华发股份 600325

2025年,面对复杂严峻的外部挑战,公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会、中央城市工作会议等重大决策部署,在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团支持下,全力以赴稳经营、保交付、促销售,持续提升产品力、优化负债结构、积极盘活存量资产,核心经营基本面保持稳健,彰显出强劲的发展定力与经营韧性,为未来高质量可持续发展筑牢坚实根基。

报告期内,公司实现营业收入834.26亿元,同比增长38.85%；全年销售额达785.6亿元,稳居克而瑞百强房企前列；经营性现金流净额198.89亿元,资金链始终保持安全可控。

图：2021-2025年公司营业收入（单位：亿元）受整体房地产市场下行影响,公司营业毛利率下降,2025年归母净利润为负,系公司2004年上市以来首次出现年度亏损。

公司此次亏损并非经营失速的信号,而是公司在行业转折关键期,主动盘活存量资产的战略抉择,及按会计准则要求计提资产减值,核心目的是为长期高质量发展“轻装上阵”,实现可持续发展。

（一）全力去化存量,加速销售去化,确保全年经营现金流为正1.“科技+”好房子领跑产品优势,开发销售保持稳健,销售排名稳居行业前列纵观房地产行业历次变革,产品力始终是企业穿越周期、实现长远发展的根本支撑。

近年来,在政策支持与消费升级的双重驱动下,楼市正式迈向“好房子”时代。

2025年,“好房子”写入政府工作报告,住房和城乡建设部同步发布《住宅项目规范》,释放出强烈信号——房子不仅要“有得住”,还要“住得好”。

作为国内最早探索“好房子”的房企之一,华发股份持续释放产品创新活力,拓展多元应用场景,引入智慧家居、无人机、具身智能等前沿技术,打造更具科技感的居住体验,逐步形成差异化竞争优势,提升产品溢价能力与品牌辨识度。

凭借前瞻布局与过硬产品力,公司在重点城市销售表现亮眼,多个标杆项目登顶销冠,呈现出强劲的结构性亮点,充分印证了核心城市战略的科学性与有效性。

2025年全年销售中有81%的销售额由4个一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉5个重点二线城市及大本营珠海贡献。

值得关注的是,珠海销售金额与面积稳居全市榜首,整体市场占有率约48%；南京、无锡销售排名分列全市第2、第3位,头部地位持续巩固,其中南京金陵月华登顶全市销冠、全省普通住宅金额第一,无锡华发中央首府斩获单盘销售面积、金额双料第一；成都、广州等高能级城市亦跻身全市十强,其中成都锦宸院首开即罄,全年热销超40亿元,稳坐成都4万+高端豪宅销冠。

图：成都华发锦宸院实景图图：上海海上都荟实景图图：南京华发金陵月华实景图依托核心项目的强势表现与市场引领力,华发股份全年实现销售额785.6亿元,稳居克而瑞中国房地产百强企业前列,在行业深度调整期依然保持稳健经营态势,充分展现出穿越周期的强劲发展韧性与综合竞争实力。

2.存量资产盘活取得突破,资金回笼成效显著公司全年通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活,回笼资金57亿元。

珠海新经济总部大厦及研发中心2宗地块在珠海首批实现专项债收储,深圳前海冰雪世界7宗商业用地成为深圳单笔最大金额的专项债收储项目,武汉都荟天地AB北地块成功实现商改住、收调供的创新盘活。

3.生产管理提质增效,交付力跻身行业TOP6公司全面实行公开招标,优化供应商管理体系,通过设立采购委员会和招投标工作小组实行集体决策,构建规范、公开、透明、高效的招标采购工作体系。

持续强化全周期成本精益管控,实现产品和成本高度适配。

加快智能建造技术落地应用,提升工程建设数字化管理水平,全年未发生安全生产责任事故,多个项目获得省市级质量奖及安全生产奖。

公司坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的政策要求,全年累计完成53批次交付,高品质交付住宅2.55万套,实现100%按时交付,累计交付率80%,以“保交付、提品质”的实际行动筑牢品牌口碑,跻身2025中国房企超级交付力第6位,以实际行动守护民生福祉、维护社会稳定。

（二）全力优化增量,聚焦产品创新和新增土储,持续增强可持续发展动能1.聚焦核心城市获取优质土地,为公司未来发展储备动能夯实市场确定性与支撑产品落地的底层基础,是公司在土地储备端的战略聚焦。

公司2025年新增土储已全面收拢至高能级核心城市。

数据显示,截至2025年底,在建面积569.55万m²。

公司通过在成都、杭州、武汉等重点城市核心板块成功获取多宗优质地块,将资本密度锚定于人口净流入与产业密度双高的区域,为未来去化流速的确定性与利润结转的稳定性提供了更坚实的资源底座。

同时,公司在广州、武汉、苏州等城市获取8个轻资产代建项目,带来优质的业绩增量,特别是广州陈田村旧改项目通过与兴业银行合作,充分发挥公司在房产开发、工程管理等方面的专业优势,打造旧村改造银企合作新范本。

2.城市更新前瞻创新,文保活化打造城市典范当前,我国城市发展正经历一场变革。

2025年中央城市工作会议旗帜鲜明地将“推进城市更新”定位为重要抓手,其目标直指“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。

公司深入贯彻落实中央城市工作会议关于推进城市更新的重要战略部署,前瞻布局新时期城市更新,创新“地产+文保”融合模式,探索出独具特色的文保改造路径,完成上海静安里、武咸安坊荟等历史建筑活化项目,既保护历史风貌与文化根脉,又激活老城价值,打造上海、武汉城市更新典范,获央视等主流媒体多次点赞。

图：上海静安里实景图图：武汉咸安坊实景图3.深化与头部科技企业合作,新型“四化”住宅产品顺利落地报告期内,公司全面深化与国内头部科技企业的研发合作,在珠海湾建设全球首个无人机配送社区,率先将低空经济从“概念”转化为“实用场景”；打造“超低能耗+立体生态”的绿色住宅,将绿色低碳理念贯穿建筑设计、建造和运营全过程；围绕智慧生活、智慧健康、智慧安防三大维度,联合华为共同研发行业顶级的全屋智能体系,实现“全域联动、主动适配”的智慧体验；与头部机器人企业合作,在珠海湾、香山湖壹号、翠湖香山机器人山庄等项目落地具身机器人智能应用,可在社区和住宅户内实现巡逻、迎宾、管家、清洁、康养等服务场景。

“科技+”好房子产品在珠海、成都、上海等城市成功落地,收获行业高度认可与多项权威荣誉。

2025年,全国首个无人机配送社区——华发珠海湾项目成功亮相,斩获广东省科学技术奖、美国LEED社区金级预认证等多项行业权威奖项,获得住建部主管的《中国建设报》专题报道,为行业“好房子”建设提供了可复制的“华发范本”。

成都锦宸院・观著项目获评中指研究院2026年人居梦想“好房子”,上海时代之城项目入选克而瑞2025十大交付力品质作品,珠海华发山庄、上海静安府等项目蝉联广厦奖,上海静安里项目斩获素有“设计界奥斯卡”之称的德国iF设计奖。

图：华发珠海湾项目实景图（三）重塑资产经营管理体系,推动商业物业提质增效,为构建“三驾马车”发展格局夯实基础公司重构资产经营体系,推动从“被动管理”向“主动经营”转型,打造新的收入利润增长极。

1.商业板块经营收益不断提高华发商业全年实现租金收入8.78亿元,同比增长11.9%,利润贡献基础进一步巩固。

主力产品线“华发商都”“华发新天地”等已进驻全国十余座城市,在管商业面积约201万平方米,年度客流量8,542万人次,较上年增长24%；南湾商都作为华发商业的核心购物中心,坪效2,000+元/㎡/月,稳居珠海首位,媲美行业头部；武汉咸安坊、西安锦安坊等文旅商等文商旅融合项目表现突出,成功打造为区域现象级网红打卡地,广受市民及游客热捧。

图：珠海南湾华发商都实景图图：威海华发新天地实景图2.深圳前海华发冰雪世界顺利开幕2025年,深圳华发前海冰雪世界项目于开业首季即确立了大湾区文旅领域的新坐标。

该项目获吉尼斯世界纪录认证为全球规模最大的室内滑雪场,自2025年9月底启幕以来,开业3个月即实现营收超1.6亿。

截至4月中旬,总人流量突破205万人次,其中全球最大的室内雪场共计接待超77万人次。

期间九度获央视报道,并亮相《新闻联播》《焦点访谈》等核心新闻栏目。

其构建的“冰雪+旅游+商业”复合模式,被市场视为南方城市激活冰雪消费场景的有益探索,未来更将成为公司现金流与利润新增长极,并可借助资产证券化等途径持续释放其商业价值。

目前,多家看好冰雪产业的地方政府及相关合作方已与华发接洽,希望引入其成熟的“投、建、营”体系。

图：深圳前海华发冰雪世界实景图2026年随着超感公园、万豪酒店、FUNMIX潮流街区陆续开业,项目客流与影响力将持续提升,有望成为大湾区标杆文旅项目。

未来不仅是公司重要现金流与利润来源,还可通过资产证券化等方式进一步盘活商业价值。

3.物业服务业务保持稳健增长华发物业同步实现稳健发展,2025年营业收入19.32亿元,同比增长15.4%,在管面积超5,948万平方米,合约面积6,456万平方米,目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主,行业认可度与市场影响力持续提升。

同时,加速项目外拓步伐,年内成功中标海南省博物馆、雄安体育中心等多个标杆项目。

（四）提升治理水平,组织架构变革加快推进,管理效能不断提升,降本控费持续深化。

报告期内,公司董事会顺利完成换届,董事数量由14人缩减至9人。

总部“大部制”改革取得阶段性成果,职能部门实现大幅压减；稳步推进“并区并城”,撤销大区管理建制,全新打造七大片区公司,管理半径进一步缩短。

同时,持续精简编制、提升人效,深化薪酬体系改革,推动“能上能下、能进能出、能增能减”机制落地。

通过上述举措,公司自2023年起公司管理、营销等各项费用连续3年稳步下降。

其中,管理费用2023年同比下降15%,2024年下降10%,2025年下降10%,管理费用率从2022年的2.9%,降至2023、2024年的2.2%,2025年进一步降至1.46%。

营销费用率从2023年的3.3%、2024年3%,2025年降至2.02%。

（五）多措并举维持合理融资规模,进一步筑牢资金安全防线尽管短期利润承压,但公司持续推进现金流管理与资产结构优化,为应对行业下行风险提供充足缓冲。

报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额达198.89亿元,持续保持正向流入。

同时,公司始终维持稳健的资产负债结构,剔除预收账款的资产负债率为64.54%,负债指标持续优化。

聚焦签约质量,狠抓资金回笼,2024、2025连续两年当期销售回款率超100%,现金流安全垫持续增厚。

与此同时,公司抢抓政策机遇,积极推进土储专项债、商改住、土地性质调规及以地换地等存量盘活工作,进一步增强了资金流动性。

此外,公司通过审慎的资本运作策略,积极拓展多元融资渠道、严控融资成本,进一步夯实资金保障能力,为长远发展积蓄充足动能。

2025年,公司先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资批文,定向可转债以2.70%的下限利率实现低成本发行,3年期信用债最低发行利率降至2.9%,充分彰显了监管部门和资本市场对公司综合实力的高度认可。

公司整体融资规模保持平稳,综合融资成本进一步下降至4.88%,创近五年新低。

联合资信2025年持续维持公司主体及相关债项信用AAA评级,展望稳定,在行业信用格局持续分化的背景下,公司始终保持头部评级优势,信用实力突出。

图：2021-2025年公司综合融资成本逐年下降（六）坚持党建引领,扛牢国企担当,持续推进ESG建设,加强员工关怀,夯实稳健发展根基公司始终坚持和加强党的全面领导,充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用,把党建工作融入生产经营和公司治理全方位、各环节,推动党建与生产经营深度融合,持续完善党委前置研究讨论企业重大经营管理事项的工作机制,加强对下属企业班子建设的督促指导,以高质量党建引领保障企业高质量发展。

扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育,纵深推进党风廉政建设和反腐败工作,压紧压实“两个责任”,着力营造风清气正的干事创业环境。

坚持不懈抓好基层党建,以珠海湾项目为试点推行“支部建在项目上”模式,为项目高效推进提供有力支撑。

公司始终坚守社会责任、扛牢国企担当,持续推进ESG建设,加快绿色低碳转型。

积极响应国家“双碳”目标,将绿色低碳理念贯穿经营管理全流程,推进各环节节能减排,新开发建筑符合绿色建筑标准。

凭借扎实的绿色发展实践与全面的社会价值创造,公司连续两年入选中国ESG上市公司大湾区先锋50（2025）,蝉联“ESG鲸牛奖ESG双碳先锋”奖,充分彰显公司在绿色低碳、经营稳健及社会价值建设等方面的系统能力。

公司加强职工关心关爱,积极组织职工参与运动会、广东省集体协商竞赛、“中国梦劳动美”文艺演出等各类文体活动,切实做好职工关怀慰问工作,不断增强员工的凝聚力和向心力。

(一)行业格局和趋势展望2026年,随着存量信贷与税收政策加快落地,叠加“好房子”、控增量等供给优化措施的持续发力,行业格局持续优化。

在控制房地产新增供给的同时加快推动存量商品房去库存,以新需求引领新供给、以新供给创造新需求,已成为行业发展的主旋律。

大力发展商业、办公、酒店、文旅、物业、代建、公寓等运营类业务,已成为多数房企在2026年的重要战略选择。

(二)公司发展战略公司将围绕巩固提升地产开发板块、加快发展商业运营板块、做大做强物业服务板块协同发力,加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。

其中,地产开发板块加快转向以产品力、服务力和运营力为核心的内涵式、高质量发展模式,聚焦核心城市核心区域深耕细作,通过优化投拓模式、重塑营销体系、加强产品创新等多维举措夯实主业根基,实现有质量、可持续的发展。

商业管理板块整合集团内部优质商业资源,加快探索轻重资产分离,特别是提炼华发文旅商融合发展新模式,打造全新的文旅商产品线,充分发挥文旅概念对商业项目的赋能效应,力争以文旅商、大消费业务模式在该领域实现弯道超车。

物业服务板块持续提升传统物业管理品质与标准化水平,依托地产开发主业在上海、杭州、武汉、成都等核心城市的深入发展,加快拓展在住宅、商业、写字楼、公建、市政等领域的传统业务,推动其管理规模和经营收益成倍数的增长；充分利用华发庞大的业主资源开展多样化增值服务,加快实现利润倍增。

同时,通过开发与物业人员轮动,全面提升其人才厚度和管理水平。

此外,依托自身丰富的科技应用场景与广阔市场潜力,围绕地产开发产业链的上下游关联领域,积极探索培育第二增长曲线。

通过上述核心发展战略,逐步摆脱房地产开发商的传统定位,实现从以地产开发为主向开发与经营并重、从规模扩张优先向质量效益为重、从跑马圈地向区域深耕、从同质化竞争向差异化发展的根本性转变,加快实现向打造国内一流的城市综合运营服务商转型的战略目标。

(三)经营计划2026年是“十五五”开局起步之年,也是公司向新企稳的关键之年。

公司将按照“十五五”时期公司发展总体战略,围绕确保现金流安全、优化资产结构、盘活滞重资产、降低经营风险等方面,提升公司可持续经营能力,全力夯实长期发展根基。

重点抓好以下几个方面的工作：1.巩固提升地产开发主业,实现有质量、可持续的发展（1）坚持现金为王,全力做好销售和回款工作。

以资金回笼为核心,加快各类住宅、车位、商办及商业资产去化变现。

创新以旧换新、安居收购等营销模式,抢抓房票安置、政府回购等政策机遇,推进“珠海住房通”平台建设。

整合集团多元业务客户资源,搭建统一会员生态与积分通兑体系,强化数字化营销矩阵,提升获客、转化与客户复购能力。

（2）优化投资策略,打造“地产+X”投拓新模式,探索城市更新领域投资机会。

深耕核心城市核心板块,创新“地产+X”复合型投拓模式,通过集团资源协同、与地方国企及金融机构合作,以多元方式获取优质土储。

充分借鉴在上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目的实践经验,加快形成可复制的标准与实施路径,拓展历史建筑活化、老旧小区、城中村及旧厂房改造等城市更新业务,培育持续增长动能。

（3）多措并举盘活滞重资产,加速资金回笼。

通过收调供、换地、融资性盘活等举措,加快盘活滞重存量,实现增量现金流。

同步探索采用资产互换等多种方式,努力将沉淀资产转化为资金“活水”。

（4）推动科技与地产融合,锻造产品新优势。

加快推进全新产品标准化体系建设,打造标准化产品库,打造性价比突出的“好房子”；加快科技化、智能化技术应用落地,推动具身机器人、智能家居等场景与四代宅深度融合；加快产品创新团队重建,统筹推进产品标准化与迭代升级,实现质量、进度与安全统筹兼顾。

通过加快“好房子”产品持续迭代升级,持续带动公司设计、材料、建造、运维、服务等方面能力大幅提升,为公司在激烈的行业竞争中脱颖而出、实现新一轮高质量发展提供坚实支撑。

2.商业运营提质增效,优化经营管理水平推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革,依托商管平台盘活存量商业资产,提升周转效率与现金流；对项目实施差异化定位与运营策略,推进品牌焕新、精准招商与精细化运营。

以深圳冰雪世界为核心,联动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态,培育赛事、研学、夜间经济增长点,构建冰雪轻资产运营模式并向外复制。

3.物业服务精耕细作,推进地物商协同发展持续提升传统物业管理品质与标准化水平,深耕存量项目精细化运营,稳步推进政府办公楼、校园、医院、市政道路、园林绿化、环境卫生、水利设施、高速公路管养等全域城市服务项目拓展,加快物业科技化转型步伐,推动采用智能化、数字化手段赋能物业降本增效。

基于地产衍生业务和服务业主需求,延伸提供绿植、养老、家政、宠物等多元场景增值服务,推动物业从基础服务向“物业+”生态运营升级。

加强地物商联动,深度融入华发股份“好房子”建设全周期,将品质服务、人文关怀、智慧生态、便民配套嵌入社区营造,以好服务赋能好产品、以好口碑提升好品牌,形成开发与服务相互支撑、价值共创的良性循环。

4.依托主业核心竞争力,积极构建第二增长曲线在夯实地产主业、商业、物业三大增长极的基础上,围绕地产开发产业链的上下游关联领域,积极探索培育“第二增长曲线”。

立足大股东华发集团产业基础与公司自身资源禀赋,探索科技领域、冰雪经济、康养领域、代建代管等领域,打造新的利润增长点。

（1）在科技领域,公司依托社区、物业、建造及商业等多元场景,结合集团客户、业主资源,加速推动技术从实验室走向实际应用,并依托场景优势吸引头部科技企业集聚,联合研发管家机器人、建造机器人等产品,形成“地产+科技”的协同发展模式,帮助公司切入科技产业链,培育新利润来源。

（2）在冰雪领域,前海冰雪世界的成功运营,标志着公司由重资产开发向轻资产管理输出转型迈出关键一步,未来可凭借运营管理输出实现快速扩张。

同时,随着REITs等资产证券化路径的推进,有望进一步提升公司估值并引入长期资金,为主业注入长期、稳定的现金流。

（3）在康养领域,顺应银发经济发展趋势,公司创新推出“社区专享养老”模式,通过“机构—社区—居家”三位一体体系,解决居家养老痛点,具备成为新增长极的潜力。

在政策红利与需求爆发的双重驱动下,其有望成为“下一个房地产级别的增长风口”。

（4）在代建领域,公司于2025年设立建管平台,依托长期城市建设经验,代建业务迅速形成竞争优势,业务从珠海拓展至上海、广州、武汉等核心城市。

目前,已形成政府代建、商业代建、资本代建三大核心赛道,在“轻重并举”的行业趋势下,有助于公司实现规模与质量双提升。

5.深化财务资金资本运作,筑牢资金安全防线强化现金流管控,科学铺排资金支付；加强与金融机构合作,深挖融资潜力,提高资金使用效率。

全力推进锁价定增融资落地,依托国资大股东支撑,优化股权结构,提振市场信心,改善现金流。

同步探索以资本运作推动存量资产盘活,全面盘点旗下运营的集中式商业、街区商业、租赁住房、写字楼以及冰雪世界等运营类资产,择优推进机构间REITS及公募REITS平台的筹备与建设工作。

6.优化组织架构和人事体系,推动降本提效深化集约型总部建设,强化总部战略引领、资源配置与风险管控功能。

进一步优化片区公司管理架构,深入探索片区公司独立经营模式。

加大人力资源管理体制改革力度,持续优化人才梯队结构,加快推进职工薪酬体系改革,构建以价值创造为导向的差异化薪酬分配机制。

7.积极争取大股东支持,更好发挥上市公司平台功能积极寻求珠海市及大股东华发集团在政策、资金、资源等方面加大支持力度,加快推动低效资产处置与业务优化,更深度融入珠海国资国企改革大局,助力公司轻装上阵、提质增效。

重新审视并充分发挥上市公司平台在融资、并购、资源整合等方面的核心功能,加强市值管理与投资者沟通,传递经营价值,稳定市场预期。

8.坚持党建引领,严守风险防控底线充分发挥公司党委“把方向、管大局、保落实”作用,将党建融入公司治理全过程,压实全面从严治党“两个责任”,巩固发展风清气正的政治生态,巩固拓展深入贯彻中央八项规定精神学习教育成果,推进作风建设常态化长效化。

强化合规管理与全面风险预判,系统防范经营、财务、质量与声誉风险。

积极履行社会责任,坚守国企担当本色,为公司健康发展保驾护航。