*ST华幸 600340

(一)履职尽责,全力推动项目交付自公司发生阶段性流动性风险以来,公司始终以“保交楼”为第一要务,积极响应政府号召,协调各方资源,主动化解项目风险。

通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金,在项目属地政府的支持和资源单位的配合下,坚决完成交付任务,保障业主利益。

截至报告披露日,公司已完成全部住宅项目的交付。

目前,剩余4个公寓项目/5,161套/29万平方米待交付。

(二)债务重组进展情况公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下:1、重组签约进展。

截至报告披露日,《华夏幸福债务重组计划》(以下简称“《债务重组计划》”)中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,926.69亿元(含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元(约合人民币335.32亿元)债券重组)。

截至报告披露日,公司及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为222.92亿元。

公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割。

2、以股抵债进展。

截至报告披露日,《以股抵债方案》中公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额(本息合计,下同)约为人民币174.54亿元,相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%;公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币62.08亿元,相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.83%,获得“幸福优选平台”股权比例约为11.56%。

3、资产交易进展。

公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署,其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成,其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。

4、信托计划进展。

截至公司于2026年4月18日披露的《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施完成的公告》(公告编号:2026-032)等相关公告,根据债券持有人会议决议、美元债协议重组安排、《债务重组协议》,公司已通过信托偿债的方式完成对223.48亿元金融债务的清偿。

根据股东会授权,公司决定不再实施剩余16.52亿元信托受益权份额的抵债交易,该部分信托受益权份额由华夏幸福(固安)信息咨询服务有限公司继续持有,公司重大资产出售方案的主要内容已实施完毕。

(三)有序推进业务经营1、开发业务。

产业新城开发方面,公司坚持产业新城业务不动摇,稳步提升产业新城操盘运营能力,兑价优质资源;坚持以产业服务为核心,持续推动区域经济转型和高质量发展。

报告期内,产业新城综合性开发协议委托区域内共新增41家入园企业,新增签约投资额182.75亿元,固定资产投资规模超20亿元的龙头项目签约2个。

住宅开发方面,公司始终以“保交楼”为第一要务,已完成全部住宅项目的交付,同时持续探索地产及产业链上下游优质机会。

2、运营业务。

公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。

2025年,环京区域产业园实现新增招商签约项目170个,合同签约面积约31万平方米;华夏幸福固安创新中心在管面积约2万平方米,出租率达69%。

3、服务业务。

产业发展服务方面,公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力,全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域;物业服务方面,幸福物业2025年营业收入约14.61亿元(含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入),净利润约1.35亿元。

城市服务和产业园服务在管面积约6,585万平方米,住宅服务在管面积约5,990万平方米,持续外拓市场并强化城市服务,城市服务新增签约项目64个、签约额4.14亿元。

不动产服务方面,公司积极探索不动产代建、营销服务等业务,幸福安基新增签约工程项目11个,完成产值约0.73亿元;幸福安家成交额3.1亿元,同比提升21%。

4、园区衍生业务。

公司基于产业与园区优势,持续探索园区相关高潜力领域。

报告期内,苏州火炬实现营业收入2.9亿元,经营性回款3.02亿元,新增1个省级孵化器(武汉博济智汇园)。

此外,公司持续基于产业园区场景和产业发展能力,积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜力领域。

(四)坚定战略转型方向,夯实转型路径1、坚定战略转型方向。

依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力,立足自持及运营服务的大量产业园区资源,全面转型“产业新城服务商”。

2、夯实重点转型路径。

一是轻资产化输出,公司基于二十多年的丰富经验,对产业新城相关业务环节进行拆分和封装,面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务,包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。

二是持续挖掘和兑现园区资源,产业园区场景和产业发展能力,探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源,以合作方式切入新赛道。

三是持续探索地产发展新模式,包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。

(五)配合推进公司预重整工作公司于2025年11月17日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整暨法院受理公司预重整的公告》(公告编号:2025-067),公司收到债权人龙成建设工程有限公司(以下简称“申请人”)送达的《告知函》及河北省廊坊市中级人民法院(以下简称“廊坊中院”或“法院”)送达的《河北省廊坊市中级人民法院通知书》((2025)冀10破申62号),申请人以公司未按期清偿到期债务且明显缺乏清偿能力,但具备重整价值为由,向廊坊中院申请对公司进行重整,同时申请启动对公司的预重整程序,廊坊中院决定受理对公司进行预重整。

2025年11月18日披露了《华夏幸福关于法院指定公司预重整临时管理人的公告》(公告编号:2025-070),廊坊中院依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间的临时管理人。

2026年3月2日公司披露了《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》(公告编号:2026-022),临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定,决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资人。

2026年4月15日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》(公告编号:2026-030),临时管理人公开招募及遴选意向重整投资人的报名截止时间为2026年4月13日17时。

在规定的报名截止时间内,已有部分意向重整投资人向临时管理人递交了报名材料。

目前公司正在全力配合法院及临时管理人开展预重整相关工作,在临时管理人的监督下,稳定公司经营,并严格按照法律法规及监管要求,履行信息披露义务。

(一)行业格局和趋势1、产业新城及相关行业系统性打造高质量发展体系。

一是全面提升服务能力,深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略,优化重大生产力布局,构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。

二是合作主体多元化,持续提升服务能力、引入多元主体,整合多方资源优化产业新城综合服务和发展模式。

三是借力REITs盘活存量,包括工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业服务发展平台等园区优质资产以及商业办公设施、城市更新设施。

不断迭代产业招商核心能力。

一是在国家提出推动全产业链优化升级,打造新兴产业链的背景下,招商要做到精准化,进一步深入分析研究产业变化趋势,创新对产业推动的作用,提前布局,做到针对性招商引资。

二是招商团队将更加专业化,招商人员能否敏锐发现招商信息、准确把握企业的核心诉求、判断企业的发展前景,会对招商最终结果产生决定性影响。

三是策略组合化,建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络,为企业提供全生命周期服务,用更全更好的服务吸引企业入驻。

四是产业集群化,推动量大面广的中小企业在园区内集群化发展,在完善优质中小企业培育体系的同时,也有利于发挥集群在产业链对接等方面优势。

五是信息数字化,利用技术手段采集汇总各部门的招商数据,实现信息的交换共享,再通过大数据挖潜,帮助招商部门专业招商、精准招商、智能招商。

2、园区及企业服务行业根据克而瑞预测,到2026年,全国累计园区开发面积将达到60亿平方米;园区租售市场规模突破万亿元大关,同时,租赁市场将逐渐成为主流,一手销售市场仍将保持4,000亿元以上的规模;园区轻资产市场也将快速突破1,000亿元。

从园区开发到产城融合服务。

以前的园区大多分布在城市的周边区域,主要承载产业发展的职能,未来将更多融入城市生活的功能,实现产城融合。

从原先单一产业功能出发,以打造产城综合体的模式,逐步叠加复合性的城市功能进入园区,推动产业园区综合性的城市节点转型,构建产业、人口、城市化水平良性循环。

从企业级服务到产业级服务。

从长远发展来看,企业和产业资源是产业园区最核心的资产,企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。

未来园区建设将通过分布式光伏、生物质能等园区分布式清洁能源系统优化能源供给侧改革,通过能效提升和管理优化提升能源使用,借助数字化技术助力零碳园区、智慧园区建设等,推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。

从资产管理到园区投资孵化。

目前,中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的时代,园区服务主要基于资产出租和设备设施维护,未来越来越多的产业园区企业将从“园区运营者”向“产业升级合伙人”转变,在做好基础资产管理的同时,直接投资或基金孵化,既能服务园区产业,又能分享园区产业发展的红利。

3、住宅开发及相关行业房地产行业稳步回归健康发展。

2026年是“十五五”开局之年,也是房地产模式转型和实现高质量发展的关键一年。

中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议对2026年房地产调控勾勒出清晰路径:着力稳定房地产市场,因城施策控增量、去库存、优供给。

2026年政策重心将从需求端转向供需双侧管理,着力点转向“房地产高质量发展”这一长期目标。

顺应房地产发展新模式。

当前,房地产发展的两大基础“新型城镇化发展趋势”和“房地产市场供求关系”发生变化,房地产市场将向“保障房+商品房”双轨制的发展新模式转变。

为满足基本民生需求,“三大工程建设”等城市更新、保障性住房建设类政府代建需求将持续增加。

且随着商品房相关基础性制度的完善、消费升级,人们对更高居住品质的多元化改善性住房需求进一步扩大,未来,兼具房地产基因、拥有现代化营销手段及自带流量的代销企业,将在多元化改善性住房市场发挥重要的撬动作用,拥有较大的发展空间。

4、物业服务行业物业服务行业具备发展潜力。

国内物业服务行业正处于从传统基础服务向多元化、智能化、专业化转型的关键阶段。

行业规模持续扩大,服务内涵不断延伸。

从政策看,物业首次写入“十五五”建议,房屋全生命周期管理提上日程。

国务院《关于促进服务消费高质量发展的意见》提出,鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作,发展“物业服务+生活服务”模式。

从行业规模看,2026年全国物业管理总管理面积将达到345亿平方米,营收规模向2万亿元大关稳步迈进。

城市物业服务向一体化、智慧化转变。

随着市场空间不断延展,城市服务将释放万亿蓝海市场,其中涵盖学校、医院、政府公建、交通枢纽、环卫等业态,除基础类服务之外,还涉及综合治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。

未来城市服务将持续从“纯服务”向“服务+运营”转变,从“散点式服务”向“一体化运营”转变,从“科技应用”向“智慧平台”转变。

社区物业服务继续做好增值服务。

充分发挥物业服务企业直接联系群众的近场优势,主动配合居委会等社区组织,加强城市社区党建工作,围绕小区“一老一少”,探索“物业服务”+“生活服务”、“物业服务”+“养老服务”,积极参与到养老、育幼、家政等服务扩容提质中。

更好地为群众做好增值服务,不断改善物业服务品质,让群众住得舒适、住得安心,不断促进从好房子到好小区、从好小区到好社区,从而把城市建设好、治理好,打造宜居、韧性、智慧城市。

(二)公司发展战略1、坚决完成剩余公寓项目交付。

公司将继续多渠道积极筹措资金,多措并举确保剩余公寓项目顺利完工和交付,切实保障业主权益。

2、全面转型产业新城服务商。

公司将继续秉持“服务即未来”理念,在“全面转型产业新城服务商”的战略指引下,强化产业招商核心能力,聚焦产业新城园区场景,持续优化业务模式、探索园区相关业务机会,支撑全面转型和业务发展。

3、重塑机制保障战略落地。

匹配公司战略转型和业务发展需求,优化内部管理,严格业绩考核,并通过股权激励等机制创新激发核心团队的积极性和创造性,实现共创共享。

(三)经营计划2026年是“十五五”规划开局之年,我国经济发展迈入全新征程、站上更高起点。

公司将牢牢把握经济稳中向好、长期向好的发展大势,以“服务实体企业,发展县域经济”为核心使命,主动践行社会责任,夯实可持续经营根基。

1、全力攻坚公寓项目收尾,筑牢责任根基。

进一步巩固成果,全方位筹措资金,清理排查遗留问题,推进公寓项目交付工作,切实履行房企职责,维护社会稳定。

2、聚焦转型落地,打造园区服务生态。

围绕“产业+园区”,以高质量招商为引领,以优质园区为开发平台,以园区优质衍生赛道为投资对象,打造园区服务生态,通过持续导入并转化优质资源,实现企业可持续、高质量经营,持续落地全面转型战略。

3、强化能力建设,以机制优化保障稳健发展。

围绕战略落地与业务转型需求,从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。

一方面优化管理,降本增效;另一方面,健全内控合规体系与风险管控机制,预防投资与经营风险,促进转型“稳中有进”,为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。

4、积极推动预重整及重整(如有)。

廊坊中院已决定受理对公司进行预重整,并依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间临时管理人。

2026年3月2日,公司披露《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》(公告编号:2026-022),临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定,决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资人,旨在通过意向重整投资人提供增量资金和资源,协调推进和统筹完成华夏幸福的预重整及重整(如有)工作,依法维护和保障债权人、股东等主体合法权利。

公司将积极推进本次预重整及重整(如有)工作顺利实施,最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。