ST云城 600239

2025年是“十四五”规划的收官之年,公司聚焦“城市综合服务运营商”战略目标,持续推进业务结构调整、优化管理效能、提升服务质量。

截至2025年12月31日,公司资产总额96.91亿元,负债总额降至79.47亿元,资产负债率82.01%,公司归母净资产10.33亿元,扣除非经常性损益后归母净利润-3.15亿元。

(一)城市综合服务业务发展情况1.物业服务公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区服务、高校服务、医院服务、企事业单位物业服务等。

报告期内,物管公司加快由传统物业向综合性物业服务商转型,聚焦规模扩张与业务拓展,非住物业管理面积同步增长,第三方项目面积占比稳步提升,截至2025年12月31日,签约面积达1,081.26万㎡,新增签约面积231.85万㎡,与上年同期相比增长27.3%。

报告期内,物管公司持续加快孵化业务发展,促进多元增值服务业务稳步提升。

焕新上线“云城臻选”线上商城,品类扩容至4000+,依托运营模式创新,销售额稳步上升;积极承接试点社区商业,探索社群服务运营新模式;布局家政保洁技能实训等增值业务,餐饮板块持续提升管理能力、增加服务品类。

物管公司始终聚焦服务质量提升核心目标,全面推进品牌建设与标准化服务体系迭代升级,通过多措并举构建品质服务体系,持续提升服务效能与客户体验。

物管公司在管的融城春晓项目荣登中国物业管理协会“住宅小区物业服务质量提升”案例榜单。

物管公司在破解开放式、多元化复杂小区治理难题上的探索实践获得行业高度认可,为同类社区提供了可借鉴的“云城经验”。

荣获“中国物业服务综合实力百强第88名”“2025年中国物业高品质服务力百强企业”“2025昆明住宅物业十大品牌物业服务企业”等10余项荣誉。

2.商业管理截至2025年12月31日,公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个(含筹备项目),主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市,签约面积256.67万㎡,其中:自持项目3个,受托管理关联方项目13个,受托管理第三方项目4个。

公司商管板块围绕提质效、强品牌、优模式开展,通过业态品牌优化、商户分级管理、会员体系迭代、营销模式创新等举措,实现商业价值与运营效能的双重提升。

通过构建客户画像,精细化分层营销,提升服务体验。

下属云泰商管全年策划活动超1,000场,客流突破1.25亿人次,积分会员数环比增长15%。

in99购物中心以“峡谷·商业艺术馆”为核心理念完成ing巷改造,呈现「公园」+「街区」+「盒子」的复合商业形态,构建“户外+宠物+餐饮”业态结构,ing巷开街以来,客流比2025年同期增加8%,项目持续向高品质生活方式社交场演进的多元户外生活方式迈进。

成都银城全年新增会员13万,总量突破130万。

ing巷荣获“商业地产志”颁发的2025年度年度场景营造设计大奖铜奖,in99购物中心荣获THEBANGMEDIA、GOGOMedia、成都零售商协会分别颁发的“2025年度潮流时尚购物中心”“2025年度潮奢商业地标”及“2024年年度社会价值贡献奖”等行业殊荣,云南茶马花街运营团队荣获赢商网授予的《2025年度中国购物中心百支优秀运营项目团队》及云南文商旅示范项目,并受到荣誉表彰。

3.酒店运营公司旗下管理运营的酒店,共配备房间数544间。

报告期内,酒店板块围绕提升客房收入、增加餐饮收入,差异化运营提质增效。

其中,成都华尔道夫酒店入住率和平均客房单价保持稳定,持续巩固外事接待业务优势,全年涉外接待较去年同期增长约39%;餐饮业务提升成效显著,下辖“运中餐厅”成功入选成都米其林指南,麒麟酒吧荣获2025年《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大奖,全年餐饮收入同比增长约10%;紧扣“大文化、大IP”发展理念,深化跨界品牌合作,联合成都博物馆、联名ROSEONLY和MIKIHOUSE等,推出多款系列产品,助力业绩增长,进一步稳固在成都高端酒店市场的领先地位。

大理英迪格酒店通过加强营销、灵活调整房价等措施,入住率有所提升。

大理英迪格酒店打造的甲马拓印、白族三道茶等非遗文化体验活动,赢得了广泛好评,成功斩获“携程口碑榜—2025年中国50美景酒店”、“2025大众点评必住榜”等行业重要奖项。

(二)聚力攻坚重点难点,持续盘活存量资产报告期内,公司加大债权清收力度,多措并举实现多笔债权款项回收。

同时,加快低效资产处置,有序推进股权转让,促进资源优化配置。

地产板块紧扣库存去化、存量盘活要求,在分类施策、精准发力上统筹攻坚,联动项目周边酒店资源,加速库存去化。

通过以房抵债方式收回股权转让尾款,在化解部分历史遗留问题上取得阶段性成效。

(三)业务创新与数字化建设成效显著为适应市场变化,物业板块焕新上线“云城臻选”线上商城,品类持续扩容,依托运营模式创新,销售额稳步上升;持续完善智慧物业运营管理系统,智慧工单系统实现服务响应提速,及时响应业主诉求,推进业财一体化系统深度融合,提速智慧物业建设,落地机房智控、智能安防等数智应用场景。

商业运营板块自主研发人才评测、资产管理、商场物管三大核心系统,完成21项系统功能优化,打通数据壁垒,提升业务协同效率;创新应用AI周界报警系统,累计处置有效报警200余次,完善夜间安全防控体系。

深化数据治理,优化会员与经营多维分析体系,为精准运营与科学决策提供有力支撑。

(一)行业格局和趋势根据中国证监会《上市公司行业分类指引》,公司所属行业为房地产业,主营业务为物业服务、商业运营及酒店运营管理。

(一)物业服务行业1.行业现状中指研究院数据显示,截至2025年底,全国物业管理行业总管理面积预计达330亿平方米,到2030年将进一步增至近400亿平方米。

2025年上半年,62家上市物企在管总面积78.73亿平方米,同比增长0.68%。

行业正逐步从增量市场转向存量市场,高质量发展成为主旋律。

与此同时,物业服务边界不断延伸,从基础“四保”服务向社区增值服务、城市服务、设施管理等领域拓展,行业整体从劳动密集型向管理精细化、服务多元化转型。

2.行业挑战业主对服务质量的要求日益提高,服务标准与收费水平的匹配度成为行业普遍关注的问题。

根据中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示,南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。

与此同时,企业物业费收缴难度加大,物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑。

在行业竞争加剧的环境下,“优价”与“提质”的并行推进已是行业生存法则,高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。

物业企业“增收不增利”现象普遍。

根据中指研究院《2025中国物业管理行业市场总结&2026趋势展望》显示,2025上半年,上市企业毛利润均值为4.88亿元,较2024上半年同比下滑2.56%,近三年均呈现小幅下降的趋势。

人工成本、能源费用及设施维护支出持续上涨,叠加部分地区物业费调价机制不畅,企业盈利空间受到挤压。

3.行业机遇2025年中央城市工作会议明确城市发展从“增量模式”向“存量提质”转型,建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出实施“物业服务质量提升行动”。

商务部等9部门2025年9月发布通知,推动“物业服务+生活服务”向养老、托育、家政、餐饮等领域延伸。

上海、嘉定等地已启动“物业+养老”服务试点,百强物企中逾70%已进入医院服务领域,产业园区、城市服务等新兴赛道持续拓展。

随着城市更新、老旧小区改造、保障性住房管理等领域释放增量空间;社区养老、托幼、家政服务等“物业+”模式逐步落地。

此外,数字化转型加速,智慧物业、大数据运营成为降本增效、提升服务体验的重要抓手,具备资源整合能力与品牌优势的企业有望在存量竞争时代实现高质量发展。

(二)商业管理行业1.行业现状截至2025年末,全国购物中心存量超6000个,商业建筑面积约5.5亿平方米,行业已全面进入存量运营时代。

随着新增供应放缓,存量项目改造与运营提效成为主旋律。

头部商业运营服务商加速轻资产扩张,具备全链条运营能力、品牌资源及数字化基础的企业市场份额不断扩大。

特色化、精细化运营助推行业可持续发展。

体验式业态深度进化,构筑线下空间的独特吸引力。

多元化、强体验的业态布局已成为引流的关键。

除潮玩、主题零售等新零售模式外,沉浸式艺术展、跨界复合型书店、室内运动探险场馆等深度体验业态的兴起,成功将购物中心从传统消费场所转变为满足社交、娱乐、教育等复合需求的目的地,从而对抗了线上渠道的冲击。

同时,头部购物中心正加速通过大数据分析消费者画像,并利用会员系统、移动支付等手段实现精准营销与服务。

这种精细化运营能力不仅提升了招商、营销和物业管理的效率,更能通过个性化触达与增值服务,构建长期的客户关系,从“运营场地”转向“运营人群”,实现可持续经营。

2.行业挑战商业运营面临多重挑战。

一方面,人工、能源等成本持续上涨,叠加消费市场复苏节奏不确定性,利润空间承压。

另一方面,实体零售精细化运营能力亟待提升,数据驱动薄弱、全渠道整合不足、流程管理粗放等问题普遍存在,部分商业项目在服务细节、用户运营等方面仍有较大改进空间。

3.行业机遇政策层面,商务部等5部门2025年10月印发《城市商业提质行动方案》,明确推动步行街(商圈)高质量发展,开展全国示范步行街(商圈)创建,推进现有商业设施改造和业态升级。

方案强调新兴技术赋能,加强人工智能、物联网、云计算等技术集成应用,完善城市商圈大数据平台,推广智能导引、精准营销、云上购物、沉浸体验等智慧商业新模式。

行业层面,即时零售、社区商业、奥特莱斯等细分赛道持续拓展,具备强运营能力和品牌资源的企业有望在存量竞争时代持续提升市场份额。

(三)酒店运营行业1.行业现状酒店规模稳步增长,中高端酒店发展较快。

根据中国饭店协会发布的《2026年中国酒店集团及品牌发展报告》,截至2025年底,中国连锁酒店家数共10.63万家,同比增长14.3%,客房总规模近783.18万间,同比增长10.74%,酒店规模稳步增长。

我国连锁酒店市场中,头部企业增长较快。

截至2025年底,我国规模前50家酒店集团营业客房总数同比增长约55万间,增幅为10.23%;中端品牌酒店客房总数同比增长10.91%。

2.行业挑战行业集中度与连锁酒店渗透率不断提升,行业竞争加剧。

根据中国饭店协会发布的《2026年中国酒店集团及品牌发展报告》,截至2025年底,中国前十家酒店集团客房总数近465万间,在连锁酒店市场占有率达59.38%。

截至2025年底,按酒店客房数量计算,中国酒店市场的连锁化率达到41.8%。

头部集团正通过“缩减单店规模、降低投资门槛、强化本地化服务”加速渗透,未来竞争焦点将从“开店速度”转向“单店盈利模型与在地化运营能力”。

3.行业机遇2025年10月,商务部等9部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》,明确推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展,培育中高端酒店品牌,支持存量改造与城市更新结合,鼓励“人工智能+酒店”建设。

业态创新方面,“住宿+X”模式加速拓展,健康旅居、文化主题酒店、电竞酒店等多元业态蓬勃发展,酒店正从单一住宿功能向综合体验平台转型。

科技赋能方面,AI技术逐步渗透智能预订、动态定价、服务机器人等环节,部分企业通过数字化运营提升人效与客户体验。

资产盘活层面,酒店REITs与CMBS等金融工具持续发展,截至2025年9月,国内酒店资产证券化产品累计发行规模达1,168亿元,为存量酒店资产提供新的退出与价值发现路径。

(二)公司发展战略十五五期间,公司主动融入云南省“3815”战略发展目标,聚焦康旅集团“3510”行动计划,始终秉持“用心做事”的核心价值观,致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商。

在使命践行层面,公司坚持从三个维度创造价值:对资产,让每一处资产持续增值;对客户,创造有温度的空间和有记忆的体验;对社会,推动区域文旅商融合发展。

围绕这一战略定位,公司构建了“2+1+3”协同业务布局,即以物业服务与商业管理为两大主业根基,依托现有酒店业务深耕文旅服务增长极,并前瞻性布局康养服务、会展服务及公共服务三大特色领域,形成主辅联动、多元共进的资产运营服务生态,全面驱动资产价值提升与城市美好空间建设。

(三)经营计划2026年,公司将持续聚焦主责主业,不断推进公司高质量发展。

一是抓好主营业务发展。

物业服务板块抓实存量项目留存与增量拓展,对到期项目全力争取续约,积极参与市场化竞争,建立社区细分到家服务体系,精准满足业主日常需求,提升空间运营能力,通过租赁、合作经营等方式开展经营以实现多元创收。

坚定以公建类项目为主的拓展思路,聚焦政府机关、企事业单位、商写项目等核心领域,主动对接后勤社会化改革需求,积极探索“资源置换”等创新模式,拓展城市公共业态服务,不断拓宽物业服务业务版图。

商业管理板块以“存量激活+体验赋能”为核心的价值型发展路径,贯穿“体验优先”原则,通过精细化策略破解行业同质化、存量低效等痛点,打造差异化竞争优势。

发展策略方面,加大招调改造升级投入,聚焦“满铺+特色”分类施策,集中资源深耕核心资产。

华尔道夫酒店深化“尊享体验+文化赋能”战略,进一步提升外事接待能力,突出餐饮服务品质,持续深化文化主题IP运营与联名合作,巩固经营优势。

二是抓好营销工作统筹。

围绕活动策划、渠道销售、数字化建设等工作,推动构建本部统筹规划、板块资源提供、企业内容输出、项目推广执行的营销管理格局,健全媒体宣传矩阵,助力提升地产销售、商业引流、物业多经收入及酒店入住率。

三是抓好资金统筹管理。

围绕库存去化、债权清收、资产处置,做好预算管理、成本控制、资金调度,全力提升资金运营效率。

针对金融债务,积极加强和金融机构的沟通与协商,筹备多种方案,妥善解决相关问题。

四是抓好人才队伍建设。

进一步调整本部、物业服务板块、商业管理板块的组织架构和人员编制,以提升统筹管理能力、匹配具体业务落地实施需求。

持续完善激励约束机制,积极探索构建市场化激励机制,拓展短期与长期相结合的多元化激励模式,严格落实末等调整和不胜任退出机制。

坚持“内选+外引”相结合方式,持续优化人才梯队结构。

五是抓好安全生产管理。

公司将巩固安全管理成果,夯实基层安全根基,组织一线从业人员参与职业资格及技能等级考评,全面提升员工安全素养与应急处置能力。

严格落实安全生产投入主体责任,加快智慧安防建设,完善设备设施更新维保清单,筑牢运行安全防线。

持续优化质量标准化管理体系,推动标准化提质升级;系统推进节能降碳,搭建智能管理平台实现环境管理数字化,提升绿色运营水平,以更高质量的安全与质效助力企业可持续发展。