光大嘉宝 600622

2025年,面对经济周期波动与行业供求压力并存的新形势、新挑战,公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻中央经济工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实上级党委各项工作要求,围绕专注主业、完善治理、错位发展的工作思路,统筹稳经营、化风险、促改革、助民生各项任务,持续夯实不动产资产管理核心能力。

报告期内,公司主要开展了以下工作：1、坚持主业聚焦,完善“大资管”服务体系报告期内,公司进一步聚焦不动产资产管理主业,持续完善“大资管”服务体系,打造基金投资管理、受托管理、可研服务、品牌输出、开发代建、项目代管、专业咨询等多元化轻资产服务产品矩阵,加强城市更新、产业园区、“保交楼”代建等细分赛道业务拓展力度,满足客户多元化服务需求。

报告期内,公司新签温州乐清、龙湾住宅项目开发代建业务,济南、苏州住宅项目代管业务,以及厦门五缘湾、增城产业园咨询服务业务等,轻资产业务覆盖范围与客户结构持续优化,“安石建管”品牌影响力持续提升,年内入选多家知名金融机构相关服务白名单。

2、坚持资管提质,释放项目管理效能报告期内,公司坚持以资产管理赋能实体经济发展、服务人民美好生活。

一是依托“大融城”商业消费管理能力,提升项目招商组织、活动策划与消费者服务水平,推动中关村ArtPark大融城、南京健康大融城、成都锦江大融城等项目如期开业。

二是积极推动光大集团系统资源协同,引入光大集团成员企业资源,通过客户双向导流、驻点服务、专属产品活动等方式,全场景、多维度构建“大融城+”协同机制。

三是积极响应中央持续推进城市更新行动部署,高质量推进中关村项目城市更新施工、验收与开业组织。

四是顺应多层次REITs市场发展方向,推动以在管优质项目组建资产组合参与商业不动产公募REITs试点申报,并同步提升项目规范化运营水平与资本市场对接能力。

五是严格落实各在管项目安全生产主体责任,年内在管项目未发生重大安全生产事故。

3、坚持风险防范,筑牢流动性安全防线公司坚持稳健财务策略,强化资金统筹与重点融资工作,不断提升现金流管理的前瞻性与精准性,稳妥安排债券发行及到期债务偿还计划,确保各类融资渠道畅通。

报告期内,公司新增发行6.7亿元中期票据,并通过处置参股企业股权、加快土地收储等方式实现较大额资金回流,同时进一步加强预算执行与过程管控,持续增强资金保障能力与资金使用效率。

在项目流动性管理方面,公司把握社会融资成本下行机遇,结合经营实际,持续推进在管项目融资置换与结构优化,多个项目实现综合融资成本下行及偿债计划优化,项目财务韧性得到进一步提升。

4、坚持党建引领,完善企业治理体系公司坚持和加强党的全面领导,持续推动党建工作与公司治理、经营管理深度融合,完善决策机制与权责边界,提升规范运作水平。

报告期内,公司扎实推进各类巡视、巡察、审计整改等工作,完善相关制度体系,增补或修订审计整改、违规问责、风险管理、费用报销等制度文件,进一步健全下属平台及在管企业重大重要事项管控清单与授权管理机制；同步推进公司章程及股东会、董事会议事规则优化,并按要求完成监事会撤销相关工作。

公司还加快推进数字化建设,围绕费用控制、档案管理等场景开展系统优化,以提升管理效率与数据质量。

(一)行业格局和趋势展望2026年,我国经济运行仍将面临外部环境复杂多变、内需修复仍需巩固等压力,但经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大的基本面没有改变。

2026年是“十五五”开局之年,宏观政策将继续坚持稳中求进、提质增效,政府工作报告明确提出了GDP增长4.5%-5%、CPI涨幅2%左右的社会经济发展目标,预计将为不动产行业市场发展提供较为稳定的外部环境。

从不动产运营管理行业看,各类商业消费业态项目有望受益于提振消费政策延续、服务消费扩容以及体验型消费需求增长,但新增供应仍处高位、品牌扩张趋于审慎等因素不容忽视,市场竞争将对各类商业消费项目的精准定位、场景营造和精细招商能力提出更高要求。

写字楼市场预计处于去化压力释放阶段,市场整体呈现租户主导、存量博弈格局。

仓储物流市场方面,即时零售、先进制造、第三方物流、跨境电子商务等行业需求有望为市场企稳形成一定支撑作用,但以华南为代表的部分区域子市场即将迎来供给高峰,租金承压、区域分化加深的格局预计仍将延续。

从不动产大宗投资行业看,投资人风险偏好修复仍需时间,外资背景投资机构持续减配,内资投资机构更加聚焦资产现金流稳定性和后续资本运作空间,位于核心区位、运营基础较好、具备改造提升潜力的商业消费、长租公寓、仓储物流、工业厂房资产仍将持续受到关注。

此外,多层次REITs市场建设正在为行业注入新的发展动能,随着国家发展改革委进一步优化基础设施REITs扩募和新购入项目申报机制、证监会正式推出商业不动产公募REITs试点,我国公募REITs常态化发行、扩募机制优化与商业不动产证券化工具协同发展成效显著,预期优质持有型不动产的定价发现、权益融资和退出渠道将得到进一步畅通。

从不动产代建代管及资产管理行业看,我国房地产发展新模式的逐步成型与中央对持续开展城市更新行动的指导要求为市场带来更多积极变量,“好房子”建设、城市更新、困境项目盘活、政府代建、资本代建、项目监管等细分领域具备较大拓展空间。

另一方面,在经历了行业发展初期的规模竞争主导阶段,更多市场主体逐步由单纯追求规模转向规模与效益并重,行业竞争进一步聚焦于产品能力、交付能力、成本管控能力和资本市场对接能力的比拼。

(二)公司发展战略公司将持续聚焦不动产资产管理主责主业,紧紧抓住我国大力提振内需、持续开展城市更新行动及建设多层次REITs市场等政策机遇,发挥好公司在商业消费资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优势,在服务实体、服务民生中发挥核心功能,实现经济效益与社会效益的有机统一,打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。

(三)经营计划2026年,公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党中央决策部署,认真落实上级党委工作要求,坚持稳中求进工作总基调,聚焦不动产资产管理主责主业,推动公司高质量发展。

主要工作措施如下：1、强化战略引领,聚焦主责主业公司将紧扣“十五五”开局要求,以光大集团发展战略为牵引,科学谋划和制定公司战略规划,统筹安排好稳定经营与转型发展一揽子任务,结合公司实际设定“十五五”时期的发展目标、业务结构和关键指标体系,并统筹安排业务布局优化、组织架构调整、人才队伍建设等配套举措,以更好发挥公司在不动产主动管理、资产盘活、资本市场对接和品牌运营等方面的专业优势,增强服务实体经济和社会民生的能力,着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。

2、坚持轻重协同,拓展管理规模公司将继续在有效控制风险的前提下,以受托管理、开发代建、专业咨询、项目监管、品牌输出等轻资产模式为主,积极对接政府平台、金融机构、地方国企及各类优质业主资源,稳步扩大管理规模和业务覆盖面。

围绕客户多元化需求,持续丰富业务产品矩阵,提升项目获取、方案输出、过程管控和综合服务能力,进一步做强做优“安石建管”等业务品牌,巩固公司在细分市场中的专业口碑和行业影响力。

3、坚持精益运营,夯实项目基础公司将把提升在管项目经营质效摆在更加突出位置,持续强化“一项目一策”精准化管理,围绕商业、办公、物流等不同业态特点,动态优化经营方案和资源配置。

对于商业消费项目,将坚持以首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等经营策略,打造有光大特色的商业消费运营服务能力,响应和满足人民群众不断变化的消费需求；对于写字楼和仓储物流项目,将结合市场变化优化客户结构和租赁策略,提升资产去化效率和运营韧性。

同时,公司将持续抓好工程质量、维修改造和服务标准建设,以“时时放心不下”的责任感做好安全生产监督管理,为在管项目长期稳健经营夯实基础。

4、抢抓政策机遇,探索REITs闭环公司将努力把握多层次REITs市场建设为行业带来的发展机遇,深入研究商业不动产公募REITs相关政策,强化与监管机构的沟通交流,依托“大融城”等成熟项目资源,积极推动商业不动产公募REITs申报发行工作取得进展,畅通公司不动产资产管理“募、投、管、退”模式闭环、实现社会效益和可持续发展的协调统一。

与此同时,公司也将结合资产禀赋和市场环境,统筹研究基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化、Pre-REITs基金等创新路径,提升资本运作能力和成熟资产盘活水平。

5、统筹盘活退出,提高财务效能公司将坚持运营提升与资产盘活相结合,按照市场化、专业化原则,积极推动成熟项目退出和存量资产处置,持续增强资金回流能力。

围绕部分具备交易条件的商业、办公、仓库及其他可售类资产,公司将把握市场窗口,灵活研究大宗交易、资产转让、股权处置等多种方式,提升资产周转效率。

与此同时,公司将进一步优化融资安排和预算管理,统筹抓好项目再融资、融资置换、现金流平衡和资金计划管控,不断提高资金使用效率和整体财务效能,为公司转型发展提供更有力支撑。

6、完善治理机制,提升管理质效公司将持续完善现代企业治理和总部管理体系,推动党的领导与公司治理有机统一,进一步提升制度执行力、风险管控力和经营协同力。

围绕授权管理、预算管理、合同管理、采购管理、安全管理、投资管理等重点环节,持续健全制度体系和工作机制,强化对子公司、下属平台及在管项目（企业）的监督、检查、指导和服务力度。

7、强化组织建设,激发队伍活力公司将坚持把干部人才队伍建设作为推动转型发展的关键支撑,结合主责主业发展方向,持续优化组织架构和岗位配置,提升人岗匹配度和组织运行效率,加强复合型、专业型人才培养,完善干部梯队建设和后备人才储备机制。

同时,公司将进一步健全考核评价和激励约束机制,突出业绩导向、价值创造导向和责任担当导向,充分调动干部员工干事创业积极性,营造团结奋进、担当实干的良好氛围。