香江控股 600162

深圳香江控股股份有限公司(以下简称“公司”,原名“山东香江控股股份有限公司”)是1993年3月26日经山东临沂地区体制改革委员会临体改[1993]第28号文批准,由山东临沂工程机械厂独家发起,以定向募集方式设立的股份有限公司。

公司于1994年1月30日在临沂地区工商行政管理局注册登记,领取3700001800990号企业法人营业执照,注册资本为人民币7,000万元。

1996年2月,根据临沂市国有资产管理局临国资字[1996]26号文的规定,公司增加国家股2,450万股。

同年4月,经山东省人民政府鲁政股字[1996]212号文批准,公司以1995年末股份总数7,000万股为基数,实施了每10股送1股并派现金人民币2元的1995年度利润分配方案。

至此,公司股份总数变更为10,150万股。

1998年5月18日,经中国证券监督管理委员会批准,公司向社会公开发行人民币普通股3,500万股。

1998年6月9日,公司股票在上海证券交易所挂牌交易。

1999年6月4日,公司实施了每10股送1股并派现金人民币0.25元的1998年度利润分配方案。

由此,公司股份总数变更为15,015万股。

2000年9月,根据中国证券监督管理委员会证监公司字[2000]110号文批复,公司以1998年12月31日股份总数13,650万股为基数,向全体股东每10股配售3股。

配股方案实施后,公司股份总数变更为17,589万股。

2002年12月25日,公司控股股东山东工程机械集团有限公司(以下简称“山工集团”)与南方香江集团有限公司(以下简称“南方香江”)签署《国有股转让协议》,山工集团将持有的公司国有股6,595万股(占股份总数的37.50%)中的5,095万股(占股份总数的28.97%)转让给南方香江。

股权转让完成后,南方香江持有5,095万股,占公司股份总数的28.97%,成为公司第一大股东。

2004年,南方香江通过要约收购方式,收购公司股份1,742万股。

至此,公司股份总数仍为17,589万股,其中南方香江持有6,837万股,占公司股份总数的38.87%。

2005年3月25日,经公司2004年度股东大会决议,公司以2004年末股份总数17,589万股为基数,向全体股东以资本公积金每10股转增10股。

本次转增方案实施后,股份总数变更为35,178万股。

2006年9月28日,经公司2006年度第二次临时股东大会决议,公司以资本公积金向股权分置改革方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每10股定向转增1.6股,合计转增3,440.64万股。

本次转增方案实施后,股份总数变更为38,618.64万股,其中南方香江持有13,674万股,占公司股份总数的35.41%。

2006年12月15日,公司名称由“山东香江控股股份有限公司”变更为“深圳香江控股股份有限公司”,公司注册地址由“山东临沂市金雀山路17号”变更为“深圳市罗湖区宝安北路笋岗十号四楼4106室”。

根据公司2007年8月13日召开的2007年第二次临时股东大会决议,并经2008年1月18日中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕80号《关于核准深圳香江控股股份有限公司向南方香江集团有限公司发行新股购买资产的批复》、证监许可〔2008〕83号《关于核准豁免南方香江集团有限公司要约收购深圳香江控股股份有限公司股份义务的批复》的批准,公司向特定对象南方香江发行143,339,544股人民币普通股,每股面值为人民币1.00元,用于购买南方香江持有的广州番禺锦江房地产有限公司(以下简称“番禺锦江”)51%股权、保定香江好天地房地产开发有限公司(以下简称“保定香江”)90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司(以下简称“成都香江”)100%股权、天津市华运商贸物业有限公司(以下简称“天津华运”)20%股权和增城香江房地产有限公司(以下简称“增城香江”)90%股权。

至此,公司股份总数变更为529,525,944股,其中南方香江持有280,079,544股,占公司股份总数52.89%。

根据2008年10月13日召开的第二次临时股东大会决议以及修改后章程的规定,公司以2007年末股份总数529,525,944股为基数,向全体股东以未分配利润每10股送1.5股红股、以资本公积每10股转增3股。

送股和转增方案实施后,公司股份总数变更为767,812,619股。

公司注册地址于2008年12月11日变更为“深圳市罗湖区宝安南路1054号湖北宝丰大厦608室”,于2013年12月18日变更为“深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元”。

2015年5月28日,公司召开2015年第二次临时股东大会,并经2015年9月18日中国证券监督管理委员会签发的《关于核准深圳香江控股股份有限公司向深圳市金海马实业股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》(证监许可[2015]2142号),核准公司通过发行股份及支付现金相结合的方式,购买法人实际控制人深圳金海马持有的香江商业100%股权和深圳大本营100%股权,其中现金支付部分为3亿元。

同时,采用询价方式向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集配套资金,募集配套资金总额不超过24.50亿元。

2015年12月21日,公司召开2015年第六次临时股东大会,并经2016年4月11日中国证券监督管理委员会签发的《关于核准深圳香江控股股份有限公司向南方香江集团有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》(证监许可[2016]663号),核准公司向关联方南方香江、深圳金海马、香江集团发行股份及支付现金,购买其持有的与家居商贸业务相关的物业资产,具体包括南方香江持有的沈阳好天地100%股权、深圳金海马持有的深圳家福特100%股权及长春物业和郑州物业,以及香江集团持有的广州物业,其中现金支付部分为7亿元。

同时,公司拟采用询价方式向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集配套资金,募集配套资金总额不超过23.5亿元。

经过2015年重组后,公司将业务线从商贸地产平台的开发拓展到商铺的招商运营等领域,通过整合产业上下游,形成较为完整的产业链,公司成为“开发建设”与“招商运营”双轮驱动的综合服务集团。

2025年,我国经济运行总体平稳、稳中有进,国内生产总值达到1,401,879亿元,同比增长5.0%,经济社会发展主要目标任务顺利完成。

房地产市场仍处于深度调整期,但在政策全面托底的背景下,市场呈现筑底企稳态势,止跌回稳与分化加剧并存。

房地产开发投资、新开工面积等指标仍面临压力,行业正加速结构优化与模式转型,向平稳健康、高质量发展的方向迈进。

面对国际环境复杂严峻、国内周期性与结构性矛盾叠加等多重挑战,宏观调控政策“组合拳”精准发力,经济发展质量稳步提升。

中央经济工作会议强调,要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”,出台更多有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,在转方式、调结构、提质量、增效益上积极作为,持续巩固稳中向好的基础。

面对复杂多变的市场环境,公司管理层在董事会领导下,将主营业务拓展至综合家居、城市发展等领域,业务布局覆盖粤港澳大湾区、长三角及其他国内核心城市。

公司以城市生活平台服务商为定位,致力于满足人们对美好居家生活的向往。

产业布局上,公司积极拥抱时代机遇,通过互联网新技术、新模式推动家居商贸产业融合升级。

同时,公司深入开展战略梳理与组织架构优化,推进开源节流、人员精简、费用严控,提升内部管理效能,保障经营业绩稳定与未来可持续发展。

报告期内,公司坚持稳中求进、精准施策、聚焦发力、打造优势的工作方针,积极部署经营管理举措,稳步推动业务发展。

各业务板块经营情况如下：（一）商贸流通运营业务报告期内,商贸流通运营板块业务整体与市场行情保持一致,实现持续稳定运营。

1.优化品类布局,筑牢家居业态根基。

各项目协同开展招商工作,结合市场动态及商户经营情况,常态化推进资源储备与补位招商,持续稳定项目出租率。

深度挖掘智能电器、智能家居、精品卫浴、定制家居、家装公司等潜力品类,重点完成深圳欧洲城、沈阳、武汉、南昌四大项目的品类结构升级,持续引进国内一线品牌,优化终端消费场景与经营氛围,推动商业布局向多业态融合发展。

从项目定位、业务规划、流量规划、租金结构等多维度出发打造内部强势品类,推动商场从传统家居建材市场向智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活服务等多元化业态转型,保障主营业务收入稳定与出租率水平。

同时,深挖行业优质资源,以用户思维筛选贴合消费需求的主流品类,探索科学的业务规划方案,深化与核心品牌的战略合作,打造家居与生活品类融合的经营组合,持续提升消费品质与服务体验。

2.打造营销IP,强化流量与私域运营。

一是策划并开展多元化营销活动,打造具有品牌辨识度的商业营销IP；二是聚焦主流媒体渠道,构建高效的私域流量承接体系；三是加强老顾客维护与精细化运营,扎实推进拎包项目落地。

不断引流新房增量用户,同时拓展二手房改造的存量用户,提升项目运营品质,为商场招商赋能助力。

3.升级消费体验,构建行业内容生态圈。

围绕消费者多元化、个性化需求,加速经营管理与服务能力提升,打造一站式内容服务系统。

结合抖音、微信朋友圈、小红书等新媒体平台,开展内容生产、IP整合、用户偏好数据分析与内容精准分发,同步做好私域流量储备,构建家居建材行业特色内容生态圈。

通过数据追踪工具,帮助品牌商、经销商降低品牌传播成本,实现销量高效提升。

4.深化服务增值,以口碑驱动业绩增长。

推动物业服务从规范化向精细化升级,售后服务从单一化向全流程消费体验优化转型；立足商户与消费者经营及消费需求,打造“香江家温度”特色服务体系,以优质服务树立品牌口碑,反哺业务业绩提升。

（二）综合体运营及社区物业管理业务报告期内,综合体运营及社区物业管理业务以招商拓客与提升物业收入为两大核心目标,多措并举实现运营效能提升。

一方面,充分利用项目所处自贸区的政策优势,精准拓展优质客群,成功引入中铁建等大型国企、金融及科技类企业与行业头部公司入驻；另一方面,在维持原有住宅项目物业管理收入的基础上,对住宅底商租赁实施升级管理,结合招商运营策略、周边市场行情及项目租赁现状,制定科学的租价体系,并作为日常补充招商的价格政策依据,实现公司收益最大化。

（三）城市发展配套建设业务报告期内,公司聚焦核心主业,积极推动销售去化,加大存货去化力度,同时响应国家“保交楼、保民生”号召,全力保障项目按时交付。

在内部管理上,通过管理模式变革,提升管理效率与质量,在计划精细化管理、交付管理提升、招标采购提效、合约风险管理、工程维修闭环管理等方面取得明显成效。

项目管理方面,通过节流开源,坚持以最低成本管理原则,顺利实现保交付目标。

重点推进广州香江1号项目、成都项目等多个项目的销售工作,以及广州增城项目、株洲项目等多个项目的竣工验收与交付工作。

1.销售签约与营销管理公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款,城市发展配套建设业务实现签约金额约6.19亿元。

紧跟市场最新变化,强化对子公司的业绩督导,持续加大产品营销推广力度,全力推动项目销售与回款工作落地。

2.项目工程管理与交楼工作推动工程与运营、成本与招采、规划设计等环节的流程优化与成本管控,有效降低内部沟通成本,提升项目整体管控质量；重点督办广州增城项目、株洲项目等多个项目的收楼工作及在建工程施工进度。

(一)行业格局和趋势2026年是我国“十五五”规划的开局之年,在外部挑战严峻、内部韧性充足、转型机遇凸显的国际经济政治背景下,我们在党中央的坚强领导下,坚持稳中求进的工作总基调,国内经济整体延续修复,社会信心逐步提升,房地产行业在经历深度调整后,正从高速增长向高质量发展转型,政策环境持续优化,市场接近底部区间。

随着政策的持续发力和市场需求的逐步释放,预计房地产行业将逐渐走出调整期,但市场恢复的速度和程度仍需进一步观察。

同时,房地产企业也需要在政策环境、市场需求和自身实力等多方面进行综合考虑,以应对市场变化带来的挑战和机遇。

1、房地产业务展望2026年,房地产行业将完成从高速增长向高质量发展的转型,“好房子”建设、租赁市场发展将成为主要方向,政策从控增量转向稳预期,一线城市限购实质性松动,公积金政策创新成为地方施策主抓手；市场呈现核心城市企稳回升与低能级城市持续承压的“冰火两重天”态势,行业从“高杠杆、高周转”向“产品—服务—运营”一体化高质量发展转型；房企分化加剧,央企及地方国企市场份额扩大,优质房企凭借产品力和现金流优势受益于“好房子”建设；行业整体接近底部区间,但库存压力和部分房企流动性风险仍需关注,预计下半年随着政策效果显现和经济复苏,市场将呈现“前低后高”的企稳态势。

2、家居商贸市场2026年,家居商贸行业将呈现“智能引领、消费分层、渠道重构、绿色转型”的格局,智能家居从单品控制迈入以“空间智能体”为核心的主动智能新阶段,推动跨品牌互联互通；消费市场呈现金字塔式分层,高端定制、中端品质、下沉实用三大梯队分化明显,Z世代与新中产群体追求“颜值设计+健康环保+智能交互”的复合价值；渠道变革加速,整装公司、设计师平台与线上流量入口（直播电商、社交电商）重构价值链,线上渠道占比突破七成但流量成本攀升倒逼企业向“内容驱动”转型；政策端“双碳”战略深化推动绿色建材普及,精装房市场虽整体配套规模同比下降14.5%,但精装率提升至21.83%,行业从规模扩张转向价值创造,企业竞争从产品硬件向生态服务升级。

(二)公司发展战略公司以城市发展配套运营商为定位,致力于满足人们对美好居家生活的向往。

在产业上,公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式,并积极拥抱时代发展趋势,通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点,通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。

在公司经营上,以现金流管理为主要抓手,提高资金回款率、资产周转率,不断提升经营效率。

公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标,为股东、客户和社会持续创造价值。

(三)经营计划2026年,公司将在董事会领导下,在有效控制风险的前提下,保持稳健发展步伐,持续创造收益,为投资者实现更高投资回报。

（一）商贸流通运营1.稳存量、提增量、找变量,减少空置面积。

稳定存量续签,全力招商提升出租率,盘活低效资源,增加收益。

2.整合优质资源,赋能商户经营,以资源引流量。

关注新兴业态与零售行业趋势,进一步整合资源提升流量。

以“家+生活”为背景,延伸品类方向,探索转型发展路径。

积极参与新业态领域展会,为项目转型奠定基础。

通过匹配团队提升、一项一策、加大激励等措施,全力提升出租率。

3.深化综合体项目招商与出租管理,打造区域标杆。

对于综合体项目,一方面提升成熟项目的合同续签率；另一方面深度挖掘新租客源,紧跟区域政策利好,为租户提供进驻补贴申报等一站式服务。

通过多措施并举全面提升运营服务水平,增强租户粘性；充分挖掘客户需求,提升服务响应与执行效率；打造大湾区区域标杆项目,结合项目所处区域特征打造特色化商业项目,提升品牌区域影响力。

4.整合营销资源,打造特色IP,实现营销创收。

整合线上线下营销资源,打造具有市场影响力的营销IP,聚焦流量,开展高质量、高效率的营销活动,通过多渠道营销推广实现营销创收与品牌提升双重目标。

5.持续深化服务增值,以口碑促业绩。

始终将消费者体验优化作为核心工作,完善并严格落实售前、售中、售后全流程管理标准；重塑客户服务考评方案,持续提升服务质量与消费者满意度。

（二）物业管理方面2026年,物业管理业务将以提升服务品质、增强客户满意度为核心,推动服务能力与管理效能双升级。

一方面,完善物业管理中心多渠道服务窗口建设,快速响应处理客户焦点问题与矛盾,建立问题追踪与反馈机制,持续提升业主满意度；另一方面,建设运营智慧化,从单点智能到全域数据驱动的平台运营。

（三）城市发展配套建设业务2026年,城市发展配套建设业务将坚持稳健发展方针,从严控成本、积极销售、加快去化回款、确保交付等方面强化工作部署,同时积极推进资产盘活与处置,实现公司资产利益最大化。

1.重点项目开发与销售推进。

全力推进广州番禺锦江“香江1号”项目工程开发与销售进度,以打造大湾区豪宅标杆作品为目标,对标顶尖豪宅,从规划布局、层高调整、产品设计优化、商业定位重塑、设计配置标准制定到设计单位甄选,全方位推进,深入研究法规政策,全面提升住宅与商业设计定位档次,着力打造完美示范区,抓住政策松绑契机,重点推广“香江1号”项目,加快去化速度。

2.降库存、强去化、促销售。

密切关注国家调控政策,积极主动把握政策红利期,以快打慢,加速认购、签约与回款,重点去化历史存货及重要项目存货,同时在回款环节优化制度,确保认购、签约、催收与激励环节高效协同。

3.控成本、稳发展、降费用、保交付。

项目发展全过程推进成本管理,覆盖设计、开发到销售各环节；财务部门发挥现金流管控作用,保障资金安全与健康运营；进一步实施减员增效,压降营销、行政等管理费用,妥善解决部分项目历史遗留问题,实现节流增效。

同时,紧扣开发节奏与工程节点要求,确保按时交付。

（四）职能管理方面人力管理方面：力求突破人才供应瓶颈,提升人才培养效率；深化优化绩效管理,以精准激励拉动公司业绩；借鉴先进企业用工模式,提高人均效能；开展培训赋能,支持业务增长；持续加强企业文化宣导,发挥党团建设引领作用,坚定不移深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,以党建引领企业发展。

财务管理方面：持续强化资金管理,以维持资金平衡为工作重点,高度关注宏观货币政策变化,及时把握金融机构风险偏好与政策方向,推动融资业务更贴合金融机构业务导向。

科学统筹税务与精准会计核算,做到预测准确、决策科学、预算有效、分析实用。

法务管理方面：持续深化合同标准化管理,提升合同审核效率；加强诉前风险防控管理,专项解决历史遗留问题；推进案件标准化管理,力争重大案件取得有利结果；完善法务管理制度体系,优化法务团队管理,加强梯队建设。

内控与监察方面：进一步优化风控预警机制,完善制度与权责体系；全面梳理业务条线招投标流程,加强供应商管理,设立监督机制,强化管控力度。