动从“单打独斗”向“协同作战”转变。

密切跟踪目标区域政策动向与市场需求,不断提升海外业务的本土化运营能力和国际市场竞争优势。

（3）强化创新协同与数字化转型赋能。

公司将以系统思维打破企业边界,整合前端市场营销、中端技术方案与后端业务模式,推动各业务单元核心能力深度重组,重点打造FPSO+、海工平台+、海上风电+等创新协同业务场景,培育新的业务增长极。

统筹推进制造业数字化建设,以“系统贯通、数据驱动、智能赋能”为主线,推进生产运营智能化试点,持续降低生产成本、提升运营效率与差异化竞争能力。

4、产业园区业务2026年,公司产业园区业务将转向精益运营与内涵式增长,坚定以“产业为本、运营为魂”,重点做好存量项目经营提质、产业生态优化升级和资产价值的持续挖掘,实现由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商的稳步转型。

主要措施包括：（1）深化存量运营,提升资产效益。

系统推进全国存量项目的招商去化、租金提升与服务优化,密切跟踪市场变化,灵活调整营销策略,加大招商稳商力度,强化园区运营能力,完善园区标准化运营体系,提升园区服务水平,确保现金流安全与资产价值稳健增长。

（2）构建产业生态,强化主题聚焦。

深入研判产业发展新趋势,聚焦智能网联及新能源汽车、智能制造、影视文化创意等现有项目主导产业及国家新兴产业发展方向,积极对接行业协会、龙头企业等产业资源,以点带面、以链促群,共建产业生态,实现存量项目业态升级。

（3）系统构建面向未来的核心能力。

以现有项目为锤炼平台,系统提升团队在“投融资研判、策划规划、产业资源对接、全周期运营”等方面的专业化能力,持续推动管理流程的标准化与精细化,强化园区运营平台支撑功能,锻造一支具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。

同时,加快智慧园区平台推广与数据整合,提升数智化运营效率与客户体验；积极推进光伏、储能等绿色设施建设,打造低碳园区,响应ESG趋势,提升园区可持续竞争力。