首开股份 600376

本公司所属行业为房地产行业,主要业务包括：房地产开发、物业经营业务。

具体可以分解为以下几个业务板块：1、房地产开发业务本公司主业,也是最主要的收入来源。

至报告期末,公司拟售、在售主要项目（含自持）148个,总建筑面积近4300万平方米,其中当期在建面积约689万平方米。

目前,公司京内主要项目69个,总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心,深耕结合周边扩展的区域布局,主要项目79个,总建筑面积约2740万平方米。

报告期内,公司房产销售结算收入290.22亿元、结算成本250.75亿元。

报告期内,公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念,对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。

具体措施包括：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台,实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。

此举有效优化了公司组织架构,提升了区域协同效应。

2、物业经营本公司重要的业务板块之一,也是收入的重要组成部分,业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。

多年来,公司物业经营有序推进,服务水平不断提升,租金收益稳定增长。

报告期内,公司持有物业经营等结算收入9.28亿元、结算成本8.30亿元。

（1）商场报告期内,首开股份在全国范围内持有29个零售商业物业（不含零散商业）。

其中,成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目,建筑面积合计约51.8万平方米,分布在北京、成都、苏州等地。

从商场经营业态上细分,包含了社区级集中商业、区域级购物中心等,整体出租率达到96%,全年累计实现总客流量6891万人次。

首开通州万象汇周年庆活动多项销售数据表现亮眼。

（2）酒店酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源,在全国范围内管理和运营酒店7家,管理面积约20.51万平方米,从酒店经营业态上细分,包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等,分布在北京、川渝、华南等地。

2025年酒店客房销售数量实现33.5万间天。

（3）长租公寓长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌,建立起精品服务公寓S/青年时尚公寓M/家庭全龄公寓F三大产品线,不断深化完善长租公寓标准化体系建设。

截至报告期末,已开业项目11家,主要聚焦青年时尚公寓和家庭全龄公寓,分布于北京、杭州、福州三地,上市房源近7000套,综合出租率为93.7%。

2025年,公司设立北京首开乐尚住房租赁有限公司平台,通过整合旗下多个长租公寓项目,实现对分散租赁资产的集中化、专业化与规模化运营管理,持续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。

（4）城市更新业务长期以来,公司秉承“践行责任,构筑美好”的企业使命,坚持“城市复兴官”品牌定位,面对开发业务持续承压的市场环境,公司聚焦城市更新核心赛道,稳步推进业务转型,相关运营模式日趋成熟。

经不断探索实践,公司已构建形成自主投资运营和委托管理运营的业务模式,多个重点项目取得突破性进展。

在自主投资运营方面,探索农村存量集体建设用地创新利用模式的新尝试,稳步推进通州宋庄首开LONG街项目投资建设,该项目已纳入2025年北京市“三个一百”重点工程及北京市第二批城市更新示范项目清单,报告期内,工程方面推进分项验收,同步开展招商运营筹备工作,力争2026年实现亮相开业；同步推进通州缇香郡保障性租赁住房改造试点工作,报告期内,完成方案论证和专家评审,预计2026年内投入运营。

在委托运营方面,依托首开集团资源优势,公司持续深化与首开集团的业务协同,受托管理首开集团原北京电焊机厂用地改建四合院项目、香山晴雪园酒店升级改造项目,实现协同机制下轻资产运营模式的有效落地与规模化拓展。

（5）其他报告期内,首开股份积极探索转型,布局和推进养老业务。

首开寸草机构养老成功构建“融合式养老模式”,让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活,投入运营的养老院已有9家,平均出租率96%。

十号国际项目明确“高品质全龄养老社区”定位,结合市场需求细化营销推广策略,入选中房协2025年标杆案例。

(一)行业格局和趋势“十五五”期间,国家将进一步加强财政、货币政策协同,增强宏观政策取向一致性；房地产政策重心从“增量调控”转向“存量优化”与“品质提升”,国家“十五五”《规划建议》明确将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障范畴,房地产发展新模式将重点围绕“优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、建立房屋全生命周期管理制度”等方面展开；与此同时,大力实施城市更新上升为国家战略。

北京市“十五五”规划、市政府工作报告都部署要大力推动城市更新,建立可持续的更新模式。

“十五五”期间,北京坚持以新时代首都发展为统领；深入实施人文北京、科技北京、绿色北京战略；深入实施京津冀协同发展战略；更加注重优化提升首都功能；更加注重增进民生福祉；更加注重增强创新动能；更加注重深化改革开放；更加注重加强超大城市治理,着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市；更加注重统筹发展和安全。

房地产市场进入总量趋稳、结构分化、供需再平衡的新阶段,一方面“新市民”刚性住房需求有待持续释放,另一方面改善性需求市场广阔,老龄化加速催生适老化住宅、康养地产等新兴需求,家庭小型化推动小户型、多功能产品创新,多孩家庭对空间功能复合性提出更高期待,居民对提升居住品质愿望更为强烈；一线城市及都市圈核心板块将展现较强需求韧性和资产保值能力。

头部房企加速从单一开发转向“开发+运营+服务”,从“重资产持有运营”转向“轻资产管理输出”,普遍强化投资精准性,严控资金安全与收益底线,商业运营、代建代管、物业服务等业务快速拓展,成为稳定现金流和利润的重要支撑。

具备资源整合能力的企业积极响应政策号召,通过深度参与城市更新等国家战略,实现区域价值提升、品牌信用积累、政府关系深化和运营能力沉淀,并通过REITs等资本化工具逐步打通“投融建管退”闭环。

技术变革正成为驱动房地产行业高质量发展的关键变量。

数字化与智慧地产深度融合,人工智能（AI）、物联网、大数据等技术广泛应用于数字营销、物业运维、智能家居及社区管理,显著提升客户体验与运营效率；装配式建筑、绿色建材在政策强力推动下渗透率快速提升,BIM技术、建筑机器人、智能工地系统广泛应用,有效提高工程精度、施工效率与安全水平。

科技赋能正从设计、建造走向运营全链条,推动行业降本、提质、增效。

(二)公司发展战略党建引领一以贯之。

将党的领导全面融入公司治理各环节、战略执行全过程,确保企业始终沿正确方向稳健前行。

坚决贯彻落实党中央关于房地产发展新模式、城市更新、新质生产力等重大战略决策部署,深刻把握“看北京首先要从政治上看”的要求,自觉把服务保障首都功能作为首要任务,持续推动党的政治优势、组织优势转化为引领高质量发展的核心动力与创新活力。

做强房地产主业。

房地产主业是公司转型发展的立身之本,涵盖高品质开发、城市更新、持有型资产经营三大业务板块,必须坚定不移走“区域聚焦、重点突破、优化提升”的发展路径,加快构建开发能力与全周期经营服务能力“并驾齐驱”的新格局：高品质开发是稳固企业生存根基的基本盘。

坚持区域聚焦,增量布局重点聚焦北京高能级核心区域；另一方面产品聚焦,重点通过中高端改善型“好房子”产品力打造与高效周转,持续贡献经营性现金流,推动开发模式由“规模导向”向“品质与效率导向”转变,并不断夯实高品质住宅开发能力,为大型片区城市更新、代建代管等业务拓展提供坚实支撑。

城市更新是响应国家战略、推动转型发展的主战场。

一方面立足自身,主动对接、盘活集团内部资源,重点挖掘非经、存量商办及自持资源；另一方面拓展外部,积极承接国家级、市级及成片区的重点城市更新项目,集中打造可复制、可推广的城市有机更新标杆,全面提升城市功能与人居环境品质,切实履行首都国企使命担当,并为公司开发、运营、服务、代建代管等专业能力协同作战打造统一战场。

持有型资产经营主要包括商业、办公、酒店、长租公寓等业态,是获取持续稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体。

坚持优化提升,重点围绕在手优质项目以及城市更新形成的优质资产,依托差异化定位与精细化运营,系统提升资产收益水平,打造可复制、可持续的资产经营范式,构建具备长期竞争力的增长极,为轻资产管理能力输出奠定专业基础。

拓展“两翼”业务。

中高端物业服务与代建代管业务是公司延伸价值链、拓宽发展空间、实现轻资产转型的主要阵地,与房地产主业形成紧密互动、彼此赋能的协同发展格局。

中高端物业服务是深化客户黏性、提高产品溢价的关键抓手。

作为构建社区治理与美好生活生态的基础支撑,依托城市更新片区、配套项目及存量近600万平方米物业服务资源,以现有平台为基础,提供覆盖商业、中高端住宅等场景的市场化、专业化、品质化服务,构建“更新—运营—服务”生态闭环,筑牢品牌口碑,增强市场影响力。

代建代管是拓展轻资产合作、输出首开标准的关键通道。

作为轻资产赛道专业能力输出的重要支撑,整合在城市更新、片区综合开发等领域积累的全过程管理经验,面向政府及企业客户提供标准化、专业化、全周期的代建代管服务,稳步拓展稳定的服务性收入。

(三)经营计划2026年是“十五五”规划开局之年,做好全年工作,责任重大、影响深远。

公司全年总体工作要求是：全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神,深入落实中央经济工作会议部署,认真落实集团第三次党代会精神,坚持稳中求进工作总基调,围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线,以实干稳经营,统筹现金流安全与控亏减亏；以协同破困局,统筹向内挖潜与向外借力；以创新求发展,统筹市场化运作机制与国企使命担当；坚决守住风险底线,在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点,有序探索契合公司特色的多元化转型路径,加快打造可持续的利润增长点,全力打好“十五五”开局之战,为公司可持续发展争取时间、空间和主动权。

公司2026年主要经营计划指标安排如下：计划实现销售面积113.4万平方米,开复工面积465.8万平方米,新开工面积19.7万平方米,竣工面积103.7万平方米；实现物业租赁面积213.7万平方米。