衢州发展 600208

2025年,全球宏观环境复杂多变,国内经济与内外需求格局持续调整,地产行业仍处于深度调整与出清阶段。

面对严峻的外部挑战,公司始终锚定高质量发展方向,保持战略定力,不断夯实核心业务基础,加快转型与新质生产力培育,主动对冲外部不确定性冲击,实现了稳健经营与长期价值的协同发展。

（一）财务状况整体保持稳健1、盈利与收益情况。

公司经营业绩扎实稳健,期内,实现营业收入35.89亿元,同比下降78.23%；实现净利润1.42亿元,同比下降92.93%；归属于上市公司股东的净利润2.61亿元,同比下降74.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.76亿元,同比下降67.14%；主要系因项目结算周期影响,本期结算项目较少。

2、资本与资产规模。

期末,公司总资产931.66亿元,比年初减少3.98%,主要系地产项目交付导致存货减少所致；归属于上市公司股东的净资产413.14亿元,比年初下降1.39%,主要系本期中信银行可转债转股导致公司的持股比例下降,减少资本公积3.83亿元所致。

3、资本结构与偿债能力。

公司资本结构得到了较好改善,期末账面资产负债率55.30%,同比下降0.96个百分点；合同负债45.58亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为53.00%,负债率继续在行业中保持中等偏低水平。

净负债率60.21%,较期初上升约2.61个百分点,处于行业低位。

（二）负债与融资管理持续向好总体来看,公司采取稳杠杆和优结构的融资策略,在企业融资环境整体较为严峻的行业背景下,确保了资金安全,维护了良好的市场信用和资本市场口碑,充分体现了公司的担当与作为。

1、负债结构持续优化。

期末,有息负债合计306.29亿元,占总资产的32.88%,同比减少2.71亿元。

有息负债中,一年内到期的有息负债合计139.45亿元,占比45.53%,一年以上有息负债166.84亿元,占比54.47%；按融资机构分：银行借款占比61.20%,直接债务融资工具占比5.46%,其他类型借款占比33.34%。

2、融资成本与主体信用。

期内,公司融资渠道通畅稳定。

衢州工业集团变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道。

期内加权平均融资成本5.76%（其中银行借款加权平均融资成本4.64%）；期末加权平均融资成本5.69%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.47%）,较上年末下降0.33个百分点（其中银行借款期末加权平均融资成本下降0.73个百分点）。

全年利息资本化金额约3.97亿元,利息资本化率21.39%。

3、减值与现金流压力。

基于谨慎性原则,公司对部分存货计提了减值准备。

期末,公司存货296.59亿元,较2024年末下降7.30%,其中地产开发成本259.10亿元,占比87.36%,开发产品37.48亿元,占比12.64%；对存在减值迹象的项目计提了存货跌价准备,新增计提存货跌价准备3.90亿元。

尽管公司经营正常有序,但宏观环境的变局及行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力,全年筹资活动产生的现金净流出28.46亿元。

公司经营端仍面临阶段性压力,需持续突破原有边界,加快战略转型步伐,打开新的成长空间。

（三）地产业务有序推进1、销售端表现逆势领跑。

期内,公司整体销售表现优于行业平均水平,核心城市、核心项目的支撑作用明显。

全年全口径实现合同销售面积30.34万平方米；合同销售收入248.02亿元,同比增加201.10%。

2、开发与结算情况。

期内,公司项目开发建设平稳有序。

公司未新增土地储备；新竣工面积22.79万平方米；实现结算面积25.35万平方米,同比下降57.19%,结算收入38.64亿元,同比下降79.58%；结算均价15,246元/平方米,结算毛利率19.86%,同比下降17.65个百分点。

主要系行业整体利润率下降、部分项目复杂的环境变化等因素的影响。

公司始终坚持谨慎的收入确认政策,期末合并报表合同负债约45.58亿元,未来收入有一定的保障。

3、标杆项目与品牌溢价。

依托20余年城市更新积淀,公司持续深耕上海核心板块,秉承“始于责任,续于匠心,终于信仰”的执着,持续打造城市标杆作品,充分显示优质核心资产穿越周期的独特价值。

位于黄浦老城厢的上海壹号院（昼锦华苑）项目全年热销达223亿,多批次开盘即售罄,成为顶豪市场标杆；北外滩天潼里项目同步稳步推售,凭借城市更新稀缺价值赢得高净值客群认可。

4、品牌口碑显著提升。

公司持续优化产品体系、空间设计与产品标准,项目的品牌、市场口碑与交付满意度处于区域前列。

期内,多个项目在设计、工程质量等方面屡获殊荣：上海壹号院被权威机构评为“2025城市肌理重生典范”；与物产中大金石集团联袂打造的鸬鸟中大朗园(新湖）,凭借卓越的产品力与服务力,荣耀入选十大“2025浙江省优秀旅居康养场所”。

公司品牌影响力、市场美誉度与综合实力同步进阶。

5、轻资产模式落地成型。

公司品牌认可度的提高,为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础,轻资产运营模式已取得成效。

公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与第三方企业等合资设立公司共同开发,形成了多方合作出资、公司统一运营、品牌全程赋能、收益合理共享的轻资产运营合作模式,为公司地产业务平稳转型提供了重要支撑。

（1）2025年主要房地产项目概况一览表（2）海涂开发情况表（3）2025年房地产项目总建筑面积按地区分布图（4）2025年主要房地产项目开发情况一览表注1：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室。

注2：住宅区附带的商铺、车位储藏室公共配套设施等均含在“住宅”类别内,不单独列示。

注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室2）2025年度房地产项目结算收入按地区分布图3）2025年度房地产项目合同销售收入按地区分布图（四）高科技投资成果丰硕期内,公司在高科技板块的布局进入价值兑现与投资生态深化并行的关键阶段。

公司立足整体战略转型、现金流安全与资产结构优化的要求,坚持“投硬科技、投核心技术、投国产替代、投长期成长”的投资理念,依托前瞻性布局与专业化投后管理,实现了投资项目的有序退出、存量优质资产的持续价值增值。

1、投资变现适时有序。

公司持续优化退出策略,精准把控估值窗口,稳定投资收益,提升整体资产流动性。

期内,公司有序减持杭州宏华数码科技股份有限公司、阳光保险集团股份有限公司等公司股份,实现处置收益约2.00亿元,进一步提升了公司资产的使用效率和流动性。

同时,公司长期持有的金融股权资产持续提供稳定、可持续、可预期的现金分红。

期内,公司收到中信银行等投资项目分红14.17亿元,比上年增加4.58亿元。

稳定增加的投资分红有利于现金流的稳定流入,为公司战略转型、可持续发展提供有力保障。

此外,资本市场健康发展,对公司金融股权资产构成持续性的利好,并驱动公司金融股权价值重估。

25年年初至今,公司金融股权市值增加80亿元左右,充分印证了公司核心金融资产的优质质地与长期成长潜力。

2、硬科技投资不断推进。

公司科技投资板块始终紧跟前沿科技浪潮,紧紧围绕国家战略性新兴产业方向,前瞻布局硬科技与卡脖子领域。

在现有投资生态基础上,公司持续为被投企业提供公司治理、资源对接、场景落地、资本市场对接等全方位的精准赋能与资源联动支持,全力助推被投资企业在技术研发、市场拓展、产业落地等方面实现重大突破,于深度协同中催生技术创新与产业融合新生态,助力公司被投资企业向高质量发展能级跃升。

（1）公司投资的杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）在区块链核心技术深耕与市场生态拓展领域均实现阶段性重要突破。

技术层面,联合国内外行业伙伴牵头制定的两项IEEE国际标准正式发布,进一步完善了区块链服务部署与一体机硬件适配的参考架构规范,为行业标准化落地提供关键指引；市场层面,持续深化“区块链+隐私计算”核心技术融合创新,优化技术适配性与数据处理效率,深度参与温州国家数据基础设施试点建设,并通过亮相数博会、服贸会等国家级重要展会展示核心成果,推动可信数据空间解决方案在医疗、金融、政务等多领域深度落地。

未来,趣链科技将继续以标准驱动产业创新,以技术实力助推中国方案走向世界。

（2）公司投资的浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）实时智能处理技术在智能反诈、风控管理等方面持续发力。

技术层面,其自研的实时数据治理技术、时序流数据实时计算技术、动态时序图谱实时计算技术、三核融合实时智能决策技术、大数据实时智能体等五大核心技术,在数据规模大、超低延时要求和复杂事件决策等场景给企业带来了巨大的业务价值,并在数字金融、智慧交通、电子政务、信息通讯等领域实现了落地应用。

市场层面,国内业务稳步扩张,成功中标中国石油、中国电信及多家头部银行的智能风控与实时计算平台建设项目,入选中国软协卓越软件项目案例、浙江省高价值专利培育项目、浙江省先进技术创新成果,并牵头制定2项行业标准。

年内,邦盛科技先后获评浙江独角兽企业、星火数商等称号,核心竞争力与行业影响力稳步攀升。

（3）公司投资的杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）在AI工程化、云原生化与大模型服务化领域迈入全新阶段。

期内,谐云科技自主研发的乾坤鼎云原生AI一体化平台,以异构算力统一调度为核心,打通CPU、GPU、NPU等多元算力资源池,打通行业痛点,实现云原生AI全链路赋能。

新产品在多项关键指标上展现显著优势：批量任务调度能力支持万级并发,远超国际厂商千级并发的水平；边缘集群规模达100万节点以上,远超国际厂商10万节点和国内其他主流厂商10万节点的规模。

凭借突出的技术创新性、行业领先性能与显著的应用价值,成功入选国内首版次软件,并经浙江省软件协会国际先进性鉴定,该产品填补了国内行业空白,总技术处国际先进水平。

同时,谐云科技三款产品齐登《2025年杭州市优质产品推荐目录》,连续三年斩获杭州技术成果创新与促进奖,连续五年领跑鲲鹏生态,并获专精特新“小巨人”认定。

（4）公司投资的杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）以“技术+场景”双轮驱动,推动数字人从工具层向场景方案升级。

本年度,相芯科技全面融入鸿蒙生态体系,其AR视频特效SDK助力抢占3.1亿用户流量；作为杭州银行的技术合作伙伴,相芯科技基于领先的数字人技术为其打造了智能数字员工,助力“数智杭银”建设深入推进和多种业务场景的数字化转型新突破。

基于数字人底层技术积累,相芯科技荣登“2025年度浙商AI+TOP100”榜单,成功入选浙江省“数智优品”名单,并四度荣获“专精特新准独角兽”。

未来,相芯科技有望继续深耕技术、拓展场景,为数字经济的发展注入源源不断的创新活力,成为推动行业变革的重要力量。

（5）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）聚焦氧化镓技术产业化方向持续攻坚,核心进展成果丰硕且极具行业影响力。

期内,完成近亿元A+轮融资,引入多家半导体产业投资方。

2026年3月,富加镓业宣布在国际上首次成功制备出12英寸氧化镓（Ga₂O₃）单晶,这是其继2025年12月成功制备8英寸氧化镓晶体后,再次取得的重大技术突破。

这一突破不仅刷新了全球氧化镓单晶尺寸的最高纪录,更标志着我国在第四代半导体核心材料产业化进程中迈出了决定性一步。

富加镓业不断的技术创新与产业化实践获《人民日报》等权威媒体关注报道,被列为科技成果产业化典型案例,充分彰显其在第四代半导体领域的领军优势。

下一步,富加镓业将与下游用户一起开展“衬底-外延-器件-模组”全链条协同攻关,助力我国高性能氧化镓功率器件的全产业链贯通,加速氧化镓高压大功率电力电子器件产业的快速落地,早日实现“让世界用上好材料”的愿景。

（6）公司投资的杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）聚焦红外光学领域持续突破,技术创新与产学研协同发展成效显著。

期初成功申请“一种高纯度氧化钇透明陶瓷及其制备方法”专利,通过创新搅拌技术解决杂质控制难题,提升产品光学质量与生产效率；持续深耕中波红外应用场景,与重点军工单位保持长期合作,依托国内专利技术储备,巩固细分领域领军地位,为高端红外光电产品关键材料国产化提供重要支撑。

恒影科技入选第五批浙江省科协博士创新站,联合高校科研院所攻克大尺寸高性能氟镓酸盐红外玻璃制备等核心技术,构建“产学研用”一体化创新生态,成为国内红外光学材料细分领域领军企业。

（五）公司治理体系持续完善期内,公司保持稳健发展的同时,紧密结合公司经营实际,围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断推进管理提升,有效提升公司治理水平,将高质量发展的理念融入到经营管理的全流程。

一是夯实基础治理,规范运营全流程。

期内,共计召开年度股东会1次、临时股东会5次、董事会会议11次。

重视投资者关系管理,持续优化信息披露质量,不断提升信息披露的有效性、针对性,坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动,保护投资者的知情权。

针对定期财务情况、利润分配、出售资产、对外担保、修订制度等重要事项进行审议,进一步完善了公司治理结构和公司治理制度,决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确,运作规范。

二是健全规范决策体系,强化投资风控能力。

充分发挥董事会专门委员会、独立董事的作用,提高公司规范运作水平。

完善了投资的全流程管理,保障了投资决策的高效性与准确性。

提升公司精准投资的能力,加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程,通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业,帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。

三是迭代内控制度体系,筑牢合规经营底线。

为进一步提升公司规范运作水平,完善公司治理结构,根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《关于新公司法配套制度规则实施相关过渡期安排》《上市公司章程指引》《上海证券交易所股票上市规则（2025年4月修订）》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作（2025年5月修订）》等相关法律法规及规范性文件的规定,公司于12月召开股东会审议通过取消监事会并修改公司章程事项。

同时,公司根据最新的监管规则及要求,密集修订了《股东会议事规则》《董事会议事规则》《独立董事工作制度》《信息披露管理制度》等一系列制度文件,并新制定了《董事和高级管理人员薪酬管理制度》等。

通过对原有制度的梳理与完善,不仅有助于强化内部管控效能,堵塞管理漏洞,防范经营风险,更能推动公司治理模式向科学化、规范化、精细化转型,为公司在激烈的市场竞争中稳健前行提供了坚实支撑。

（六）并购重组助力战略转型2025年8月,公司披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》,拟通过发行股份方式购买先导电子科技股份有限公司48名股东合计持有的先导电科95.4559%股份,同时拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金。

本次交易若完成,将有利于进一步推动公司业务结构向硬科技实体制造转型,助力公司快速切入高科技新材料赛道；将有力扩充公司业务链条,显著提升公司的总资产和营业收入,扩展主营业务范围,直接提供公司在先进新材料领域的实体制造业务发展平台,赋能高科技投资布局,增强公司高质量、可持续发展的韧性。

公司将坚定战略转型目标,培育新的增长点。

（七）社会责任积极践行期内,公司主动投身公益慈善事业,不断创新公益实践路径。

以系统化、长效化、可持续的履责行动切实增进民生福祉,主动将公益担当融入企业高质量发展主线,以实际行动彰显企业责任与社会价值。

期内,公司积极履行企业社会责任,有效参与光彩事业、万企兴万村行动,助力浙江山区26县跨越式高质量发展的乡村振兴,继续实施慈善信托项目,资助玉树地震孤儿完成大学学业,捐赠支持浙江高等教育高质量发展,支持山西、湖北国家级乡村振兴帮扶县实施乡村振兴项目,取得了积极的社会效能。

(一)行业格局和趋势1、地产当前,地产行业呈现总量温和收缩、结构持续优化、核心城市企稳的市场趋势。

预计2026年全国商品房销售面积同比下降约6%–7%,降幅较2025年收窄；一线及强二线城市在改善型需求、城市更新与保障房支撑下逐步企稳；三四线城市进入长期去库存周期,价格承压、成交低迷。

“十五五”开局构建房地产新模式,保障房与“好房子”成核心抓手。

政策重心转向“租购并举、保障优先、绿色智能”,加大保障性住房供给,推进“好房子”建设标准,鼓励存量房改造与盘活；需求端一线城市限购进一步松绑,二三线城市全面落实因城施策,降低购房成本、释放合理需求。

在地产企业方面,优胜劣汰基本完成,国资平台成主流,轻资产与运营能力决定竞争力。

行业集中度进一步提升,央国企与优质地方国资平台市场份额有望超过50%；房企加速向“开发+运营+服务”转型,城市更新、保障房、存量资产运营成为核心增长点；融资能力、成本控制、产品力与运营能力成为关键竞争要素。

2、科技投资全球竞争聚焦半导体、AI、先进制造、新材料,国产替代进入深水区。

2025年全球高新技术市场规模突破5.2万亿美元,同比增长8.7%；国内硬科技政策扶持持续加码,半导体（含第三代/第四代半导体）、AI大模型与算力基础设施、工业母机、人形机器人等领域加速突破。

资本从追逐热点转向聚焦硬科技落地,“投早、投小、投硬”成共识。

AI、区块链、大数据等应用层概念退潮,具备核心技术、自主可控、可商业化的硬科技项目获得重点倾斜；半导体材料、高端元器件、核心设备等“卡脖子”环节成为战略投资主线。

第四代半导体（氧化镓）、半导体靶材、区块链、AI应用持续高景气。

氧化镓在新能源汽车、光伏、工业高压领域渗透率快速提升；铟基靶材（ITO）受益于HJT光伏、显示与半导体需求增长；区块链在政务、金融、数据确权场景深化应用；AI从大模型竞赛转向行业落地,工业AI、智能驾驶、数字人等场景商业化提速。

公司科技投资将聚焦半导体材料（氧化镓）、区块链、AI三大核心赛道；依托衢州国资与长三角科创资源,构建“投资+孵化+产业赋能”的硬科技投资生态；推动科技投资业务成为公司核心增长极与价值重估引擎。

(二)公司发展战略紧扣国家“十五五”规划与发展新质生产力的相关要求,立足公司核心优势与国资的总体规划,聚焦高科技投资平台、高效能资本平台、高品质资产平台三大主线,推动公司向新质生产力专业化产投平台转型。

1、高科技投资平台：聚焦新能源、数字经济、高端装备、芯片等战略性新兴产业,依托现有投资团队及多个投资项目的成功经验,构建“产业投资+科创孵化+产业并购+退出变现”全周期投资体系,重点培育优质科创企业,推动科创成果转化,打造具有核心竞争力的产业投资品牌,助力衢州新质生产力培育。

2、高效能资本平台：作为衢州工业集团核心上市载体,适时注入优质资产,优化资本结构,拓宽融资渠道,创新融资产品,提升资产证券化率与资本使用效率,打造衢州国有资产资本化的国资平台。

3、高品质资产平台：推动房地产业务提质增效,优化存货结构,提升资产周转效率；整合产业投资资源,拓展多元化优质资产运营业务,实现资产保值增值,增强盈利稳定性与抗风险能力。

(三)经营计划1、高科技投资板块：完善投资体系,聚焦硬科技赛道,培育新质生产力（1）锚定核心赛道,精准布局优质项目把高科技投资作为战略转型的重要方向。

基于自身资源,坚持“投早、投小、投硬、投国产战略”的方向。

在瞄准高科技转型方向的基础上,按照积极突破、分步实施、有序推进的原则,主动拥抱以AI、机器人为引领的科技革命。

积极寻找和选择人工智能、区块链、量子计算、数字化转型、云计算、大数据等高科技领域的成长型企业,紧密结合衢州氟硅新材料、高端装备等区域产业需求,优先布局与区域产业链高度协同、技术壁垒高的科创项目,重点关注中科院杭州光机所、浙江大学、之江实验室、西湖大学、杭州城西科创大走廊等源头性科创项目,建立优质项目储备库,稳步提升前瞻性的布局能力。

（2）强化已投项目赋能,加速价值变现梳理公司优质业务板块,对于趣链科技、邦盛科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等核心投资企业,要一企一策,深度赋能。

在战略规划、公司治理、市场拓展、场景落地、人才引进、融资等方面全方位支持,要重点推动这些企业实现上市,提升高科技投资板块估值水平。

公司现有的核心参股公司已有2-3家企业具备上市条件,并有1-2家已启动上市前期工作,进行了股份制改造、辅导备案等相关流程。

公司将依托数十年在资本市场积累的经验,与参股公司积极联动,形成合力,以进一步提升这些企业的综合实力,加速上市节奏,实现公司投资价值的大幅提高。

（3）完善全流程投资管理机制,严控投资风险建立“项目筛选—尽职调查—投资培育—退出变现”全流程投资管理机制,围绕投资业务全生命周期强化制度建设、流程管控与风险防控,完善投资闭环。

在项目筛选阶段严把入口关,聚焦优质标的与战略匹配度；在尽职调查阶段做实做细财务、法律、业务及合规核查,全面揭示潜在风险；在投资培育阶段强化投后赋能与价值管理,持续跟踪运营状况,助力被投企业提升核心竞争力；在退出变现阶段统筹规划退出路径,实现投资收益最大化。

通过各环节有机衔接、协同联动,进一步完善投资闭环体系,不断提升投资决策科学性、资产运营安全性与整体回报水平。

（4）深化区域产业协同,推动科技成果落地转化依托杭州的区域优势、衢州国资产业投资优势,为公司向高科技产投平台转型提供了良好的环境。

要积极利用杭州的科创氛围,在已投资的高科技企业中,耐心培育具有成长潜力的创新型高科技企业的发展。

坚持“耐心资本”的角色,尽全力帮助被投资企业,依托公司的资源赋能企业,帮助拓展业务场景、开拓上下游产业链,助力中小高科技企业在竞争中脱颖而出。

衢州是国家氟硅新材料产业基地,产品覆盖各类中高端氟化工材料,占全省氟硅产业链价值量30%以上。

此外,衢州市正聚焦现代化产业集群培育,形成新能源、新材料、集成电路、高端装备等先进制造产业产业链集群。

要充分利用衢州的地域和产业优势,积极参与到具有国产替代及竞争优势的产业中。

要积极参与衢州产业链的招商、科创平台建设,助力衢州培育新质生产力,实现公司发展与区域产业升级同步共振。

2、优质存量资产：加速存量盘活,推进轻资产转型,优化地产布局（1）加快存量地产资产的盘活,提高资产运营效益加速平阳、启东两大海涂围垦项目的盘活流转。

公司在启东、平阳通过海涂围垦储备了大量的项目资源：平阳西湾海涂围垦总用地12090亩,其中政府已收储6020亩,公司已受让2787.5亩用于地产开发,其中已开发和转让1217.14亩,待开发1570.39亩；启东项目海涂围垦总用地6000亩,其中已完成一级可以出让的3050.5亩；公司已受让1983亩用于地产开发,其中已开发和转让972亩,待开发1011亩。

尽管这两个项目土地成本较低,但由于土地面积较大,开发周期较长,面对市场环境变化,通过资产腾挪、业态重构等方式,加快存量资产变现。

要积极与当地政府、大型地产央企沟通创造合作模式,通过与保险公司的养老社区、地方政府的产业园区、国有地产公司合作开发等多种模式,加快开发,促进资产流转和变现。

2026年主要房地产项目开发计划表面积：平方米币种：千元20262026年2026年2026年计2026年2026年计年计划计划合序号公司名称计划开划合同销计划结划结算收竣工面同销售工面积售收入算面积入积面积1沈阳沈北金谷置业有限公司003,85030,0003,46427,0002沈阳新湖明珠置业有限公司014,4978,60040,0009,70045,5983义乌北方（天津）国际商贸城有限公司032,2684,50030,000004南通新湖置业有限公司0023,788135,00021,503137,5335上海新湖房地产开发有限公司009,147149,7855,672110,9236上海中瀚置业有限公司0016,746229,60718,328274,1967上海亚龙古城房地产开发有限公司0012,8593,944,665008上海新湖天虹城市开发有限公司008,2482,000,644009乐清新联投置业有限公司0032,340600,0000010瑞安市新投置业有限公司003,891101,2454,505112,81811平阳伟成置业有限公司50,00009,20066,0002,08816,65112上饶伟恒置业发展有限公司0024,608199,55123,940180,14313海南满天星旅业开发有限公司15,00005,628300,0004,550235,94914其他并表项目0015,449169,12416,148254,90315其他非并表项目002,26313,3495,69135,393合计65,00046,765181,1178,008,970115,5891,431,107注：本表数据未考虑权益比例；所指收入均为含税收入；合同销售面积不包含无预售证的车库、储藏室。

（2）加快核心项目去化,提升存货周转率加速优质项目开发节奏。

强化产品设计创新与智慧服务,打造健康、绿色、智能型住宅标杆,提升客户溢价感知与市场竞争力,提升周转效率。

聚焦以上海为核心的优质项目,主动收缩非核心区域低效项目,通过股权合作、资产证券化等方式盘活存量,集中资源深耕上海为核心的高能级城市,加快上海壹号院、北外滩天潼里等标杆项目的销售去化与交付,精准把握市场节奏,提升回款效率,为穿越市场周期培育可持续增长极。

（3）推动轻资产模式有序落地,打造盈利新增长点依托公司的品牌溢价与多年积累的项目运营能力,在既有轻资产项目实践基础上,建立、探索标准化的轻资产运营体系,拓展品牌输出、管理输出等合作模式,在长三角及条件具备的区域拓展轻资产项目,优化地产板块的盈利结构。

（4）优化资产管控体系,实现资产保值增值建立健全存量项目的管理体系,进一步规范投资房地产的管理,及时处置闲置资产。

强化上海等核心区域的商铺、车库等资产的运营,提升出租率与运营收益,推动存量资产持续保值增值。

3、资本运作：加快融资创新、推进资产整合、强化市值管理（1）创新融资方式,优化融资结构,降低融资成本面对复杂多变的市场环境与行业周期挑战,公司将以“多层次、跨周期、强韧性”的融资体系为目标,构建多元化融资渠道。

在传统融资端,与国有大行及头部金融机构深化合作,优化授信额度与利率定价,灵活运用中期票据、公司债等标准化工具,以优质信用获取低成本长期资金；通过合作开发、代建模式,减少资本投入,降低杠杆率。

在创新融资领域,抢抓公募REITs扩容政策机遇,盘活存量资产,形成“投融管退”良性循环,在行业信用修复中稳步筑牢安全经营边际。

（2）适度推动优质资产收购,优化营收与资产结构公司作为衢州工业控股集团旗下的重要上市平台,结合资本运作能力、资产优化成效,正积极谋求战略转型。

当前公司已具备稳健的资产底盘与成熟的投资管理能力,以提升资产质量、实现主业转换、增厚盈利动能为核心目标,系统性推进优质资产收购与资源整合,通过“收购、培育、整合”的滚动推进,进一步优化收入结构、改善盈利质量、降低负债水平、增强抗周期能力,巩固上市公司资本结构优化态势,打造更具价值创造力与产业引领力的区域资本运作标杆平台。

（3）推进存量金融股权整合,实现价值提升公司已投资了中信银行、湘财股份、新湖期货、阳光保险等较多的优质金融股权资产,将针对不同金融股权的不同特点,分门别类,有序整合提升,推进金融资产价值重估,提升整体收益率与资产流动性。

对湘财股份等相对持股比例较大的金融股权,可通过并购重组等多种方式提升股权价值。

近期,公司投资的湘财股份与大智慧的吸收合并工作正在全力推进。

本次整合落地后,湘财股份通过将自身网点渠道、综合金融业务板块等资源与大智慧的数据资源与技术等全面结合,充分发挥互联网业务与证券业务的高度协同性,把握AI赋能业务发展的机遇,提升金融信息化科技水平和综合金融服务能力。

公司合计持有湘财股份27.82%的股份,交易完成后,伴随业务协同、管理提升与价值兑现,公司所持湘财股份的市场价值预计将得到大幅提高。

（4）建立常态市值管理体系,提升资本市场认可度明确市值管理导向。

在资本市场价值重估与产业变革交织的新周期,作为一家有责任感的上市公司,公司将认真践行“提质增效重回报”行动方案,将估值提升计划与长期战略转型深度融合,以高质量发展提升市场认同。

基于“地产+科技”双轮驱动的商业模式,着力打通科技投资成果向财务指标与估值逻辑的转化通道,将前沿技术布局转化为可量化的增长预期。

在资本运作层面,在价值改善的基础上,通过并购、重组、股权激励放大成长弹性,优化收益水平,打开市场上升空间,提升公司投资价值和股东回报能力。

建立市值管理预警机制,股价异常波动时适时启动回购或增持,完成已披露的股份回购计划。

增强投资者市场认同。

充分利用现代信息技术,搭建多样化的投资者交流互动平台。

积极了解和响应投资者诉求,维护投资者利益,增强投资者信心。

积极建立与政府部门、行业分析师、媒体及市场投资咨询机构等的良好关系,为公司创造良好的舆论环境,将公司价值触达散户,普及公司战略,维护公司形象。

要利用混合所有制优势和战略转型的契机,重塑资本市场认知,认同公司长期价值。

努力提升投资者回报。

公司将加快推动经营转型,全面提升经营质量,努力促进高质量发展。

同时,以价值创造为本,继续秉承积极回报投资者的发展理念,结合业务发展规划和实际经营情况,统筹公司长期可持续发展与股东稳定回报的动态平衡,在符合相关法律法规及《公司章程》规定的利润分配政策的前提下,实行积极、持续、稳定的利润分配政策,与广大投资者共享公司发展成果。

4、公司治理与内部管理：完善治理体系、强化科技赋能、提升运营效能（1）持续完善公司管理体系完善治理结构。

进一步健全“股东会、董事会、管理层”两会一层治理结构,明确各治理主体权责边界,形成权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡的法人治理机制；保证独立董事履职条件,提升决策科学性与独立性；为审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略委员会等专门委员会提供履职保障,强化专业化决策与监督职能,规范重大决策流程。

深化党建融合。

推动党建与公司治理深度融合,确保党的领导贯穿公司经营管理、战略实施、资本运作全过程；加强基层党组织建设,发挥党员先锋模范作用,开展党建与业务深度融合活动,为公司发展提供坚强的政治保障与组织保障。

规范经营管理。

完善公司内部控制体系,健全各项管理制度,规范财务核算、投资决策、资产处置、物资采购等关键环节的管理流程,提升经营管理规范化水平；加强信息化建设,搭建数字化管理平台,实现经营管理、财务管控、投资管理的数字化升级,提升管理效率与决策科学性。

（2）加快信息化、标准化、单元化建设信息化建设。

依托系统平台、大数据、移动端工具,将单元台账、标准流程、业务数据、统计分析、预警管控线上化、数字化、可视化,实现数据自动采集、实时流转、智能分析等。

标准化建设。

围绕单元管理、业务流程、数据口径、操作规范、台账表单、考核评价、安全要求,制定统一制度、流程、指标、格式、编码、作业标准,实现日常管理标准化、业务输出标准化、内外宣传标准化。

单元化建设。

把整体工作、区域、资产、业务拆解为边界清晰、责任到人、独立可管、可统计、可追溯的管理单元,实现全域覆盖的精细化管控。

（3）实施“新质生产力人才计划”加大人才引进。

重点引进数字经济、新材料、半导体、资本运作等领域高端人才；建立多元化人才引进机制,通过校园招聘、社会招聘、产学研合作等方式,打造一支结构合理、专业过硬、经验丰富的核心人才队伍,满足战略发展需求。

完善激励机制。

推行职业经理人制度,实现“能上能下、能进能出”的市场化用人机制；实施股权激励、员工持股计划等长效激励措施,将核心团队与核心人才利益与公司长远发展深度绑定,提升核心团队凝聚力与战斗力；建立健全绩效考核体系,将个人绩效与公司绩效、业务目标紧密挂钩,充分激发员工工作积极性与创造性。

加强人才培养。

建立常态化人才培训体系,结合公司业务发展与员工职业规划,开展专业技能培训、管理能力培训、行业交流等活动,提升员工专业能力与综合素质；鼓励核心人才传帮带,培育后备人才队伍；加强与高校、科研院所、行业协会的合作,共建人才培养基地,为公司持续发展提供人才保障。

（4）强化风险管控与内审监督健全风控机制。

构建“全面风险管理平台”,覆盖财务风险、投资风险、合规风险、市场风险、安全生产风险等各个领域,建立风险识别、预警、评估、处置全流程机制。

加强财务管控,优化资金调度,严控负债规模,防范财务风险；规范投资决策流程,加强投资项目尽职调查与后期管控,建立投资项目减值预警机制,合理计提减值,降低投资风险；关注房地产市场、资本市场波动,建立市场风险应对预案,提升抗风险能力。

强化合规管理。

完善合规管理制度,加强合规培训,提升全体员工合规意识,规范经营行为,确保公司各项业务合法合规、有序开展；加强对资本运作、资产注入、并购重组、信息披露等关键环节的合规管控,防范合规风险；聘请专业合规机构提供咨询服务,提升合规管理专业化水平。

推进清廉建设。

加强清廉企业建设,围绕工程建设、资产处置、投资决策、物资采购、财务管理等关键领域,健全监管机制,完善内控体系,建立“不敢腐、不能腐、不想腐”的长效机制；加强廉洁教育,开展廉洁文化建设活动,提升全体员工廉洁自律意识,维护国有资产安全。

5、社会责任与ESG建设：践行社会责任、服务区域发展、彰显企业担当（1）服务乡村振兴与共同富裕深度融入衢州区域社会高质量发展大局,坚持社会价值和产业价值协同,将企业社会责任履行、地方经济社会发展建设和公司长远战略布局深度融合。

立足衢州新材料、新能源等六大标志性产业链建设与资本赋能产业的发展格局,以产业帮扶、人才培育、绿色发展为核心抓手,精准对接地方“五链融合”战略,全力服务乡村振兴、深化产业协作、实现共同富裕。

（2）坚持绿色低碳经济发展牢固树立绿色发展理念,严守生态环保底线,主动顺应国家双碳战略发展要求,聚焦主营业务节能降耗、污染防控、资源循环利用,持续优化项目运营管理模式,推动生产运营绿色化改造；以绿色投资、低碳产业布局为导向,积极布局低碳经济、节能减排等相关领域,严控项目环境风险,完善能耗管控机制,推动能源资源高效集约利用。

（3）深化公益慈善事业深化已有的公益慈善事业,持续拓宽社会责任履职覆盖面。

积极回馈民生事业,关爱弱势群体,参与社会公共服务建设,积极开展结对帮扶、公益捐赠、志愿服务活动,助力城市公共服务提质与社会和谐稳定。

紧密结合衢州本地民生需求、文明城市建设、应急保障、民生帮扶等工作,积极参与各类公益活动,致力打造契合衢州高质量发展要求的区域社会责任标杆。

（4）推进ESG体系建设全面统筹环境、社会、公司治理各维度工作,持续健全ESG治理架构、管理制度与信息披露机制。

把ESG理念全面嵌入公司战略规划、经营管理、项目投资、内控风控全业务流程,统筹生态环保、社会责任履行、公司治理提升各项工作。

不断完善ESG指标管理、风险管控、信息归集披露体系,推动ESG工作从零散履职向系统建设、从被动应对向主动治理转变,持续提升ESG综合管理水平与价值创造能力,以高质量治理护航企业高质量可持续发展。