新黄浦 600638

2025年,企业经营依然面临不少困难和挑战,具体到公司所处的行业,主要表现在房地产市场深度调整仍在延续,金融市场外溢性风险有所加剧,市场有效需求不足产生的效应持续传导。

面对这些困难挑战,公司牢固把握提质增效发展主线,更为坚定地推进落实战略转型,总体保持了平稳有序发展态势,完成了年初制定的目标任务。

（一）住房租赁继续保持近满租水平在整体经济增速下行背景下,公司住房租赁业务承受较大压力。

公司长租公寓经营团队面对压力坚持用高标准产品与精细化服务,为城市新市民构筑理想居住生活范本,极为不易地克服了市场波动不利影响,保持了年累平均出租率近满租水平,并在此基础上通过多渠道、多手段协同,不断挖掘与包装自身产品亮点与业务创新点,塑造并扩大品牌差异化特色,持续树立打响“筑梦城”品牌影响力与美誉度。

（二）商办招租拓留并进全面完成目标任务公司下属全资子公司科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期、物业设施老旧程度持续加重等情况下,通过人员职能、工作流程、责任分工等方面的持续整合优化,实现了客户对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招商引税明显突破、改造协调稳步推进等多方面成效。

全年完成续签8000多平方米,新引入成交面积6000多平方米,全面完成了集团公司下达的各项指标。

此外,在努力完成经营任务同时,管理公司年内荣获第七届“全国文明单位”称号,获得黄浦区“碳达峰碳中和及节能减排先进集体”、“国家级商业建筑需求侧管理示范项目”、“治安保卫先进集体”、“楼宇焕新奖”、“禁毒宣传优秀楼宇”、公司主要负责人获评黄浦区“投资促进突出贡献先进个人”等荣誉表彰,楼宇顺利申报“上海市示范类信息企业服务基地”。

（三）金融业务多项指标再创历史新高2025年公司金融板块继续发力,多项指标再创历史新高。

其中华闻期货在此前高增长基础上,继续秉持“战略引领、科技创新、合规经营、专注服务”的核心经营理念,深入推进智能化转型,逐步构建起“AI+数据+算力+应用”四位一体智能生态,多项经营指标再次迈上更高台阶。

客户权益规模已于年内突破100亿元,市场份额自2021年起连续五年保持行业前十。

浦浩投资立足稳健投资管理能力,基金管理规模不断扩大,管理费收入持续攀升。

公司2025年在管理费收入和投资业务收益双重驱动下,净利润、净资产收益率等核心指标较往年实现跨越式增长。

新黄浦投资公司秉持稳健、专业和创新投资理念,在复杂多变的市场环境中积极寻找优质投资机会,并且通过不良债权催收等多种渠道,大幅度提升盈利能力。

（四）房产建设如期推进“保交付”任务顺利完成公司各处房产建设严格按照节点要求如期推进,青浦项目住宅产品已于12月开始正式交付,年底前交付率已达98.1%。

杭州临平项目、萧山项目年内全部完成收入结转。

公司一如既往地坚决打赢了“保交付”的硬仗,守住了公司发展乃至生存的底线。

(一)行业格局和趋势展望2026年,中国房地产行业预计将在深度调整后步入更为理性、稳健的发展新阶段。

1.市场格局：存量主导与结构分化预计全国房地产市场将整体步入存量时代,规模增速趋缓,但结构性机会依然显著。

以上海为核心的长三角城市群,凭借强劲的经济基本面、持续的人口吸引力及产业结构升级,预计市场需求将保持较强韧性。

市场分化将进一步加剧,核心区域的优质资产（如高品质住宅、核心商业、产业园区）与城市更新项目将成为价值聚焦点,而非核心区域则面临持续的调整压力。

2.发展模式：回归本质与精细运营“高杠杆、高周转”的传统模式难以为继,行业发展逻辑将加速向“产品力、服务力、运营力”驱动的模式转变。

企业竞争力将更多取决于对客户需求的精准把握、产品与服务的创新升级,以及资产持有运营和资本运作的能力。

以客户为中心的品质住宅开发、以长期稳定收益为目标的经营性物业（如商业、办公、长租公寓）运营,以及积极参与城市更新、保障性住房建设等政策性领域,将成为主要发展路径。

3.政策环境：平稳健康与长效机制预计行业政策将持续以“促进房地产市场平稳健康发展”为核心目标,前期出台的各项支持政策效果将进一步显现。

政策框架将更趋完善,预计2026年重点在于巩固长效机制,包括优化土地供应、完善住房保障体系、规范租赁市场等,为市场创造可预期的政策环境。

(二)公司发展战略公司根据市场变化与政策导向,持续优化“双轮驱动”发展格局,立足做实做强房地产主业,做精做优金融业务,着力提高品牌经营水平,使公司经营领域由房地产开发销售为主,逐步转型为房地产经营与金融协同发展齐抓并举。

1、顺应未来行业发展趋势,落实房地产领域供给侧改革,密切追踪、提前适应经济形势、行业态势和市场走势变化,科学实施项目储备,不断提升盈利能力与运营效率。

公司将在长租房经营、城市更新以及项目代建代管等方向大力突破,持续推进相关性业务拓展与战略转型。

2、打造巩固长租房业务先行优势,持续扩充保租房租赁业务规模,挖掘储备更多高质量长租房业务项目,实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运行,走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新路。

3、支持华闻期货进一步做大做强,适时研究建立资本补充触发机制。

充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势,在不断提高投资收益率的同时,着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展,不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能,为股东创造可持续、高质量的价值提升。

(三)经营计划面对复杂多变的经营环境与日益激烈的市场竞争,2026年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。

要进一步夯实稳健发展的责任担当,聚焦主业,整合资源,围绕“以长租公寓建设运营带动公司全面转型”的核心战略,走出一条具有自身特色的转型发展之路。

一、房产经营房产经营是公司实现资产保值增值、提升品牌影响力的重要抓手。

公司旗下商办项目要在现有基础上深挖潜力,稳定并争取进一步提升出租率,优化租户结构,提升运营效益。

具体而言,要加强对市场趋势的研判与租户需求的分析,适时调整租金策略与服务内容,增强项目竞争力。

要提升运营团队的招商能力与服务水平,打造专业化、标准化的运营管理体系。

长租房项目是公司转型发展的核心载体,要在保持高出租率的基础上,进一步加快规模扩张并持续提升经营水平与品牌效力。

要围绕租户需求,进一步完善社区配套,丰富社群活动,提升居住体验与归属感。

要探索建立标准化、模块化的运营管理体系,形成可复制、可输出的品牌模式,为后续项目拓展提供支撑。

二、房产销售房产销售是公司现金流的重要来源,也是衡量团队执行力的关键指标。

面对当前市场调整期,公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感,创新思维,依托科学、高效的销售体系,推动销售工作全面提速。

首先,要构建以客户为中心的销售策略。

通过大数据分析与市场调研,精准画像目标客户群体,制定差异化的营销方案,提升转化率。

要结合项目区位优势与产品特点,打造差异化卖点,增强市场吸引力。

同时,强化线上线下联动营销,充分利用新媒体平台、房产中介渠道、社群营销等多元手段,扩大客户触达面,提升品牌曝光度。

其次,要建立内外部联动的资源保障机制。

销售团队要与工程、物业、财务等部门密切配合,确保销售流程顺畅、交房标准过硬、客户服务到位。

要引入外部专业机构,优化销售代理、渠道拓展、广告投放等环节,形成合力,提升整体销售效能。

再次,要狠抓销售清盘工作。

对存量房产项目进行全面梳理,制定“一项目一策”的清盘方案,明确时间节点与责任人,动态跟踪销售进度,及时调整策略。

对难点项目要集中资源攻坚,采取灵活的价格策略、促销手段或金融支持措施,加快去化速度,力争实现全年销售目标。

三、金融业务金融业务是公司多元化布局的重要组成部分,要坚持稳健发展、创新驱动。

华闻期货要以科技金融赋能转型发展,继续聚焦高频交易、互联网资管与财富管理三大战略方向,强化IT系统建设、合规风控、投资咨询与产品创新四大赋能驱动,持续提升品牌价值与市场影响力。

要做强互联网业务,打造符合监管要求、客户认可的互联网业务模式,形成可持续的竞争优势。

新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类子公司要在严把风险关的前提下,持续降本增效,优化资产配置,提升盈利能力。

要加强与主业协同,探索金融与长租公寓、房产经营的联动模式,拓展业务边界,提升综合服务能力。

四、项目拓展项目拓展是公司实现规模扩张与战略转型的关键支撑。

要以长租公寓项目为核心,平衡好收购现成项目与购地自建两种方式,灵活把握市场机会。

要充分借鉴头部企业的先进经验,联通政府、企业、中介、金融机构等各方资源,探索R4地块出让、共同开发、战略合作、包租、增益分成、代建代管等多种合作模式,创新思路,优中选优,尽快做大规模。

要充分利用长租公寓人口导入蕴含的商业价值,挖掘社区消费、生活服务、社交娱乐等多元需求,探索新的业态组合与运营模式,构建独具特色的多样化生态,形成差异化竞争优势。

要通过项目拓展与运营创新的双轮驱动,推动实现公司在长租公寓关键赛道的高质量发展。