保利发展 600048

1、保持销售规模行业领先,核心市场贡献突出2025年,公司实现销售签约金额2530亿元,签约面积1235万平方米,销售金额连续三年行业第一,销售权益比79%,同比提升3个百分点。

报告期内,公司加强上下两级同频共振,积极把握各假期窗口和阶段性机会,在上半年公司合计实现销售规模1452亿元,为全年打下坚实基础。

同时紧跟国家战略和客户需求变化,加大“三好房子”产品的推广力度,成功打造以广州玥玺湾为代表的好房子标杆产品,全国百亿热销项目公司独占两席。

公司持续坚持城市深耕策略,2025年在核心城市销售贡献达92%,连续三年保持90%左右的高位水平,核心城市市占率达7.9%,同比提升0.8个百分点,10个城市市占率超过10%;此外,公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元,北京、三亚、佛山等单城破百亿。

2、开源节流,持续保持经营净现金流为正报告期内,公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系,重点攻坚存量待收款项,全年回笼资金2589亿元,销售回笼率102%,连续3年超100%。

同时,公司根据市场需求,严格落实“以销定产”,动态调整开工安排。

全年公司新开工面积703万平方米,竣工面积2450万平方米,年内建安支出737亿元,较去年下降。

报告期内,公司经营活动现金流量净额152亿元,连续8年保持为正。

截至2025年末,公司货币资金余额1229亿元,占总资产比例超10%,并表口径已售待回笼资金498亿元,为未来经营提供充裕的流动性储备。

3、加强融资创新,持续优化资产负债结构2025年,公司资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%,连续五年下降。

同时,公司有息负债规模余额3412亿元,同比减少77亿元。

公司发挥多元化融资优势,持续推动债务结构优化。

年内,公司实现公开市场融资创新,成功发行国内首单现金类定向可转债,发行规模85亿元,6年期综合成本2.32%;同时,公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行,多渠道融资方式增厚公司现金储备。

期末,一年内到期有息负债金额706亿元,占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。

公司融资成本持续下降。

年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%,期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%,其中公司债利率最低至2.12%,中期票据利率最低至1.85%,创历史新低。

4、坚持精准投资,储备优质发展资源报告期内,公司坚持城市深耕的投资策略,全年拓展总地价791亿元,总计容面积457万平方米,同比分别增长16%和39%,拓展金额权益比维持在87%的较高水平。

截至报告期末,公司待售面积5654万平方米,其中增量项目925万平方米,存量项目4729万平方米,同比减少约10%。

公司持续强化核心城市深耕优势,一二线城市拓展总地价占比超过90%,核心城市拓展占比99%,其中北京、上海、广州三地占比约48%。

本年获取项目中,年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个,贡献签约金额超200亿元,保持高效精准的开发运营能力。

5、分类施策盘活资源,释放存量资产价值报告期内,面对存量资源转化的挑战,公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源。

公司聚焦产品品质提升,发力存量焕新,通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式“老盘新做”,以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升,推动存量去化。

报告期内,公司共推动存量项目落实超千个焕新举措,全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。

公司继续推进存量项目的“调转换退”,通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。

报告期内,公司累计盘活资源181亿元;推动存量物业转经营超过135万平方米,新增融资金额79亿元。

6、深化好房子体系建设,锻造产品力、服务力与可持续发展力报告期内,公司坚持以客户为中心,以“好生活”为纲,持续锻造“三好房子”的核心竞争力,构建了以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维价值为核心的产品标准体系。

目前,公司已在广州、上海、杭州等重点城市树立起玥玺湾、天珺等品质标杆,同时部分存量项目也通过系统性焕新,实现了资产价值与客户满意度的双重提升。

在交付端,公司将品质管控贯穿于设计、施工、交付全流程,22个项目实现贴膜交付,提升交付满意度。

在体验端,公司以智能化赋能产品升级,逐步试点“保利智家”系统,实现全屋设备联动;打造衡温、衡湿、衡氧、衡净、衡洁、衡静、衡光的“七衡”系统,已在全国10余个项目落地。

年内,公司累计交付高品质住宅12.99万套,客户满意度提升至87%,获评中指研究院交付力优秀企业TOP1;产品力连续两年保持行业第二,实现了规模、效益与口碑的有机统一。

基于在产品品质与服务体验上的长期深耕,公司在绿色建筑、产品安全与质量等ESG领域亦取得显著成效。

2025年,公司MSCI、Wind等国内外主流ESG评级显著提升,成功入选恒生A股通ESG50指数及中国上市公司协会“最佳实践案例”等,以扎实的可持续发展能力,为“好房子”品牌注入更深厚的价值底蕴。

7、三大主业协同共进,战略升位引领高质量发展随着行业进入新发展阶段,消费者对“好生活”的需求日益多元化,为顺应国家政策导向和产业趋势变化,公司明确了三大主业战略的发展方向,逐步构建公司中长期发展模式。

不动产经营方面,公司在营资产规模和效益稳步提升。

报告期末,公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平方米,公司实现资产经营收入51.4亿元;其中在管租赁住房规模超7.1万间,在营规模超过3.5万间,同比增长59%;稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。

同时,公司积极挖掘经营资产融资潜力,首次落地住房租赁购置贷款,并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作,打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。

不动产综合服务方面,保利物业继续坚定市场化发展路线,强化品质服务和精益运营。

截至报告期末,保利物业全年实现物业总收入171.3亿元,同比增长4.8%,归母净利润15.5亿元,同比增长5.1%。

同时,公司市场化发展成效显著,第三方项目新签单年合同金额29.3亿元,来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元,占物业管理收入比重提升至44.6%,公共服务形成全域服务体系,其中在景城融合方面实现价值跃升,成功打造深圳西涌国际滨海旅游区等景区运营标杆项目;商旅公司拓展7个外部轻资产项目,自主研发酒店数智管理决策系统,已签约21家外部酒店;会展板块方面,保利世贸博览馆全年完成82场展会、182场会议的场地及服务保障,出租率稳居同类型场馆行业前三,荣获“2025年度中国会展场馆服务管理创新”等奖项。

(一)行业格局和趋势在行业形势快速变化下,2025年公司以“稳经营、提效益、求发展”为工作主线,主动应变行业复杂形势,坚持以发展筑牢安全根基、以安全护航经营大局,全年经营发展稳中有进、成效显著。

(二)公司发展战略公司以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景,坚持不动产投资开发主业,立足行业新旧发展模式转变的关键时期,积极探索新发展模式,加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。

一是做强不动产投资开发业务,巩固行业龙头地位。

二是做大不动产经营业务,创新资产管理机制,大力发展租赁住房,提高持有资产经营收益。

三是做优不动产综合服务,从标准服务迈向标杆服务,实现市场化生存、产业化发展,提升专业能力强化竞争壁垒。

(三)经营计划全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资1,664亿元,计划新开工面积676万平方米,计划竣工面积1,542万平方米。