中华企业 600675

中华企业股份有限公司(以下简称中华企业)成立于1954年4月,其前身为中华企业公司,是上海解放后经政务院(国务院)批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。

1993年9月,中华企业公司采取社会招股募集方式,改制为股份制上市公司,公司名称改为中华企业股份有限公司(证券代码:600675)。

中华企业是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。

建国初期,公司受上海市政府委托,承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。

五十年代末,公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。

改革开放的八、九十年代,公司营建的各类商品房已达百万余平方米,项目遍布上海各区县及部分外省市,品牌项目代表有:玉兰花苑、海怡花园等侨汇住宅;光明大厦、启华大厦、房地大厦、中华企业大厦、华侨大厦、港泰广场、淮海中华大厦、静安中华大厦等办公商务楼;上海春城、宝石公寓、金鹿公寓、鹿特丹花园、东方中华园、虹桥中华园以及被誉为九十年代上海十大建筑景观的“古北新区”等中高档住宅,在海内外享有一定的声誉。

跨入新世纪以后,公司进入全新发展时期。

2000年,中华企业成功实施了重大的资产重组,完成了对上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司的资产购并,三家同属国家一级资质的大型房地产企业的强强联合,实现了资源、优势互补,壮大了主营业务,改善了资产结构,提高了盈利水平,并为公司积极应对房地产行业市场竞争与挑战,参与同国际地产商的竞争充实了底气,夯实了未来发展的基础,同时也为公司塑造中国资本市场房地产业蓝筹股迈出坚实的一步。

2004年7月,上海地产(集团)有限公司(以下简称地产集团)以划转方式受让上房集团持有的中华企业股份,成为中华企业第一大股东。

近十年来,公司作为二级控股上市公司,在地产集团的领导下,主动对接地产集团的发展战略,实干求作为,创新谋发展,深化内部改革,集聚优势资源,积极参与浦江两岸新一轮的开发建设,率先建成了浦东陆家嘴"财富广场"和北外滩"上海港国际客运中心";积极投入中心地区包括旧区改造在内的城市建设、郊县一城九镇、南汇周浦和航头、宝山罗店、浦东花木等区域的开发,以及苏州、杭州、江阴等长三角地区的项目开发建设,着力打造具有海派建筑风格的精品项目,近期开发建设了"古北国际花园、古北国际广场、古北国际财富中心、苏州中华新城、南郊中华园、周浦印象春城、宝山罗店美兰湖中华园"等高档住宅和商务楼;以及古北佘山国际别墅和浦东香堤岭别墅。

中华企业在地产集团领导下,2010年和2013年分两次完成了对上海房地(集团)有限公司100%股权收购,企业的品牌形象、整体实力和发展潜力得到显著提升。

为实现以房地产住宅开发为核心,以商业地产、房地产金融业务、股权投资、物业管理等相关产业协同发展的经营格局,有效化解房地产系统风险,中华企业于2013年成立中企汇锦投资有限公司,通过搭建资产管理平台,创新融资手段,开展资产管理、基金管理、股权投资、市值管理等业务,为主业发展筹集资金,培育新的利润增长点。

此外,随着国家不断加强对农业产业的政策扶持力度和现代观光休闲旅游农业的快速发展,中华企业于同年成立上海新弘生态农业有限公司,加快推进崇明东滩土地的开发和利用,拓展公司多元化经营业务。

中华企业拥有一支素质高、业务精、作风硬的管理队伍,其管理范围涉及设计、工程、营销、物业、财会、审计、法律、行政等,涵盖了房产开发建设生产全过程;员工中具有中高级职称的占员工总数的65.67%。

中华企业严格执行上市公司的规则,建立并完善包括股东大会、董事会、监事会、工程项目、营销、财务、审计和档案等一整套公司管理的规章制度。

公司全面推行项目流程管理,基本做到了每项工作有流程,流程操作有记录,操作过程中有检查和监督,项目开发建设所有工作都处于受控状态,从而确保公司生产的产品质量,维护了"中华企业"品牌的社会美誉度。

中华企业以做"百年老店"为长期目标,以为上海地区的城市建设、为改善百姓居住条件为己任,积极参与上海市的房产开发建设,坚持稳健发展的经营理念,为提高上海市房地产业整体水平和社会经济发展多作贡献。

在资本市场上,公司因回报率高、规模适中和流动性较好而被上海证券交易所列为50家上证红利指数股之一。

中国建设银行和中国农业银行评定中华企业的资信等级为AAA;中国人民银行评定中华企业的资信等级为AA。

2025年,房地产行业仍处于深度调整与转型攻坚的关键阶段。

中华企业在董事会的坚强领导下,始终牢记国有企业使命担当,紧密围绕上海地产（集团）有限公司的战略部署与总体要求,坚持以高质量党建引领高质量发展,以深化改革激发内生活力,坚定发展信心,保持战略定力,强化实干担当,主动迎接新挑战。

公司持续推动转型升级,坚持稳中求进、进中提质的总基调,统筹推进房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务协同发展,稳步推动公司迈向更高质量、更可持续的发展新阶段。

公司2025年主要经营情况如下：（一）强化党建引领,深化改革赋能公司始终将党建工作摆在全局突出位置。

严格执行“第一议题”和党委理论学习中心组学习制度,落实党建入公司章程要求,规范党委前置研究讨论重大经营管理事项程序,严格执行“三重一大”决策制度。

着力压实党建工作责任制,深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻坚,扎实推进“一个支部一件实事”实践活动,不断提升党支部标准化、规范化建设水平。

坚持党建带群建,顺利完成工会、团委换届选举,广泛开展公益帮扶和社区共治共建活动,切实履行国有企业社会责任。

全面筑牢党员干部廉洁从业防线,深入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神,强化政治监督与专项监督检查,持续推动全面从严治党“四责协同”,为公司高质量发展提供坚强政治保障。

（二）深耕地产主业,筑牢发展根基2025年,公司聚焦项目全生命周期管理,以高效交付、精准去化与品质提升为核心目标,扎实推进重点项目开发与销售工作。

其中,中企云萃森林05-14地块于2月圆满完成集中交付,提前履约100余天,累计交付面积超10万平方米,实现到访交付率100%,后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产证,车位销售工作也在有序推进中；中企云启春申项目于9月完成预看房活动,12月实现竣工备案并取得交付许可,项目荣获“白玉兰优质建设工程”评审认定；中企誉品银湖湾07-10地块于10月完成集中交付,高效办结车位大产证启动销售,3天获得认购率超95%。

此外,东安沈家里项目于10月取得施工许可证,桩基工程全面启动。

（三）优化多赛道运营,提升盈利效能资产管理板块方面,公司坚持聚焦优质资产精细化运营,以精准招商为抓手,推动产业集聚与结构优化,持续增强资产管理核心能力与综合效益。

截至2025年末,公司累计完成新增招商面积6.8万平方米,实现租金收入6.30亿元,整体出租率稳定在85%的较高水平。

其中,中企国际金融中心围绕科技金融产业集群建设,成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上海基金同业公会等标杆机构,其获得“陆家嘴卓越品质楼宇”称号,标志着项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。

物业服务板块方面,报告期内,公司新接管物业管理项目39个,其中第三方市场拓展25个,涵盖公寓租赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学校、综合体等多个业态,已签署合同金额约4.28亿元。

古北物业凭借其服务品质与市场化拓展能力,位列上海市物业服务综合百强企业第6名,并在多种经营领域取得第3名的佳绩,成为上海市首家同时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。

同时,整合工作取得阶段性进展,年内已向地产集团收购盛宇物业股权,相关工商变更手续已于2026年1月完成。

都市农业板块方面,新弘农业深化都市农业产-加-销一体化产业链布局,强化市场拓展,提高供应链管理水平。

报告期内,新弘农业落地世博耀华智慧餐厅项目并获多项绿色认证,食材供应链产能利用率达70%,驻场供应模式有效提升运营效率。

农业生产提质增效,获评“2025年度上海市林果机械化生产示范基地”,所产“崇明大米”入选《全国名特优新农产品名录》并获全国品鉴会“特等奖”“金奖”,产品品质获权威认可。

（四）强化资金管控,降低融资成本公司多措并举优化融资结构、压降资金成本。

2025年成功发行15.2亿元公司债券,票面利率1.88%创公司融资产品最低纪录,认购倍数达3.68倍。

并通过提前归还15.6亿元经营性物业贷款、重组银团置换、市场化竞争议价等方式,公司带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%,有效提升财务稳健性。

同时,中国证监会已同意公司向特定对象发行股票的注册申请。

(一)行业格局和趋势1、行业政策趋势展望2026年,宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。

作为“十五五”规划开局之年,中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,房地产政策宽松基调将延续,重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给展开。

政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端,北上深等一线城市限制性政策仍具备优化空间,将通过继续降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；供给端,将加大存量商品房和闲置土地收储力度,同时深化住房公积金制度改革,有序推动“好房子”建设,加快构建房地产发展新模式。

2、行业发展趋势中国指数研究院报告预测,2026年政策持续加力有望带动预期修复,但房地产市场恢复仍面临诸多挑战,整体仍处于筑底阶段。

在中性情形下,2026年全国新建商品房销售面积预计同比下降幅度将较2025年有所收窄,市场分化态势延续。

市场销售的恢复节奏有赖于增量政策的推进与落实,特别是城中村改造、存量房收储及专项债支持收地等政策工具的实施进展。

同时,在土地供应缩量、房企资金承压及较高库存压力下,短期开工投资下行态势难改,预计2026年新开工面积和房地产开发投资均将同比下降。

2026年盘活存量闲置土地政策的实施进展,仍是推动市场进入新循环、稳定投资开工的关键因素。

若政策持续加力,预计2026年上半年部分核心城市房价将逐步回稳。

一方面,支持政策密集出台将改善居民房价预期；另一方面,房贷利率持续下调使购房成本进一步降低,与租售比的差距逐步缩小。

中长期来看,“十五五”期间全国新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。

随着库存逐步回落,市场有望在“十五五”中后期走出调整阶段。

从各级城市楼市预期来看：一线城市辐射范围广、人口吸附力强,购房需求旺盛,交易税费下调惠及力度大,且北上深等地的限购政策仍有优化空间,市场或率先止跌回稳。

强二线城市如杭州、成都、西安、合肥、苏州等,产业基础较好、人口吸附力较强且库存压力相对可控,市场恢复节奏或相对较快。

弱二线城市如南京、武汉、郑州、无锡等,因库存水平较高、去化压力较大,以及重庆等人口流出规模较大的城市,市场恢复节奏或相对较慢。

(二)公司发展战略2026年,公司将继续深入贯彻上海地产集团的总体部署,紧密围绕城市发展新阶段的需求,落实“十五五”规划的发展方向与实施路径。

我们将坚持聚焦与深耕并重,持续优化以城市更新为核心、房地产开发与运营服务协同推进的业务格局。

在巩固提升传统开发业务精益管理与品牌优势的基础上,公司将进一步深化对城市生活服务、资产运营管理、区域综合开发等新赛道的研究与培育,建立健全高效的市场化拓展与运作机制,全方位、深层次地参与上海城市更新行动。

公司的发展愿景是成为深耕上海、具有核心竞争优势和持续创新能力的城市更新综合开发运营服务商,为提升城市功能、焕新城市活力贡献专业力量。

(三)经营计划2026年,中华企业将坚持不懈抓好党建引领和作风建设,切实增强推动企业发展的责任感和使命感,聚力夯实三大业务板块,全面稳固经营基本盘,为高质量发展筑牢根基,奋力实现年度目标任务,确保“十五五”新征程开好局、起好步。

1、聚焦开发板块,助力止跌回稳2026年,中华企业将着力推进存量项目开发建设进度,加快广富林06-02地块设计条件优化,探索多元开发模式；实现沈家里项目2026年下半年示范区呈现并开盘销售。

公司将存量商品房去化作为首要任务,通过大宗定向交易转向批量租赁合作探索、建立头部代理合作等多方资源整合,实现销售突破。

同时,借力与标杆企业合作项目,实现优势互补与高效协同,全面提升产品力。

2、强化资产经营,坚持稳中求进2026年,公司将健全“一剔除、两保留、三优先”内控处置标准,精准清理低效资产,优化资产配置。

通过机制改革与降本增效稳固经营基本盘,聚焦优质资产,探索盘活更新模式。

针对新增资产,以中企国际金融中心为例,将聚焦楼宇特色与区位优势,实施灵活招商策略,挖掘金融机构大客户资源,助力快速起租；针对存量资产,以古北国际财富中心为例,将采取稳扎稳打策略,以租金、免租期等组合优惠政策精准招商,联动政府部门协同发力,保障高出租率；针对整租项目,结合项目需求推进更新改造与业态转型,深挖资产增值潜力。

3、围绕城市生活服务,实现进中做强物业板块将加强资源整合,对内通过股权、业务整合及供应商集中采购,扩大业务规模,提高整体创利水平；对外构建“物业管理+增值服务”城市空间管理与美好生活综合服务业务体系。

同时,聚焦社区商业项目落地,推进三林等多个商业项目开业运营,实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级；拓展服务边界,承接内外部优质项目,覆盖多元租赁产品,打造专业服务标杆；推进市优项目创建,推动已获市优项目复评与新项目争创市优；此外,通过标准化服务、智慧化升级与特色服务创新,夯实品牌基础,为后续市场拓展奠定优势。

农业板块将对外扩规模、狠抓市场拓展,以突破发展边界；对内调模式、深化机制改革,以提升运营效能。

聚焦食当家餐配一体化业务,深耕医院、教育、国企等优势领域；优化激励办法以强化自主拓展,并探索行业合作以拓宽第三方渠道。

同时,通过推进食堂智慧化、食材标准化与管理轻量化升级,持续降本增效、构建竞争壁垒,为实现业务增收增利提供坚实支撑。