城投控股 600649

上海城投控股股份有限公司(简称“城投控股”)是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司。

城投控股的前身是上海市原水股份有限公司,于1992年7月改制成为股份制企业,公司股票于1993年在上海证券交易所上市交易(600649.SH)。

依托控股股东上海城投(集团)有限公司的资源,城投控股走出了一条富有国企改革特色的发展路径。

2008年,通过定向增发股份,购买控股股东原上海市城市建设投资开发总公司旗下的上海环境集团有限公司和上海城投置地(集团)有限公司100%的股权,从单一水务业务向拥有环境业务、地产业务和投资业务等多元业务的战略转型。

2013年,公司探索混合所有制发展模式,引入联想控股旗下弘毅投资作为战略投资者,借助战略投资者的国企改制经验,促使公司在经营模式、治理结构、体制机制上进一步面向市场深化改革。

2014年,公司启动重大无先例资产重组,换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(简称“阳晨B股”),由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司(601200.SH),于2017年3月完成。

重组完成后,城投控股正努力成为一家以创新型房地产业务为核心,以升级型城市基础设施业务为组合,立足于长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。

2019年,新设上海城投置业经营管理有限公司作为运营管理平台公司,重点推进租赁房、房产营销、存量资产运营等相关业务,实现轻重资产分条线专业管理。

2025年,面对复杂多变的市场环境和持续承压的行业现状,城投控股积极统筹资源、攻坚克难,以强大的战略定力和发展韧性,全力打好“十四五”收官战,深入谋划“十五五”作战图。

1.开发板块夯实产品力,建设“好房子”公司坚守品质初心,持续提升产品力与交付质量。

交付项目建立联合验收整改机制,年内顺利完成了露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目高品质交付。

前湾、小东门项目对标市场先进水平,加强产品前端策划支撑后端销售。

露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。

全年在建项目规模约84万平方米,实现新开工约14万平方米,竣工约36万平方米。

公司精准施策加快资金回笼,存量资产盘活与去化取得成效。

全年累计落实房产销售回笼约97亿元。

续销项目结合市场及时调整营销策略,“一房一策”促成去化,取得阶段性成效。

青溪云邸和露香园二期在亿级产品去化方面崭露头角；璟云里二期取得青浦别墅市场“销售金额、面积、套数”的三冠王；水尚华庭项目成功实践了属地动迁房票联动的去化模式。

露香园商业完成商业定位和业态布置,落地配套业态。

湾谷科技园稳定运营,出租率保持在90%以上。

控股大厦启动楼宇改造提升工程,推动资产保值增值。

公司深度聚焦优势领域,持续积蓄长远发展势能。

公司持续开展上海市出让地块研究、测算工作,杜行、诸翟城中村项目启动调规、前策等工作,为后续资源获取做好准备。

2.运营板块延伸产品线,打造“好社区”“城投宽庭”运营规模和产品再升级。

现有在营项目16个、1.7万套房源,年租金规模超过6亿元,开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。

在“城投宽庭”核心产品线之上,研发了“城投宽庭Lite”基础版轻享产品线、“建设者之家”民生产品线、“宽岚”服务式公寓高端产品线,为全端人群品质居住需求提供解决方案。

宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业,北青社区东航“飞行公寓”已投入使用。

品牌全年荣获“2025年度中国住房租赁国有企业品牌力TOP1”“2024年租赁住房运营商品牌影响力TOP1”及“2025中国住房租赁ESG（社会责任）卓越企业TOP1”“2025中国保租房运营商综合实力TOP3”等殊荣。

旗下项目入选“2025中国租赁住房‘好房子’十大案例”及“2025中国租赁住房十大品质作品”,并在“2025Q3中国住房租赁地方国企品牌传播力榜”中位列第二。

“宽成服务”物管体系进一步完善。

逐步构建起从项目交付、日常运营到维保工作的全周期服务标准,以高品质物业服务为公司商品房品牌赋能。

现有受托管理项目10个、已接管7个,物业费综合收缴率达96%。

3.投资板块赋能产业链,蓄力“新发展”投资板块以“金融+”赋能,激活产业链。

报告期内,公司共计收到已上市证券分红约0.97亿元(含REITs)。

截至报告期末,公司持有的已上市证券市值约53.35亿元(含REITs)。

公司旗下诚鼎基金平稳运作,围绕主业布局产业链,投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造和未来产业等行业领域科技创新企业,专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资平台。

报告期内,诚鼎基金完成基金投资0.5亿元,存量退出1.13亿元,荣获上海股权投资协会“PEAS-2024年度股权投资榜单”的多项荣誉,投资的英韧科技项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。

金融驱动存量盘活取得实质性进展。

REITs首个存量收购盘活项目——徐汇社区5月正式开业,年末出租率达到80%以上。

浦江、九星社区完成拟扩募公告发布,按计划推进扩募准备。

同时,聚焦上海市存量盘活需求,积极探索轻资产合作模式与创新路径。

产业投资撬动创新生态与资源协同。

海桐合创孵化器4月在湾谷科技园正式投入运营,以产业园区为载体,培育发展新质生产力,在孵项目6个,落实投资2050万元,正在申报上海市高质量孵化器,推进配套产业基金设立。

4.治理体系优化升级,护航“稳发展”公司统筹推进全产业链精细化管理。

技术条线研究建立覆盖五大维度192项要点的“城投好房子配置清单”,公司3个商品房项目、1个租赁社区获评上海市房地产行业协会“好房子”案例。

合约条线推行供应商履约考核和供应商库管理机制,积累优质供应商资源,提升采购质效。

财务条线搭建经营类资管项目财务核算体系,树立以经济效益为核心的资产运营导向。

资管条线以独立经营项目计划书为抓手,明确资产经营的核心目标,为资产价值管理奠定基础。

风控条线形成覆盖6大业务领域的风险管理信息库,构建更加精准的风险防范网络。

公司全面深化ESG治理与“无废集团”建设,持续推动绿色低碳高质量发展。

报告期内,运营板块顺利通过ISO质量、环境、职业健康安全三体系认证；江湾社区取得“公共租赁绿色实效”服务认证证书,配套光伏项目成功申报碳普惠项目。

公司WindESG评级提升至BBB,ESG优秀案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书》,《上海城投控股企业双碳ESG协同治理体系构建项目》荣获2025年度上海市优秀工程咨询成果一等水平,公司获评中国上市公司协会ESG最佳实践案例、上海证券报“2025上证鹰金质量ESG奖”等多项行业殊荣。

公司着力打造数字化应用场景。

业务提效方面,完成城投宽庭APP3.0一期全面上线,重点优化财务、营销等功能,进一步提升用户体验和运营效率；物业小程序完成二期开发上线,实现在管项目服务全覆盖。

管理提标方面,综合管控平台（二期）实现施工现场可视化监管,工程管理、安全管理模块完成升级；合约管理、资产管理等专业条线管理系统持续推进功能迭代。

公司全面塑造内外部企业形象。

对外,实现从业务输出到价值引领的品牌升级,参与行业论坛、展会10余场,权威媒体刊发报道300余篇,露香园、城投宽庭等品牌先后获评红点品牌与传播设计大奖、TransformAwardsAsia最佳场所品牌金奖、中国住房租赁地方国企品牌传播力榜首等荣誉,品牌在国际领域首次露出。

对内,深入开展企业文化系统性梳理和宣贯,形成了全体员工对企业价值理念和发展路径的共识,凝聚了高质量发展的内生动力。

(一)行业格局和趋势2026年作为“十五五”开局之年,全国房地产行业将进入存量优化、品质提升的深度转型期,基调从“深化调整”向“稳中有进”过渡,核心围绕“严控增量、优化存量、提质增效”展开,政策延续适度宽松、精准施策导向,聚焦“好房子”建设、租购并举、存量盘活与风险防控,明确“着力稳定房地产市场”核心目标,推动行业高质量发展。

一是政策端精准发力,中央定调锚定“稳”字核心,地方政策精准落地。

2025年底中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”,确立“因城施策控增量、去库存、优供给”发展路线,重点强调深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等,政策导向从全面宽松转向精准滴灌,聚焦支持刚性与改善性住房需求,助力行业风险稳步收敛。

2026年全国两会进一步细化政策部署,明确深化住房公积金制度改革,鼓励多渠道盘活存量商品房并用于保障性住房,为地方政策落地提供了清晰指引。

地方层面紧跟中央部署,上海于2026年2月25日由五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”）,以“降门槛、降成本、促流通”为核心,优化非沪籍购房条件、完善公积金贷款与房产税支持、试点收购存量住房用作保障性租赁住房,健全租购并举格局,为全国房地产政策优化提供重要借鉴,也成为上海楼市稳增长的核心支撑。

二是供求关系深度调整,“好房子”引领品质升级,存量市场成为发展重心。

当前行业供应总量与结构性过剩、有效需求不足的格局短期难以根本扭转,去库存、稳需求、优结构仍是行业发展重要导向。

需求端,居民住房需求已从“有没有”彻底转向“好不好”,绿色低碳、智慧宜居、适老友好成为“好房子”核心标配,与中央有序推动“好房子”建设的政策导向高度契合,各地也将逐步规范“好房子”标准,推动行业产品迭代升级。

供给端,新增供应持续向核心城市集中,保障性住房建设提速扩容,城市更新与存量盘活成为稳定投资、优化供给的重要抓手,行业发展动能由增量开发转向存量运营与品质升级。

三是风险逐步收敛,企业分化加剧,行业发展更趋稳健。

2025年房企债务重组成效显著,行业债务压力得到有效缓解。

两会进一步强化“保交房”白名单机制,聚焦长效防范债务违约风险,推动融资环境持续优化,助力行业风险有序出清。

2026年行业风险处置进入收尾期,融资环境将持续改善,房地产融资“白名单”制度迎来关键优化,为优质项目与稳健企业提供充足资金支持,引导风险有序出清。

伴随行业深度调整,市场集中度持续提升,具备资金实力、产品能力与运营优势的市场主体占据主导,行业发展更加规范、稳健、可持续。

(二)公司发展战略城投控股秉持“共创城市美好生活范式”的愿景,以打造成为“面向现代化人民城市的高品质城市综合生态服务商”为定位,聚焦开发、运营、投资三大业务板块,坚持“稳健增长、优化结构、提升效率”战略主线,加快迈向高质量发展目标。

在每年一定量滚动开发规模的基础上,加快推动向不动产市场化运营延伸,深化“投、融、建、管、退”全产业链布局,同时进一步拓展产业投资,围绕主业服务,着重房地产上下游产业链进行布局。

构建“科技+金融”双轮驱动,凭借专业硬实力巩固城市更新、租赁运营、优质住宅开发等核心业务优势,以科技创新提升城市服务全链条效能,以金融工具激活存量资产价值与产业活力,为业务发展注入持续动能,推动公司综合实力不断跃升,进一步巩固行业竞争地位。

开发业务做精做实,保障稳健增长。

深耕上海核心区域,科学研判、精准布局,保持稳健的滚动开发节奏,在高品质住宅、城市更新、城中村改造、片区综合开发等优势领域持续发力。

紧扣地段、产品、圈层等核心要素,持续打造符合市场需求的“好房子”、好产品、好服务,全面提升客户洞察、产品策划、技术应用、成本管控等方面的产品营造能力,加速营销创新和策略升级,促进项目精准去化,以高品质产品赢得市场的信赖和认可。

运营业务增效提质,规模效益并重。

持续发挥“城投宽庭”品牌效应,通过“规模化+品质化+生态化”路径,构建融合居住、社区服务和数字平台的租赁生态,强化智慧运营与社区文化,形成可复制的轻资产模式,打造成为租赁住房运营领域的行业标杆。

加快对商业运营、物业服务等业务培育,提升专业化运营能力和标准化、精细化管理水平,全面提高运营效率与经营价值。

投资业务拓展创新,深化产投融合。

进一步强化三大板块间的协同优势,灵活探索运用REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具,持续完善投资-退出-再投资的资金运作闭环。

以投资为牵引,加强产融结合赋能转型创新,围绕公司主业及产业链上下游,深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和未来产业的发展投资潜力,努力把握有价值的投资机会,进一步拓展企业高质量发展的“第二增长曲线”。

(三)经营计划2026年是“十五五”规划的开局之年,也是城投控股构建转型发展新格局的关键一年,公司将坚持稳中求进、求变、求新的主基调,以科技与金融作为发展双引擎,聚焦城投主业深耕细作,积极对接市场需求,稳步巩固在上海开发企业中的优势地位。

一、推动主业转型升级,强化发展优势（一）开发筑基,兑现投资回报。

一是全力落实投资和回款。

严格执行开发计划和品质标准,新凯二、三期商业按期实施开工,加快推进小东门、前湾项目,露香园A、D2地块按期完成交付。

在售项目创新营销策略,拓宽渠道引流获客,“一项目一方案”促成转化。

二是持续提升资产经营效能。

露香园商业加速氛围成型,推动招商中心有序对外开放,同步拓展多经点位,提升整体运营收益。

露香园、青溪云邸两个项目会所引入高端市场化服务资源,夯实产品口碑。

加快存量资产处置、兑现收益。

三是积极拓展土地资源储备。

深耕上海核心区域,获取优质资产。

同时,深度参与潜力片区开发,创新合作机制,为区域功能升级贡献城投模式与方案。

（二）运营增值,优化服务生态一是推动租赁社区管理规模的稳健增长。

稳步扩大租赁社区管理规模,加快租赁住宅品牌与管理模式输出,持续提升在营房源与管理房源总量。

张江社区等项目按期投入运营,积极拓展优质新项目。

以REITs扩募为目标,重点提升在营社区的出租率和资产估值,推动配套商业盘活和运营降本增效。

升级租赁住宅2.0产品体系,健全四大核心产品线的改造、运营标准。

二是推动运营服务质量的系统升级。

以ISO体系为基础,优化租赁住宅和商品房物业的标准化操作规程,实现形象、服务等标准的全面拉通。

着力提升非租收入,挖掘增值服务场景,加强多经点位精细化运营,适时推动成熟运营经验与专业资源的产品化,培育新的利润增长点。

（三）投资驱动,培育增长引擎一是构建专业基金管理人体系。

按照实控基金100%持股、参股基金财务投资协同的模式,推进“一控一参”方案深化、细化,年内实现落地,同步完善实控基金管理人组织架构,形成权责清晰、运作高效的市场化投资业务体系。

二是打造多层次资本运作平台。

积极推进REITs扩募、Pre-REITs基金设立,重点布局存量更新赛道,实现重点项目盘活,提升资本运作效能。

三是强化产业投资赋能。

加快海桐产业基金设立和募集,通过“股权投资+产业基金”双轮驱动模式,导入优质产业资源,发挥产业集聚效应,赋能科技园区的产业化开发与运营,助力城投控股主业转型升级。

二、内部管理创新创效,增强发展动能一是全面推动业务管理提质增效。

项目运作上,系统梳理商品房、存量改造等项目的关键节点、管控目标与流程,并应用信息化手段,提升管理效率。

品质管控上,加强产品研发与设计标准化管理,强化全过程质量监督与整改闭环,保障产品高标准落地。

成本控制上,持续完善成本标准与动态数据库,加快核心供应商库建设与全周期管理,推动条线运作精细化、智能化。

二是全面推动技术创新与成果转化。

建立“战略引领、需求响应”双向驱动的立项机制,完善成果评估与激励配套制度,打通“研发-应用-迭代”转化链路。

聚焦主业核心竞争力培育,深化城市更新研究,探索存量盘活与产业转型融合路径,推出城投“好房子”产品标准。

加强与高校、科研院所、行业协会等平台的合作联动,力争在关键领域形成一批有行业影响力的创新成果。

三是全面推动数字化与智能化升级。

完成城投宽庭APP、宽岚小程序、综合管控平台持续迭代升级,完善资产和成本管理系统,推动业务数据整合,提升精细化管理水平。

以租赁社区AI客服、销售辅助、数据分析等业务为试点,探索AI+业务融合应用。

四是全面推动人力资源市场化机制。

统筹推进人才精准引进和优化配置,构建“结构合理、能力适配、效能突出、活力充沛”的人才队伍。

强化工效联动的工资决定机制,以经营业绩为导向,形成多劳多得的利益共享氛围。

优化考核管理的深度和行业匹配度,形成高效可控的业绩管理体系,完善分类考核指标体系和分配机制。

2026年,城投控股将围绕“稳健经营、创新突破、提质增效”的主线,做优、做强主业,为“十五五”高质量发展开好局、起好步。