信达地产 600657

（一）房地产市场回顾与展望2025年我国积极应对国际形势急剧变化、国内困难挑战增多的复杂形势,实施更加积极有为的宏观政策,经济总体运行保持稳定,但经济增速仍面临一定压力,其中房地产对经济的拉动作用减弱,房地产开发投资有所下滑。

国家统计局数据显示,2025年,全国房地产开发投资82,788亿元,同比下降17.2%,降幅较上年扩大6.6个百分点,如下图1所示。

与此同时,房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。

2025年,房屋施工面积659,890万平方米,比上年下降10.0%；房屋新开工面积58,770万平方米,下降20.4%；房屋竣工面积60,348万平方米,下降18.1%。

图1：全国房地产开发投资增速-6（%）-8-9.8-9.9-10.6-10.3-10.7-10-11.2-12.0-12-12.9-13.9-14-14.7-15.9-16-17.2-18-202024年2025年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-12月1-2月2025年,全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降,不过在房地产“止跌回稳”政策的推动下,降幅较上年有所收窄。

国家统计局数据显示,2025年,新建商品房销售面积88,101万平方米,比上年下降8.7%,降幅较上年收窄4.2个百分点；新建商品房销售额83,937亿元,下降12.6%,降幅较上年收窄4.5个百分点,如下图2所示。

图2：全国新建商品房销售面积及销售额增速（%）100-2.6-2.1-2.8-2.9-3.5-4.0-4.7-5.5-6.8-3.0-3.2-3.8-7.8-8.7-12.9-5.1-5.5-10-6.5-7.3-7.9-9.6-11.1-12.6-20-17.1-302024年2025年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-12月1-2月新建商品房销售面积增速新建商品房销售额增速在销售总体下滑的影响下,2025年全国房地产开发企业到位资金有所下滑。

国家统计局数据显示,2025年,房地产开发企业到位资金93,117亿元,比上年下降13.4%。

其中,国内贷款14,094亿元,下降7.3%；利用外资25亿元,下降20.8%；自筹资金33,149亿元,下降12.2%；定金及预收款28,089亿元,下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元,下降17.8%。

3所示,2025年2月以来,房地产开发企业到位资金降幅逐月扩大,行业资金链仍然有待改善。

图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速（%）100-3.6-3.7-4.1-5.3-6.2-7.5-8.0-8.4-9.7-10-11.9-13.4-17.0-20-302024年2025年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-12月1-2月房地产市场具有较强的地域性特征,不同城市及城区市场分化明显,总体上一、二线城市市场好于三、四线城市,城市核心区好于远郊区。

报告期内,公司进入的北上广深四个一线城市,长三角的杭州、宁波、合肥等城市,以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高,房地产市场的韧性较强,仍然有一定的市场需求,其中改善性住房需求较为旺盛。

2025年,各级政府持续放松房地产政策,出台推动房地产市场止跌回稳的举措,加快构建房地产发展新模式。

2025年3月5日,政府工作报告提出,持续用力推动房地产市场止跌回稳。

2025年6月13日,国务院常务会提出,进一步优化现有政策,提升政策实施的系统性有效性,多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险,更大力度推动房地产市场止跌回稳。

2025年7月14日至15日,中央城市工作会议提出,加快构建房地产发展新模式,稳步推进城中村和危旧房改造。

2025年10月20至23日,党的二十届四中全会提出,推动房地产高质量发展。

2025年,各地降低房贷利率,优化公积金贷款,加大购房补贴等多措并举,有效带动了一部分的购房需求,但房地产市场整体的去库存压力依然存在,市场仍处于调整阶段。

国家统计局数据显示,2025年12月份,70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,同比下降1.7%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,同比下降2.5%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,同比下降3.7%。

展望2026年房地产市场形势,总体上相关房地产政策有利于改善市场供求关系,有利于推动市场止跌回稳,有利于化解房地产行业风险。

2026年3月5日,政府工作报告提出,着力稳定房地产市场。

因城施策控增量、去库存、优供给,探索多渠道盘活存量商品房,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

深化住房公积金制度改革。

优化保障性住房供给,加快危旧房改造。

有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

进一步发挥“保交房”的白名单制度作用,防范债务违约风险。

深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

展望2026年,房地产政策进一步强化统筹增量和存量,统筹防风险和促发展,兼顾短期稳市场和中长期制度建设,房地产市场供需两端措施还将进一步优化,各地降低购房门槛、加快库存去化、推进城市更新等相关举措将加快落地,随着各项政策效应逐步显现,将有利于改善和稳定房地产市场预期,提振市场信心,促进市场止跌回稳。

（二）公司主要经营工作情况报告期内,面对复杂严峻的市场形势,公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略,统筹好做优增量和盘活存量的关系,重点围绕“拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率”,扎实开展经营管理工作。

报告期内,公司主要开展了以下工作：一是拓宽业务来源。

依托中投系统和中国信达资源,强化集团协同,通过协同拓展、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目。

加强客户群生态圈建设,提高面向金融机构涉房业务的专业服务能力。

深入探索城市更新、楼宇改造中的业务机会,助力构建房地产发展新模式。

报告期内,公司积极开展金融资产管理公司、银行、信托、保险、地方国企、困境房企等各类客户拜访活动,广泛对接潜在投资项目信息,完善困境不动产投资业务流程和轻资产业务管理标准,推动困境不动产投资和轻资产业务有序开展,持续发展能力有所增强。

二是加快资金回收。

加强政策市场监测,增强市场应变能力,采取灵活的营销策略,加快销售回款,加大现房、商办、车位等存量去化力度,积极盘活存量资产。

倡导全员营销理念,健全自销体系,适度开展外部渠道合作,拓宽客户来源,提高去化速度。

报告期内,公司依托中国信达系统资源,结合春节、五一、半年、金九银十、年底等重要销售节点,精心组织“百盘联动”营销整合活动和“新春开门红”“年中会战”“金秋抢收”“年终冲刺”等营销活动,提高了品牌的市场影响力。

三是加强能力建设。

丰富业务场景,加强对困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务类型的研究,优化综合解决方案,充分挖掘公司的发展潜力。

强化非住宅业态管理能力基础建设,深化商业设计管控；加强与非住宅领域的产业投资人的合作,强化外部资源整合,提高综合解题能力。

提高项目定位和产品设计水平,全面提高产品力。

报告期内,公司推进投前标准化体系建设,聚焦项目全生命周期中的市场定位与策略制定、定价管理等核心环节,建立标准化操作流程,确保重大项目高效运作。

四是提高组织效率。

树牢“担当作为、干事创业、有为有位”用人导向,完善考核激励机制,激发员工干事创业动力,加强人才梯队建设,强化员工交流历练,为公司发展提供组织保障。

持续引进市场化中高端人才,加大青年干部培养和选拔力度,发挥青年学习研究小组作用,打造学习型组织。

根据业务发展需要,持续完善企业管理制度,优化权责体系,提高业务流程效率。

报告期内,公司结合业务转型方向,优化总部部门职能,压缩所属公司管理层级,构建扁平化组织,公司管理效率进一步提高。

(一)行业格局和趋势从行业竞争格局看,行业梯队已经形成,行业洗牌加速。

中指研究院发布的2025年中国房地产企业交付规模排行榜显示,2025年房地产企业交付的“量”总体在下降,交付的“质”在明显提升。

随着房地产行业加速告别旧模式,交付力已成为房企穿越周期的核心指标,叠加现房成交比重提高与房地产发展新模式构建,以品质为核心、服务为支撑的交付体系,正推动行业向更稳健、更注重居住本质的方向转型,预计未来具有交付力的房企将进一步巩固市场地位。

我国将实施房屋品质提升工程,兼顾增量建设与存量更新,完善标准规范,强化科技赋能,加强工程质量管理,加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给,“好房子”建设已经成为行业共识。

在房地产市场已经成为买方市场的新形势下,购房者的选项将增多,对产品品质的要求将提高,预计房企产品力的竞争将更加激烈,有利于推进房地产高质量发展。

我国将根据人口变化确定住房需求,根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源,建立要素联动机制,实现以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、市场稳定。

在以人为核心的新型城镇化下,围绕城市群和都市圈进行业务布局是多数房企的选择,同时房企也将更加重视区域城市深耕,优化资源配置。

在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产行业正在发生本质的变化,房地产企业要改变过去“高负债、高杠杆、高扩张”的数量型增长模式,转向“高质量、高效率、高效益”的质量型发展模式；要以客户为中心,以提供高性价比的产品和服务为基础,不断提高客户满意度；要不断提高集约化经营和精细化管理水平,努力降本提质增效；要主动拥抱信息科技变革,加强不动产科技应用,走科技赋能之路。

防范化解房地产行业风险是一个具有全局性、复杂性的课题,未来随着房地产行业风险持续出清,存在盘活处置需求的困境不动产规模较大,为公司创新协同业务模式,为客户提供不动产投资和专业服务,打造专业化、差异化、特色化发展模式提供了广阔的蓝海市场。

(二)公司发展战略公司将顺应房地产业向新发展模式转变的趋势,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。

公司战略定位为：依托中投系统和中国信达资源,发挥公司不动产专业优势,强化集团协同联动,重点围绕金融机构涉房业务需求,为金融机构提供不动产专业服务,不断拓宽不动产业务来源,打造专业化、差异化、特色化的发展模式,大力发展困境不动产投资和轻资产业务,逐步提高轻资产业务规模,构建轻重并举的业务组合,成为专业特色的不动产资源整合商。

公司区域城市布局战略是：重点关注经济强市与人口导入城市,以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主,持续深耕部分已进入的二线城市和区域中心城市,根据公司业务资源和组织管控能力持续优化城市布局。

公司产品定位是：加强“好房子”产品体系建设,坚持开发高性价比的住宅产品,重点关注改善型需求和刚性需求,深化应用第四代住宅,提升住宅产品力,同时开展写字楼和商办物业改造业务,积极探索商业地产、长租公寓、产业园区、养老地产等新业态,强化科技赋能,优化物理空间,提升资产价值。

公司将秉持“始于信,达于行——诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观,以提供宜居产品、品质生活为己任,努力满足客户需求,提高客户满意度和企业竞争力,努力实现公司长期可持续发展。

(三)经营计划2026年,面对复杂多变的市场形势,公司将继续坚持稳健经营,努力做优增量、盘活存量、提高质量,重点围绕“深化业务转型、加强存量去化、构建体系能力、打造专业团队”,扎实开展经营管理工作。

2026年,公司计划销售额80亿元,回款额70亿元；计划新开工面积90万平方米,计划竣工面积100万平方米。

公司将根据社会环境和市场情况,合理统筹安排各项经营计划。

一是深化业务转型。

依托中投系统和中国信达资源,强化集团协同联动,深化客户群生态圈建设,加强金融机构、地方政府、困境房企等重点客户拜访,多渠道拓宽项目获取路径,通过协同拓展、行业并购、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目,推进困境不动产投资业务,扩大轻资产业务规模,向轻重并举方向发展。

围绕金融机构客户需求,参与金融机构涉房业务“价值研判、价值重塑、价值提升、价值实现”全过程管理,提高面向金融机构涉房业务的专业服务能力,通过对不动产资产进行投资、开发、改造、运营、销售等实现价值提升,为金融机构涉房业务提供“投融建管退”等综合解决方案。

二是加强存量去化。

加强房地产市场监测,抓住政策有利时机和销售时间窗口,采取灵活的营销策略,加大现房、商办、车位等存量去化力度,积极盘活存量资产,努力加快资金回收。

在复杂市场环境下,秉持“现金为王、随行就市”的理念,坚决执行销售资金回收长效机制,动态评估并优化项目营销费用配置、价格策略与推货节奏,确保资源向高转化率、高回款效率的渠道与环节倾斜,精准施策,提高自身造血能力。

倡导全员营销理念,健全自销体系,适度开展外部渠道合作,创新网络营销方式,拓宽客户来源,提高去化速度。

三是构建体系能力。

围绕金融机构核心客户,逐步建立客户关系管理体系,提高不动产专业服务水平。

根据金融机构涉房业务需求提供全方位、全链条的综合解决方案,提升服务金融机构的综合解题能力。

持续丰富业务场景,加强对困境不动产投资、轻资产、存量资产盘活、不动产资产管理等业务模式的总结提炼,逐步形成业务体系,完善业务流程,充分挖掘业务发展潜力。

加强与非住宅领域优秀企业的合作,强化外部资源整合,提高非住宅业态管理能力,赋能业务发展。

四是打造专业团队。

夯实人才梯队建设,加强市场化引进专业人才工作,持续优化人才结构；推动公司系统内中层干部调配工作,强化所属公司队伍建设,实现核心人才向业务一线倾斜配置,为业务一线提供坚强有力的人才保障。

建强人才培养体系,提升员工综合能力素质,加快推动公司系统人才储备；深化与知名高校、专业机构及行业标杆的交流合作,推动培训内容与业务痛点深度融合,持续提升人才队伍的专业能力和实战本领。

完善考核激励机制,优化公司薪酬结构,完善薪酬体系,坚持薪酬资源向前台业务、向基层倾斜,实现绩效分配与业绩贡献强挂钩。

以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。