德必集团 300947

（一）公司从事的主要业务和主要经营模式公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商,主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。

公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求,利用自身园区设计和运营管理能力,对各类既有建筑进行重新定位与更新改造,在保护和传承城市历史文化脉络的同时,为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。

报告期内,公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式,未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式,向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。

1、承租运营承租运营模式下,公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,租赁期限通常为10-20年。

园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务,并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

2、参股运营参股运营模式下,公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司,公司并不控制园区运营公司。

该模式下,由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务,公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。

3、合作运营合作运营模式下,公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。

该模式下,公司依托自身园区管理方面的优势,提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入,或通过与合作方营业额分成获取收益。

现阶段,公司寻求新的机会点,在稳健发展直投项目的同时,积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式,新业务模式较“承租运营”,投入成本低,现金流更为安全。

（二）公司运营园区情况截至报告期末,公司作为行业内屈指可数,能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商,在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉、香港等多个城市,以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区,运营管理面积超134.66万平方米。

其中,承租运营园区63个,运营管理面积约108.45万平方米；参股运营园区3个,运营管理面积约12.7万平方米；合作运营园区10个,运营管理面积约13.51万平方米。

（三）报告期内重点工作2025年,在园区布局与焕新升级方面,公司稳步推进全国核心城市新项目落地与存量项目特色化改造：苏州德必・渔郎桥浜以“新苏式”设计语言焕新亮相,融合文创、华服摄影、宠物友好与潮流街区定位,打造姑苏文商旅融合新空间；德必・彭城壹号深挖徐州历史文化脉络,新增彭城七里及西楚故宫文化长廊,融合“夜食、夜购、夜娱、夜游”消费场景,以“文化+潮流”双引擎打造徐州青年文化策源地；2025年,德必彭城壹号步行街区成功入选江苏省省级夜间消费集聚商圈名单。

同时,上海大华德必WE、杭州德必港立WE、合肥长江德必WE三大园区相继开园,分别聚焦数智文化、新媒体电商、数字时尚等细分赛道；中航德必WE项目正式启动,在保留科研建筑风貌的基础上引入数字科教产业,并打造“DoBe起点舱”孵化空间,为青年创业者提供“毕业即创业”的加速平台。

此外,全新服务式办公品牌“DoBeHub”正式入驻香港西九龙双子塔地标,以“一站式服务+社群化”定位为跨境贸易、出海企业搭建服务驿站,实现海外业务布局与服务出海的关键突破。

2025年,公司凭借优质运营与综合实力,斩获政府、行业、资本市场多项重磅认可,先后荣获上海市爱国拥军模范单位、长宁区区长质量奖、投资者关系管理天马奖、2025克而瑞全国产业园区资管运营实力TOP10、GBE年度优秀商业地产运营商、第六届全国供应链大赛一等奖等荣誉。

1、概述报告期内,公司实现营业总收入122,207.91万元,较去年同期下降2.98%；归属于上市公司股东的净利润为-5,787.41万元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-5,958.32万元。

（一）总体发展规划公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时代机遇,在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下,以基于空间环境、地理位置、办公场景,充分集成创意、数据、技术,为科创与文创企业提供有深度的专业服务,全力以赴为客户创造价值,赋能客户的成功发展为使命,不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案,打造文科创企业生态圈,助力文科创产业发展。

公司将立足于德必易园系列、德必WE系列、文体旅等系列的园区品牌,充分利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势,依托于自主研发的智慧园区管理系统,继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。

同时构建全球化的园区服务平台,助力文科创企业“走出去、引进来”,致力于成为世界领先的科创、文创企业发展服务商。

（二）2026年重点工作立足公司使命愿景,紧扣战略发展目标,结合新形势下的发展机遇与挑战,公司2026年将聚焦核心方向,抓实以下关键举措与重点工作,推动企业高质量发展、实现战略突破。

1、深耕创新模式,激活增长新动能,筑牢高质量发展根基依托公司现有品牌影响力,充分发挥在园区运营、管理及服务领域积累的专业优势,积极探索合作分成、托管加盟等多元化创新合作路径,进一步扩大业务覆盖范围,优化整体收入结构,着力提升非租金收入在总收入中的占比,增强盈利韧性。

同时,系统总结标杆项目的成功运营经验,提炼可复制、可推广的核心模式,构建标准化的业务拓展流程,提升市场拓展效率。

此外,积极布局会员体系搭建、企业增值服务等新领域,持续挖掘单项目盈利潜力,推动业务提质增效。

2、响应促消费政策,做强文商旅融合业态积极响应国家扩大内需、促进消费、繁荣文旅市场的政策导向,将文商旅融合作为重要增长引擎。

依托公司存量历史风貌建筑、城市更新项目与文体旅品牌优势,加快打造集文化体验、创意消费、特色商业、休闲旅游于一体的文商旅标杆项目；丰富园区消费场景,引入文创零售、特色餐饮、艺术展览、沉浸式体验等业态,提升园区商业活力与客流效益；联动地方文旅资源、商业品牌与新媒体渠道,打造城市文旅打卡地与消费新地标,以文商旅收入增厚园区整体收益,形成“办公+文旅+消费”协同发展新格局。

3、聚力AI新趋势,升级DoBeHub战略公司将持续深化DoBeHub战略布局,突破传统物理空间的单一属性,构建串联OPC（单人公司）人才、产业资源、数字算力与政策红利的全国化办公生态网络。

依托三大核心发展引擎,打造适配AI时代的新一代灵活办公产品：以空间为载体,优化场景布局,促进人际交流与企业协同共生；以人才为核心,深度联动OPC社群,搭建资源链接与成长赋能体系；以数字算力叠加空间,创新租赁价值,突破传统租金模式,构建基础租赁、增值服务、产业协同分成相结合的多元收益体系,持续提升园区运营盈利能力。

4、推进智慧化转型,提升园区运营效能,实现精细化管理以数字化升级为抓手,全面提升园区智慧系统的覆盖广度与应用深度,积极引入AI数字员工、AI招商系统、智能能源管理工具、客户服务助手等智能化手段,大幅提升园区运营效率与管理水平。

深化与优质科技企业的战略合作,合力搭建一体化智慧管理平台,重点优化能耗管控体系,降低运营成本；同步搭建会员数字化服务平台,精准对接客户需求,增强客户粘性,推动园区运营从传统模式向数据驱动的精细化运营转型,提升核心竞争力。

5、拓展海外市场布局,打造国际化品牌,拓宽发展空间依托公司在意大利佛罗伦萨、美国硅谷等海外区域的多个成功运营项目经验,乘势而上加快海外市场布局步伐,持续提升海外业务收入占比,打造具有国际影响力的品牌形象。

同时,充分发挥自身资源优势,为国内文科创企业出海发展提供支持,实现国内外业务协同发展,构建全球化发展格局。

6、强化人才与组织建设,夯实发展支撑,激活组织内生动力持续聚焦组织能力提升,完善人才梯队建设,强化内部培训体系建设,为公司发展提供坚实的人才保障。

重点扩大并完善关键岗位任职资格体系,严格落实人才培养目标,确保关键岗位人才合格率、储备率等核心指标达标。

进一步深化、细化、优化获取分享制,持续健全价值评价与价值激励机制,深入践行“以价值创造者为本”的核心价值观,将激励导向与企业发展目标深度绑定,为公司长期健康、稳健发展筑牢机制根基。