大龙地产 600159

2025年,面对复杂多变的外部经营环境,公司董事会始终坚守高质量发展导向,统筹谋划企业长远发展与当期经营工作。

全体干部职工凝心聚力、攻坚克难,一方面抓实重点项目建设品质与进度管控,多措并举促进在售项目去化提速、回款增效；另一方面持续优化公司治理体系,强化内控管理与风险防范能力,稳步筑牢企业稳健运营根基,推动经营发展质效与公司治理水平实现同步提升。

报告期内,公司房地产开发业务实现项目竣工1项,竣工面积54,342.68平方米,年内项目实际投资金额为1,953.21万元。

报告期内,公司房地产开发业务共计实现销售金额12,977.75万元,销售面积14,172.99平方米,实现结转收入金额15,060.96万元,结转面积17,820.79平方米,报告期末待结转面积88.58平方米。

报告期内,公司建筑施工业务竣工项目29项,竣工项目总金额214,749.48万元,年内结转收入金额35,449.69万元；新签约项目32项,签约金额28,094.72万元。

截至报告期末,公司建筑施工业务重要在施项目1项,在施面积2.00万平方米。

报告期内,公司结合治理架构优化及经营管理实际需要,依法依规完成取消监事会相关工作,进一步理顺治理运行机制,提升决策与监督效能。

同时,以全面风险管理为导向,持续推进制度体系迭代完善,不断夯实内控管理基础。

年内共计补充制定、修订完善公司章程和各类管理制度28项,废止不适应现行管理要求的制度1项。

通过制度“立、改、废”统筹推进,进一步健全权责清晰、流程规范、管控到位的内部管理体系,有效提升公司治理规范化、精细化水平,为企业稳健运营提供坚实制度保障。

(一)行业格局和趋势2025年,房地产行业在深度筑底调整中呈现“压力与转机并存、阵痛与转型交织”的格局。

一方面,市场供需失衡、房企资金偏紧、存量高企等问题突出,行业出清持续推进；另一方面,稳市场政策发力、发展新模式加速构建,行业向高质量转型,结构性机遇显现,整体处于“短期承压、中期优化、长期提质”的关键周期。

1.短期行业运行：政策托底,市场分化筑底一是政策体系优化,需求端纾困发力。

2025年,中央及地方坚持稳市场基调,构建“中央定调、地方落实”的调控体系。

需求端全面宽松,绝大多数城市优化限购限售,放宽首套房认定、执行“认房不认贷”,降低首付与房贷利率,优化公积金使用并推出购房补贴,切实降低置业成本。

供给端严控非核心城市用地,鼓励收购存量房转为保障房,落实“保交房”白名单,政策效应持续释放,支撑市场止跌。

二是投资动能偏弱,企业经营承压。

受销售回款不足、偿债压力及预期偏弱影响,开发投资与新开工规模收缩。

房企转向稳健经营,严控拿地、聚焦核心城市优质地块,非核心城市拿地意愿低迷。

资金层面,房企到位资金下滑,资金周转压力较大。

企业分化加剧,国央企保持稳健,中小房企加速出清,行业集中度提升。

三是土地市场理性,区域分化明显。

土地市场呈现“量缩价稳、结构分化”态势,核心城市优质地块热度回升,以国央企竞拍为主；三四线城市土地流拍频发,市场参与度低。

企业拿地更趋理性,聚焦核心土储、严控风险,土地市场从规模扩张转向精准布局。

四是销售弱复苏,库存压力仍存。

商品房销售虽有止跌迹象,但修复基础薄弱。

区域分化突出,核心城市依托人口与产业优势,下半年销售回暖；三四线城市需求低迷,库存消化周期延长。

产品上,改善型需求坚挺,“好房子”逆势热销,刚需去化缓慢,市场转向品质竞争。

2.中期发展分析：风险化解与结构优化并行一是风险化解推进,行业出清可控。

中期来看,房企债务风险化解仍是核心,政策将完善处置机制,通过并购重组、债务展期等推动高风险企业出清。

“保交房”持续深化,缓解购房者观望情绪,市场流动性逐步改善,但行业出清仍需周期,企业分化格局进一步固化。

二是市场结构优化,供需适配提升。

中期市场将摆脱总量依赖,进入结构优化过渡期。

需求端,改善型、新市民住房需求成为主力,向品质化、多元化转型；供给端,减少非核心区域无效供给,加大保障房、租赁房供给,推动供需适配。

库存去化分化,核心城市压力缓解,非核心城市需加快转型去化。

三是政策常态化,新模式落地。

中期政策从短期纾困转向长期引导,深化“因城施策”,避免“一刀切”。

持续推进发展新模式,推动行业从高杠杆向低杠杆、高质量转型,引导房企聚焦主业,土地、金融、税收配套政策协同发力,构建良性发展格局。

四是转型动能积累,新兴赛道成长。

行业转型从被动调整转向主动发力,绿色低碳、智慧宜居、轻资产运营成为重点。

房企加大绿色建筑、智能建造投入,代建、物管等轻资产业务成为盈利增长点,城市更新、社区服务激活存量市场,注入新动能。

3.长期发展趋势：结构优化,模式创新一是住房供应多元,保障与商品协同。

“商品房+保障房+租赁房”多元化供应体系成型,保障房建设提速,共有产权房制度优化,“收存转保”推进,补齐住房保障短板。

商品房聚焦品质升级,“好房子”成为共识,从满足居住向优质宜居转型。

二是产业转型明晰,绿色智慧渗透。

行业告别高周转旧模式,向绿色低碳、智慧宜居转型。

新建建筑全面执行绿色标准,超低能耗、装配式建筑规模化应用,智慧社区全面铺开,智能家居与智能化服务成为核心竞争力,城市更新聚焦品质提升,激活存量空间。

三是区域协同深化,轻资产成亮点。

城市群集聚效应增强,房企聚焦核心都市圈深耕。

盈利模式转向“开发+运营”双轮驱动,轻资产模式快速发展,代建、物管等业务现金流稳定,专业化服务市场集中度提升,形成差异化竞争。

四是社区生态重构,融合发展赋能。

房地产与社区服务深度融合,“居住+服务”复合型社区成型,便民商业、养老托育等配套完善。

长租公寓行业规范化,租金定价合理,“人房地钱”联动机制建立,行业转向质量与服务导向。

总体来看,2025年房地产行业处于政策托底、市场出清、结构转型并行的关键阶段,短期承压、中长期向好。

短期需关注政策传导与房企现金流,防范风险；中期聚焦风险化解与转型积累；中长期把握保障房建设、绿色转型等核心方向。

展望未来,随着新型城镇化推进与发展新模式成熟,行业将实现从规模扩张向高质量发展的转变,培育稳市场、优供给、强服务的新动能,助力经济平稳与民生改善。

(二)公司发展战略国家“十五五”规划指明了未来一段时期房地产开发与建筑施工领域的发展趋势和结构性机遇。

公司将立足“十五五”时期高质量发展要求,以北京市顺义区和广东省中山市作为核心发展区域,依托两地差异化发展优势,进一步深化区域业务布局。

顺义区作为北京市重点打造的新城区域,以“5+4”现代化产业体系为核心支撑,叠加高规格城市规划与产业转型升级双重红利,为公司业务拓展提供了优良的政策环境与广阔市场空间。

中山市地处粤港澳大湾区核心区位,深度融入区域一体化发展格局,能够充分依托政策赋能、要素高效流通及产业协同优势,为公司持续深耕市场、拓展业务边界创造有利条件。

公司将立足自身在品牌信誉、运营管理能力及产品品质保障等方面积累的既有优势,紧密对接区域发展规划导向与市场实际需求,持续巩固现有市场份额与业务基础,全力推动各项经营业务实现平稳有序、稳健向好发展。

与此同时,公司将进一步强化对京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等重大国家战略的深度研究与趋势研判,动态跟踪两大核心区域周边市场环境变化,持续提升市场调研工作的深度与精准度,科学审慎评估各类潜在发展机遇,稳妥有序推进优质资源储备与优质项目机会拓展,为企业实现长期可持续、高质量发展筑牢坚实基础。

(三)经营计划2026年,作为“十五五”规划开局之年,行业正处于高质量发展转型的关键周期,公司将立足房地产开发与建筑施工双主业,以项目建设为核心抓手,统筹推进项目获取、开发建设、销售回款、产业链延伸等关键环节,深化内部管理改革与创新驱动,紧跟行业政策导向与市场变化,全面提升经营质效与核心竞争力,为股东价值持续赋能。

1.强化在建项目全周期精细化管理。

以质量、进度、成本、安全、环保为核心管控维度,结合2026年建筑行业监管升级要求,完善项目全流程内部控制体系,优化施工标准与全过程监督机制,全面推行智慧工地建设,落实实名制管理、视频监控、危大工程预警等管控要求,确保各项目高效有序推进、按期保质交付,同时严控施工合规风险,筑牢安全生产防线。

2.加速销售回款与市场精准响应。

在北京市顺义区,持续推进既有项目交付与后续手续完善,同步对接区域房屋规划需求,努力拓展销售场景；在广东省中山市,深度融入粤港澳大湾区发展格局,结合区域市场需求升级趋势,优化客户服务体系,全力提升项目去化水平与资金回笼速度；在满洲里地区,持续深挖区域市场潜力,通过精准定位与差异化营销策略,加快存量项目销售去化,同时跟踪区域政策动态,探索多元化合作模式盘活存量资源。

3.审慎拓展项目储备,优化布局结构。

密切跟踪京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等国家战略导向,重点聚焦顺义、中山两大核心区域土地市场动态,同时兼顾周边潜力区域,聚焦优质地块与城市更新、产业配套等重点赛道,建立多元化土地获取渠道,通过精准市场研判、全面风险评估与科学决策,择机参与土地竞拍、联合开发或股权收购,优化土地储备结构与布局质量,为公司长期发展储备优质项目资源。

4.延伸建筑施工产业链价值,提升核心竞争力。

充分依托在顺义区域市场积累的施工口碑与品牌优势,紧抓2026年建筑行业转型机遇,强化市场拓展能力,稳步扩大业务覆盖范围,努力提升建筑施工业务的市场竞争力、利润贡献度与抗风险能力,推动施工业务向专业化、精细化、绿色化转型。

5.深化内部控制与合规管理,筑牢经营底线。

持续完善业务流程与风险管控机制,严格规范财务、采购、合同、税务等关键环节内控标准,强化全过程监督与约束；加强政策研判与合规培训,重点防范资质管理、资金使用、施工安全等领域合规风险,确保企业合规稳健经营与资源高效配置,助力公司在规范有序的行业环境中实现良性发展。

6.完善薪酬管理制度,强化人才支撑。

严格落实《上市公司治理准则》相关要求,结合行业薪酬水平与公司经营实际,制定科学合理、合规规范的薪酬管理制度。

明确薪酬管理组织机构与职责,建立以岗位价值为基础、以绩效考核为导向的薪酬体系,完善薪酬动态调整机制与风险防控体系,吸引、留住核心人才,激发员工积极性与创造力,优化人力资源配置,为公司高质量发展提供坚实人才保障。