金地集团 600383

报告期内,公司坚持以现金流为核心的经营策略,坚守财务安全底线,为稳健经营提供切实保障。

在此基础上,公司聚焦主业,轻重并举,推动多元化业务协同均衡发展,构建可持续的发展新模式。

（一）财务稳健,融资优化,为经营稳定提供切实保障公司积极推动销售去化,精准管控现金回款与开支,同时通过多元路径挖潜增效,为公司现金流安全筑牢坚实屏障。

报告期内,公司按时足额兑付公开市场到期债务,有息负债规模有序压降,负债结构进一步优化。

截至2025年末,公司有息负债余额约670亿元,其中98.6%为银行借款,债务融资加权平均成本为3.92%,相较2024年末下降13个BP。

公司负债率指标保持稳定,资产负债率为64.25%,扣除合同负债后的资产负债率为61.56%,净负债率为65.21%。

2025年,公司实现签约金额300.2亿元。

受公司近年销售规模下降影响,本年可结转面积较上年减少,报告期内营业收入下滑至358.58亿元,同时,公司基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备,叠加房地产业务结算毛利率降至7.93%,报告期内归属于母公司所有者的净利润为-132.81亿元。

（二）聚焦主业,稳中求进,抢抓市场机遇报告期内,公司聚焦主业,稳中求进,以产品力提升、做优增量、盘活存量等方式,抢抓市场机遇。

截至报告期末,公司总土地储备约2,472万平方米,权益土地储备约1,059万平方米,一、二线城市占比约79%。

产品力提升方面,公司结合好房子的政策导向,强化对市场和客户需求洞察的前瞻性认知,推动四代宅及健康装修的研发及落地工作,以产品力的提升促进销售去化的提速。

太原华章项目融入三叶草户型设计、宽景落地窗通透布局及创新可变空间规划三大核心亮点,户型实得率位居太原同类竞品首位,取得较好的销售业绩。

广州金地御湖颂项目融合了稀缺区位、生态景观与优质产品,以湖山人居为基底,以现代工艺演绎宋式建筑雅逸风骨,推动区域产品力迭代升级。

凭借高品质设计与营造能力,公司斩获多项行业权威荣誉。

第十一届CREDAWARD地建师设计大奖评选中,广州金地御湖颂、济南悦澜山、深圳金地环湾城、东莞金地青云境等项目,以居住社区营造、属地文化融合的创新设计理念,覆盖建筑、景观、室内三大专业维度,斩获金奖2项、银奖5项、优秀奖8项。

做优增量方面,公司把握市场结构性机遇,成功获取上海松江区及杭州临平区两宗地块,均为城市稀缺的低密墅类用地。

其中,上海松江地块开发的萃屿原墅项目通过扎实而深入的用户调研,结合当前设计新规,打造与周边现有项目形成代际差异的低密住宅产品,实现首开热销。

盘活存量方面,公司主动调整资产结构、加大存量盘活力度。

公司紧抓政策机遇,通过“土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售”等多重路径,全年落地存量资产盘活项目22个。

公司在武汉推动存量公寓收储并置换优质住宅用地,大成乐府项目通过户型、装修、景观等方面的出色产品力,实现热销。

此外,公司在杭州实现自持住宅的收储,在湛江完成存量商业用地到住宅用地的变更,在大连通过土地置换获取优质住宅地块,在天津实现自持住宅项目转可售的获批。

（三）轻重并举,多元协同,构建可持续的发展新模式公司轻重并举,紧随市场需求探索发展新模式,在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展,稳步提升其收入和利润贡献,构建可持续的发展新模式。

代建业务方面,公司完善管控体系,强化体系赋能,在合作模式和服务内容上主动适配市场变化,实现了代建业务规模的快速增长。

报告期内,公司合计新增签约服务面积1,531万平方米,同比增长59%,其中,住宅类代建业务基础稳固,商办、产业园、安置房及公寓等多元业务齐头并进；委托方优质多元,涵盖国央企、城投平台、优质民企等多元主体,有效夯实业务发展韧性。

截至报告期末,公司代建业务已布局全国超70座城市,累积签约管理面积5,362万平方米。

公司在代建业务履约端,以产品力、服务力、经营力为核心,构建“代建三力”支撑体系,深耕价值代建,委托方满意度和老业主复购成功率保持在较高水平。

2025年发布《委托方服务白皮书》2.0版本,升级代建行业服务标准。

报告期内,代建行业影响力和口碑获得多方认可,荣获“2025中国代建企业品牌价值TOP3”“2025中国房地产代建运营优秀企业TOP3”“2025年度影响力代建管理企业TOP3”等31个行业内奖项。

持有型物业经营方面,公司坚持稳健经营、提质增效,各业态在市场承压背景下展现出较强的经营韧性。

商业物业方面,公司持续深化精益运营,核心指标平稳向好。

上海九亭金地广场、西安金地广场、武汉金地广场等成熟期项目出租率达95%,同口径客流同比增长5%,会员复购人数同比提升12%,聚客能力与消费粘性持续增强。

写字楼物业方面,公司积极应对市场变化,全力推进租赁攻坚。

全年新租及续租面积合计近22万平方米,整体出租率较2024年末逆势提升。

深圳威新中心出租率突破90%并引入多家优质租户,涵盖科技、软件、金融保险等领域。

北京金地中心凭借在可持续运营领域的卓越实践,以91分的高分再次荣获LEED铂金级认证。

威新产业方面,依托公司专业的招商运营能力,2025年新签约面积突破32万平方米。

上海闵行科创园、苏州吴中智造园、成都武侯科创园等成熟期项目出租率超过90%,在下行市场中仍保持高位。

同时,威新产业轻资产业务稳步拓展,年内签约招商代理及咨询服务类项目26个,新增轻资产管理输出面积约97万平方米。

凭借在品牌传播矩阵、绿色低碳实践与全周期服务口碑的亮眼表现,金地威新产业荣获“2025全国产城运营商品牌力TOP4”。

公司长租公寓继续保持高质量运营,金地草莓社区上海南大旗舰店作为上海市宝山区“十四五”人才安居战略的重要实践项目,2025年顺利开业,出租率实现快速爬坡,收获良好市场口碑。

物业服务方面,金地智慧服务坚持“品牌成就价值、管理创造效益”,持续夯实业务基本盘,营收保持增长,经营质量稳步提升。

截至报告期末,金地智慧服务在管面积约2.68亿平方米,住宅业务保持稳健增长,商服业务和城市服务业务延续较快增长态势。

与此同时,战略客户结构持续优化,涵盖新能源、金融科技、医疗健康、智能终端、汽车制造等多个领域。

增值业务、保险服务、空间科技、团餐服务、体育产业等多元业态稳步发展,“物业+”业务深化融合,综合服务能力持续提升。

报告期内,金地智慧服务连续十七年荣获中国物业服务百强企业,并获评“2025中国物业企业综合实力TOP6”等多项行业荣誉。

（四）降本增效,精益管理,推动组织效能与经营效益提升为适配新的发展需要,公司围绕降本增效目标,深化管控举措,向精益管理要效益。

费用管控方面,强化费用全流程、多维度精细管理,实现费用显著压降。

其中,营销费用严格执行费率与预算管理,动态优化管控策略,完善激励机制,强化业绩导向,提升费效水平与经营主动性。

管理费用方面,严控支出,提升人均效能、强化人效考核,健全绩效与薪酬联动机制。

信息化建设方面,公司以降本增效、赋能业务为核心,持续深化信息系统与业务融合,在基础架构、数据治理、数字营销、业财一体化等领域全面落地。

通过优化混合云与中台架构,提升资源利用效率、降低运维成本；构建全域数据治理体系,统一核心主数据管理,强化数据驱动决策；推进营销全流程精细化管控,优化资源配置与渠道费效；深化业财一体化融合,实现流程整合与凭证自动化,提高财务数据质量与业务运行效率。

2025年以来,公司在综合实力、公司治理、品牌建设等方面都取得了广泛认同和赞誉：入选由北京中指信息技术研究院、中国房地产TOP10研究组评选的“2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10”“2025中国房地产上市公司治理TOP10”；入选由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院评选的“2025中国房地产公司品牌价值TOP30”“2025中国房地产项目品牌价值TOP10”；入选《财富》中国500强排行榜第241名。

(一)行业格局和趋势2026年是“十五五”规划的开局之年,行业在经历深度调整后,正迎来新旧动能转换的关键时期。

回顾2025年,中央经济工作会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”,并通过“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳,系统性地推动行业从“规模扩张”转向“品质提升”。

《政府工作报告》将“稳住楼市”纳入总体要求,政策托底信号持续强化。

在需求端,政策进一步优化限购、降低首付比例及房贷利率,北上深等核心城市逐步放宽限制性政策,行业进入“非限购周期”。

在供给端,“白名单”制度常态化运行,保障项目融资与交付,行业风险加速出清。

与此同时,“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”被写入“十五五”规划建议,也为行业未来的产品规划设计,提供了清晰的指引。

在政策的精准发力下,市场预期逐步趋稳,行业正加快构建与高质量发展相适配的房地产发展新模式。

展望未来,行业发展逻辑迎来深刻重构,公司将继续坚持“好房子”建设标准,聚焦核心城市深耕,同时积极把握存量运营机遇,做好轻重并举,探索开发业务与轻资产业务多轮驱动的可持续发展新模式。

(二)公司发展战略面对行业发展的新形势,公司将继续坚持以现金流为核心的经营策略,在此基础上聚焦主业,全力盘活存量资产,同时做好轻重并举、推动非住宅业务多元化发展,适应房地产行业经营逻辑的变化,通过产品力升级与服务模式创新构建差异化竞争力,为下一阶段的高质量发展积蓄新势能。

地产开发主业方面,公司将继续盘活存量,持续提升产品力。

公司将“一盘一策”优化存量项目经营策略,挖掘销售增量空间,平衡经营成果；继续密切关注存量土地置换、改性、调规、存量房回购等政策,加快存量资产盘活。

公司将依据市场形势,严守投资纪律,坚持安全审慎原则,继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目,同时加强对宏观形势的分析与研判,及时有效地评估和调整投资策略,做好投资资源的配比和调度工作,在确保长期稳健经营的基础上,实现较好的投资预期和投资项目收益。

公司将持续提升产品力,推进客户需求洞察能力提升,深挖特定客群的创新性需求,打造差异化产品和服务竞争点,持续推动产品迭代助力经营。

公司将持续推进轻重并举战略,着力做优轻资产业务,培育长期、稳定、可复制的价值增长能力。

代建业务将以“业务长期价值”为指引,有效平衡业务规模、利润和风险,系统推进高质量发展,强化集团协同牵引,统筹全流程管理并从严把控项目风险,加大履约管理力度、提升服务品质、打造标杆项目,形成以履约促拓展的良性循环,同时积极借鉴行业标杆经验,加快业务模式迭代与价值链延伸,探索代建发展新路径,为长期增长提供坚实支撑。

持有型物业经营将保持市场敏锐度,坚持因盘施策、精准运营,不断提升专业化管理水平,落实精细管控与降本增效,挖掘增值服务潜力、拓宽营收空间,稳步拓展轻资产管理输出服务,密切关注资本市场制度与产品创新,积极探索持有型物业资产盘活途径,加快构建房地产发展新模式。

物业服务将坚持以客户价值创造和服务品质提升为核心,持续完善业务布局,夯实基础服务能力,强化品质管控、品牌建设与风险防范,提升精细化管理与组织协同效率,同时聚焦高质量增长,持续优化业务结构,加快优质项目拓展与战略客户深耕,推动产业协同发展与数智化能力建设,不断增强经营韧性与市场竞争力。

(三)经营计划根据公司经营调度安排,2026年,公司计划新开工面积46万平方米,竣工面积171万平方米。

未来公司将继续坚持安全审慎原则,根据市场情况和自身资源情况,合理安排投资、新开工和竣工计划,严控交付进度和品质。