浦东金桥 600639

2025年是“十四五”收官和“十五五”谋划之年,公司全面贯彻党的二十大和二十届三中、四中全会精神,深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神,干字当头、勇为尖兵,以“科技产业投资控股服务商”为愿景,持续构建完善“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的业务模式,高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设。

全年经营保持稳健,各项重点工作扎实推进。

（一）主要指标完成情况2025年,公司实现总现金流入115.76亿元（不含债务融资）,其中：销售收入34.20亿元、租赁、酒店经营以及物业收入19.28亿元、投资收入61.03亿元、筹资收入1.00亿元；总现金流出约129.44亿元（不含归还的融资本金）,其中开发建设支出52.03亿元、投资支出45.69亿元、税金支出17.94亿、筹资支出8.48亿元、经营成本3.07亿元、销售及管理费用2.22亿元。

2025年,公司实现营业总收入59.65亿元,归母净利润10.74亿元,净资产收益率7.30%；截至2025年底,实现总资产474.68亿元,归母净资产151.78亿元；持有各类经营性物业约325万㎡（不含金桥壹中心）。

针对市场的复杂形势,在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后,经营性物业平均出租率约80％。

（二）重点工作完成情况1、聚焦新质生产力,构建富有活力的产业生态⑴围绕主导产业,加快推进组织服务一是聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业,持续完善产业集群。

持续扩展丰富招商渠道,通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式持续招引落地优质产业项目。

全年累计完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万㎡。

引领产业发展、推动产业链聚集态势进一步夯实。

二是聚焦企业诉求,招商服务一体化。

坚持问题导向、需求导向、效果导向,不断提升产业服务的针对性、专业性、有效性,切实增强企业扎根金桥发展的信心。

全年深入走访存量企业客户近700次,聚焦企业发展需求及服务痛点,全力以赴解决政策、产业发展、营商环境、物业服务等四大类需求,赢得企业认可。

全年完成物业续租26.5万㎡,新增租赁面积中5.3万㎡来自存量客户扩租。

三是创新专业服务,赋能产业发展。

以子公司“金桥新通信”为核心产业平台,围绕专业招商、专业服务两大业务板块,进一步对标市场、提升市场化水平。

继续高水平运营大企业开放创新中心平台及金桥创新坊孵化器,逐步培育新通信行业生态。

紧抓龙头企业产业链带动效应,在基础研究及应用测试等领域形成金桥特色,协同产业投资业务布局金桥新通信企业,推动专项产业政策落地。

⑵坚持创新驱动,加速壮大科技产业投资业务一是不断丰富投资工具,夯实多元化投资矩阵。

联合产业龙头、地方国资等合作伙伴推动产业基金设立,丰富“金桥资本”投资工具。

年内重点推进浦东智能制造二期等自管基金的设立组建,拟形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。

二是产业投资提速,完成优质项目布局。

围绕硬装备、新通信等金桥主导产业持续推进硬科技项目投资。

年内金桥资本完成科技项目投资9个,合计投资金额约2.5亿元。

战略投资方面,积极筛选和参与市场化优秀投资机构,丰富投资工具。

三是拓展朋友圈,推进多维度合作。

积极推进与头部金融机构合作,围绕产业投资业务实现共生共赢。

利用公司产业综合组织服务优势,与上市公司、产业龙头企业深度合作,打通招商与投资联动循环。

⑶打响产业品牌,加大产业聚集提升力度一是高举产业旗帜,加大产业聚集提升力度。

参加高规格产业活动21场,跟进把握产业前沿发展态势及未来趋势,沿重点赛道产业链发掘潜力企业储备优质客户。

主办、合办各类产业活动51场,多元化展现金桥一流的营商环境和高品质的产业服务。

积极通过各类渠道扩大招商视野,组织招商服务团队赴异地上门拜访沟通。

年内精准拜访潜在客户、平台、投资机构67家。

二是全面强化能力建设,提升工作效能。

多措并举加强团队建设,持续引入具备产业背景的人才,打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。

创新数字化招商模式,构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系,探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。

2、聚焦开发运营,不断打造精品城区一是奋力谱写城市开发新篇章。

重点推进碧云综合体城市更新项目,项目于年内实现开工,将打造上海具有国际化体验的商业综合体和消费目的地,提升碧云社区的生活和商业功能,并为区域提供公共服务配套。

二是有序推进载体建设,强化金桥产业及城市功能。

年内实现金桥壹中心、新通信产业园二期、金桥智造集迦园、碧云玖零、周浦碧云澧悦等一批重要项目按期竣工。

围绕园区企业发展推进实施53号生物医药园区城市更新项目。

同时,积极推进到期土地处置,完成普丝、联合包装两幅地块收回,合计土地面积约7.2万㎡,为未来产业发展做好空间储备。

三是不断提高城市运营水平。

碧云社区板块,举办复活节、运动嘉年华、定向赛、FamilyDay等社区活动,组织碧云TALK系列访谈,强化社区品牌情感共鸣与价值传递。

碧云焕新持续开展,居住品质不断提升。

商业运营板块,重点聚焦碧云玖零开业筹备,圆满完成碧云啤酒节、露营节、圣诞节、后备箱集市等活动,为商户带来营业额显著提升。

服务公寓板块,专注产品创新、服务升级、新媒体营销,实现产品力影响力同步提升。

物业管理板块,在做好基础服务外,探索更多定制化增值服务、一站式服务体验。

3、优化资产管理,提升经营绩效一是谋划先行,开展“十五五”战略规划编制。

开展公司“十五五”规划研究编制,制定公司未来五年发展规划。

对标分析国内外优秀企业案例,研究整体战略定位和发展目标,并针对核心业务板块制定细化路径及阶段目标。

二是加大营销工作力度,优化公司资产结构。

紧跟外部市场环境,开展项目推介,通过多种形式推动项目去化。

销售住宅方面,全力推进碧云北外滩尊邸及周浦碧云澧悦续销工作,周浦碧云澧悦于年底实现交房。

积极筹备碧云天厚里营销前期工作。

三是提升内部管理效益,为改革发展保驾护航。

常态化开展财务专题分析和项目经济测算,包括定期财务分析、专项财务分析、经营性物业运营分析等,确保优化完善经营管理有据可依、对症下药。

持续加大直接融资渠道创新,持续优化融资结构。

完成各类专项审计,确保公司经营稳健合规。

(一)行业格局和趋势据相关研究显示,上海产业园区市场受未来2-3年供应高峰影响,市场去化压力将持续加剧,租金下行趋势较难扭转。

待此轮供应周期消化完毕,伴随新一轮经济复苏周期启动,市场有望迎来租金企稳回升的转折点。

产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型,业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移,更多依赖于创新服务和运营能力的提升。

科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题,需要推动园区焕新和二次开发,逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。

中央经济工作会议定调,2026年要求着力稳定房地产市场。

一是因城施策控增量、去库存、优供给,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；二是深化住房公积金制度改革,有序推动“好房子”建设；三是加快构建房地产发展新模式；四是积极有序化解地方政府债务风险。

(二)公司发展战略2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。

公司将继续围绕“产业投资服务+城市开发运营”的双轮驱动业务主线,加快推动公司转型,实现“十五五”的胜利开局。

1、聚焦投资服务,加快构建现代化产业体系以“金桥资本”产业投资平台为核心,全面深化提升科技产业投资布局水平。

锚定智能车、硬装备、新通信等硬科技产业赛道,联合产业龙头企业强化战略投资布局,加强主动管理型基金运作,探索参股CVC基金,构建完善对外服务区域、对内协同业务的产业投资体系,加快推动公司战略转型。

以金桥新通信公司为核心平台,推进专业招商和专业服务,夯实“招投孵服研”一体化协作能力。

围绕龙头项目,合作筹建高能级专业平台,带动产业链发展。

培育提升专业化服务能力,打造完整的产业生态链。

全方位提升产业招引能力。

招投、投育深度联动,以产业投资拓宽项目来源。

深挖金桥产业朋友圈、以商招商。

不断完善新通信产业图谱,实施产业生态招商、产业链招商。

提升客户服务集成度、服务效率、便利性及综合性,以服务为抓手,提升招商、安商、稳商能力。

2、深耕城市建设运营,提升可持续发展能力做精城市开发,扩大公司品牌影响力。

以碧云综合体等城市更新项目为核心,不断打造精品社区、精品园区等各类载体,提升城市能级,优化城市界面,完善城市功能,保障公司业务发展新空间。

精益求精提升开发建设能力,不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。

持续推动土地资源储备,为新质生产力壮大打好坚实基础。

积极强化轻资产运营模式,推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。

在产业运营、服务公寓运营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力,提高资产运营效率,提升成本效益产出,探索研究RETIs等资产盘活路径,有效提高资产流动性。

在完善存量项目运营服务的同时,积极接洽外部项目,实现管理及品牌输出。

(三)经营计划2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。

公司将认真落实党的二十大和二十届历次全会精神,围绕战略目标及双轮驱动业务主线,扎实推进各项重点工作,有效发挥上市公司平台作用,持续强化市值管理,实现“十五五”的胜利开局。

1、主要目标2026年收入预算各项合计67.34亿元,其中销售收入26.71亿元、租赁、酒店经营以及物业管理服务收入17.84亿元、投资性收入20.20亿元、筹资性收入2.00亿元（不含债务融资）、其他收入0.59亿元；支出预算各项合计81.98亿元,其中开发建设支出28.35亿元、经营成本支出4.15亿元,销售、管理费用以及其他支出2.34亿元、上缴税金支出6.03亿元、投资性支出30.40亿元、筹资性支出10.71亿元（不含归还的融资本金）。

各项预算收支相抵后逆差为14.64亿元。

2、重点工作⑴聚焦重点产业,构建产业生态闭环一是以龙头企业为牵引加速推进产业聚集。

聚焦智能车、硬装备、新通信等重点产业及细分赛道,发掘产业龙头上下游落地需求,推进以商招商、产业链招商,做好项目跟踪管理,利用好政策杠杆效应。

围绕金桥装备小镇等重要战略布局产业链,同时前瞻性布局第六代移动通信（6G）等未来产业。

深化招投联动、投育联动机制建设,聚焦链主企业直投,推动产业集群化发展,通过参投基金,构建跨区域招商网络。

二是落实产业组织者定位,夯实产业平台建设。

以“金桥新通信”为平台,重点推进专业招商及专业服务,全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平。

以金桥壹中心为核心枢纽、联动周边园区,打造“金桥卫星通信产业园”,推动卫星通信终端产业集聚,持续打响金桥产业品牌。

推动建设高能级公共服务平台及实验室,联合高校院所加强高端人才及科创项目引进,培育产业生态“热带雨林”。

三是做好重点项目营销,强化招商稳商工作。

做好金桥壹中心等新入市项目营销去化工作,围绕产业定位优化招商策略。

针对存量项目综合运用各类措施,全力提升去化率。

全力保障存量客户的稳商工作,提升服务水平,精准匹配政策支持,发掘业务拓展需求。

四是做好产业空间谋划。

推进存量产业用地和到期收回土地项目策划工作,提升土地利用效率,加速新质生产力导入。

推动区域功能规划调整,提升产业发展潜力。

⑵加速布局产业投资,推动改革转型一是强化战略投资布局。

深化与开发区链主企业合作,计划通过战略直投等路径助力重点项目在金桥发展,助力公司加速转型及上市公司估值预期提升。

二是加强主动管理型基金。

年内全力推动浦东智能制造二期基金投资运作及扩募,围绕金桥装备小镇,加强半导体装备及零部件/材料领域布局。

同时,稳步推进浦东智能制造一期基金投资项目退出流程。

三是探索参股CVC基金。

精选合作有产业背景的CVC机构,扩大优质项目渠道底座,引导更多母子基金投资在金桥,将更多资本引入金桥科技创新的“主赛道”。

⑶聚焦产城开发,持续建设运营精品产业城区一是全力推动城市更新。

碧云社区板块,重点推进碧云综合体项目建设,引入优质商业、酒店合作伙伴。

优化碧云体育公园及国际社区环境,持续提升国际社区品质。

继续实施碧云焕新,提高焕新效率。

碧云花园二期部分房源完成改造投入运营,碧云别墅焕新结合运营情况滚动实施。

产业城区板块,重点强化金桥壹中心及周边项目能级提升,塑造“金桥智造城”形象,助力壹中心招商去化。

新通信产业园三期实现竣备入市,推进53号生物医药园区项目建设,服务园区企业增资扩产需求。

研究盘活北区T28-01地块原皇冠厂房、南区关外T2金桥智造川沙园等存量项目,提升资产经营效益。

二是继续优化运营管理能力。

资产去化退出方面,加大存量可售资产去化力度,探索研究REITs等资产盘活路径,发挥上市公司平台作用,打通“投融管退”全链条。

销售住宅项目推进碧云北外滩尊邸、碧云澧悦尾盘续销,实现碧云北外滩尊邸竣工及碧云天厚里入市。

服务式公寓板块,聚焦提升硬件和增值服务以满足租客多样化居住需求,并保持外拓步伐,力争实现外拓突破。

物业管理板块,精细化完善住宅和非住宅项目物管内容,提升业主和租户满意度,实现物管智能调度,降低运营成本。

商业管理板块,以碧云玖零入市为契机,加强存量商圈氛围和品牌塑造,并通过持续举办、参与系列重要活动,进一步营造碧云社区整体商业氛围。