东百集团 600693

2025年,公司围绕“系统经营、能力建设”的经营思路,推动各业务板块在存量环境中稳步运行、持续优化,实现营业收入18.47亿元,同比增长1.71%,净利润1.42亿元,同比增长7.06%,归属于上市公司股东的净利润4,576.31万元,同比增长5.23%。

东百商业坚持以内容力和运营效率为抓手,着力构建“核心城市资产+文商旅融合运营+轻资产管理输出”的生态闭环,依托核心地段的稀缺资源优势与区域市场引领地位,打造穿越经济周期、支撑企业稳健发展的长期核心价值。

东百物流随着最后三个项目的竣工,实现全部资产交付,相关业务进入收获期,仓储物流板块全年主营业务收入同比增长37.72%,同时积极推进仓储物流项目资产证券化工作,稳步落实轻资产发展战略。

（一）行业审视与“城市引领者”的战略觉醒2025年,国内商业零售行业进入“存量博弈”与“深度调改”的阵痛期,东百商业展现较强的抗周期韧性,通过锁定核心资产、主导供应渠道、定义消费场景,完成了从“空间经营者”向“城市引领者”的身份转换。

（二）核心旗舰分析——从“业绩高地”到“区域垄断”1.兰州中心：全景化漫游空间的商业奇迹兰州中心位于兰州市市中心,毗邻甘肃省博物馆,2025年度全馆销售额实现45.11亿元,剔除汽车商户后销售额37.71亿元,同比增长8%；客流近3,900万人次,同比增长7%,销售规模及客流量保持甘肃省市场第一。

首店经济的绝对优势：全年引入首进品牌57家,其中“甘青宁”三省首进品牌36家。

通过引入HOURGLASS、JOMALONE等顶级美妆及HELLYHANSEN、KOLONSPORT等轻奢户外矩阵,持续强化项目在区域商业的引领地位。

全馆30个品牌销售额进入全国TOP10,179个品牌销售额甘肃省第一,20个品牌销售额兰州市第一。

运营颗粒度的提升：3楼少淑女装通过品类重组,实现了千万级楼层的业绩突破；5-6楼餐饮区引入“山野板扎”等首店,保持了20%以上的品牌更新率,通过引进不同客群适销品牌的策略实现客群全覆盖。

2.福州东百中心：引领生活方式的城市标杆东百中心位于福州市核心区域,毗邻我国十大历史文化名街三坊七巷,2025年度全馆销售额实现28.88亿元,剔除汽车商户后销售额25.26亿元,同比增长3%。

数据透视：全年引入首店37家,首店数量依然保持区域领先优势；全馆23个品牌销售额进入全国TOP10,168个品牌销售额福建省第一,179个品牌福州市第一,周大福荟馆、优衣库、LANCOME等48个品牌年销售额破千万元。

文商旅融合逻辑：通过“强促销、重文旅、重会员”的策略,落地近30场主题策展和宋制婚礼、木偶戏等数十场文化联动,打造城市文旅打卡目的地。

（三）生态矩阵深度剖析——福建大本营的“全方位护城河”东百商业通过差异化的门店定位,精准覆盖了全维度的消费需求：年轻动力：东百城永嘉天地位于福州大学城核心区域,紧邻多所高校,致力于打造成服务大学校园与周边社区的时尚化购物中心。

定位为娱乐、生活“补给站”,打造新兴零售、童真趣玩、珍馐美味、人文艺术、潮流科技五大消费场景。

2025年通过对一楼调改升级,引入27家体系首店及33家区域首店,稳固“大学城年轻客群”的基本盘,全年客流同比增长11.88%。

县域标杆：东百城福安店作为所在区域唯一购物中心,门店定位为全客层生活休闲广场,打造集“游乐+零售+体验”于一体的商业中心,项目涵盖生活、购物、餐饮、休闲、文化娱乐等全方位城市生活业态。

全年客流同比增长8.69%,其“福安新鲜事”的定位,通过引入“冠乐福”超市等主力店,成功在县域市场建立起品牌虹吸效应。

精致社区：东百仓山店门店引入国内外知名珠宝、国际化妆品、女装,并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元化业态,打造集精致时尚购物、多元化配套为一体的综合性购物百货,满足家庭一站式需求。

2025年聚焦“商圈营销融合与会员提质”,通过打造“脆皮养生市集”等IP活动,15个千万品牌的稳定表现证明了其作为精致家庭生活中心的稳定性。

（四）战略前瞻——政策红利、焕新升级与资产管理1.“十五五”规划下的副中心爆发：福清东百利桥古街福州市“十五五”规划提出,“加快形成以福州中心城区为核心、福清为副中心”。

福清市将承担着承接福州中心城区功能外溢,辐射带动周边区域一体化发展的重要职能。

福清东百利桥古街作为公司首个“文商旅”结合项目,紧抓政策机遇,引入大疆、朱富贵、达美乐等16家首店,持续优化业态布局和品牌组合,同时聚焦年轻客群与在地文化融合,结合坊塔市集、古风巡游等特色内容,联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应,2025年全年客流量2,166万人次,同比增长39%,并于2026年初获评国家3A级旅游景区。

项目在微度假商业模式上进行有效探索,为福州都市圈副中心建设提供了“文商旅”融合的实践样本。

2.存量资产“焕新”2025年,东百中心B馆启动调改,将原有家电家纺业态升级为以高人气特色餐饮为核心的餐饮消费空间,聚焦“质价比”与“时尚烟火气”,引进1,500平方米的法式风格海底捞大排档标准店,主打沉浸式山野主题的餐饮品牌漫山食野,以及人气餐饮品牌大鱼寿司、龍歌小火锅、逐山鹿、重磅串城、洪发发等餐饮品牌,与A馆的网红餐饮、品质餐饮形成互补。

3.轻资产合作：商业零售第二生命曲线东百商业正全力构建以“运营输出”为核心的新增长支柱,旨在从重资产持有向高周转管理转型。

标准化模式构建：将兰州、福州项目的成功经验封装为标准化运营模块（招商、运营、物业、营销）及定制化工具箱,创立独立的轻资产管理品牌,确立“城市商业焕新专家”的价值主张。

区域化布局拓展：聚焦闽浙赣、甘青宁及长三角、珠三角二三线城市、东部沿海经济强县,通过全委托、咨询输出等模式灵活切入。

多元化产品创新：研发可复制的“微度假”文旅模型及城市更新非标产品线,并探索精品仓储会员店、亲子娱乐综合体等创新业态。

报告期内,公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作,全面承接兰州新区“新投中心”项目的轻资产管理,该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后,公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。

项目位于兰州新区中心城区核心地带,建筑面积约7万方,具备打造城市商业新地标的优越条件。

公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务,助力该项目成为兰州新区商业新标杆。

（五）仓储物流——项目全面竣工,进入收获期1.新竣工3个物流项目,营业收入快速增长自公司布局仓储物流业务以来,累计获取18个物流项目,总建筑面积约180万平方米,总土地面积约202万平方米。

根据仓储物流业务经营思路,公司已顺利完成7个物流项目的退出,涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个,合计建筑面积约110万平方米。

报告期内,公司新增竣工物流项目3个,建筑面积约30万平方米；至此,公司自持11个项目已全部竣工。

随着物流项目的陆续竣工交付,公司仓储物流板块实现主营业务收入1.90亿元,同比增长37.72%。

2.稳健高效的运营管理服务,客户覆盖领域更趋多元东百物流加大招商运营力度,不断提升客户服务品质,为客户降本增效,持续得到客户和市场认可,全年新增和续租客户的租约面积超过55万平方米,同比增长约93%,各领域客户合作成效显著。

零售消费：为顺应消费提振带动内需持续走强的大潮,积极拓展头部零售行业和连锁餐饮茶饮客户,携手顺丰冷运,成为沃尔玛山姆运营的生鲜配送中心,并吸引古茗茶饮、塔斯汀、美宜佳等零售消费行业标杆企业入驻。

电商客户：公司与京东、SHEIN（希音）等电商建立紧密合作关系,其中,与京东在多个项目深度合作,凭借优质服务获得京东集团招采体系“最具潜力供应商奖”。

智能制造：精准对接智能制造企业需求,吸引全球智能家电巨头追觅科技入驻园区,构建集研发、生产、创新于一体的总部经济；推动小米科技入园,打造更具成本优势、效率更敏捷的供应链；比亚迪在园区设立零配件中心,助力企业出海业务和汽车产业供应链升级。

快递快运：持续深化与顺丰、中国邮政等战略客户合作,同时积极拓展大零担物流、融辉物流、第三方物流、至和天下物流等客户,完善快递快运客户布局。

3.可持续发展,建设绿色物流园区东百物流高度重视物流园区可持续发展,通过引入新能源企业,推进绿色物流园区低碳转型。

2025年,福州华威、武汉黄陂、肇庆大旺项目屋顶分布式光伏电站项目已正式发电并网运营,其他部分园区亦在推进绿色电站建设。

东百物流通过场地资源开放,推动储能、充电设施,以及园区节能诊断与改造等多项内容调整,帮助园区构建更高效、更清洁的能源体系。

4.轻资产发展,稳步推进资产证券化公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略,报告期内,公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）,专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目,公司已收到上交所反馈意见,目前正在积极推进各项发行工作。

专项计划发行成功后,作为公司仓储物流资产证券化平台,可有效盘活公司存量资产,提升资产流动性,增加公司营运资金,促进整体业务发展。

(一)行业格局和趋势1.商业零售行业根据国家相关数据显示,2026年开年消费市场延续复苏向好态势,春节假期全国重点零售和餐饮企业日均销售额较2025年同期增长5.7%,重点商圈营业额增幅达7.5%,为全年市场增长奠定坚实基础。

政策端持续强化精准发力,以“十五五”规划开局为契机,商务部联合多部门开展“乐购新春”专项行动,统筹20.5亿元消费券资金与625亿元消费品以旧换新国补资金直达市场终端,同时通过完善消费基础设施、优化消费环境等政策组合拳,持续释放内需潜力,筑牢消费对经济增长的基础性作用。

行业发展层面,商业市场已全面进入“质效并举”的深度转型期,存量竞争下的精细化运营向“精准化、场景化、价值化”升级。

优质运营商加速轻资产模式深化与数字化能力沉淀,通过整合供应链资源、优化线下场景体验、构建全域服务体系,实现从“商品销售”向“生活方式服务”的转型,行业集中度进一步提升的同时,细分赛道创新活力持续迸发。

零售消费趋势呈现显著升级特征：一方面,消费需求从“物质满足”向“体验消费”“情绪价值”跃迁,年轻一代引领新式消费潮流,情感化、个性化、健康化商品成为市场热点,“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化；另一方面,线上线下融合进入深水区,即时零售、跨境消费、县域市场崛起成为新增长极,春节期间中低线城市休闲玩乐订单同比增长近三成,海外入境消费与长线出境游预订量大幅攀升,消费市场呈现全域联动、多元繁荣的格局。

新质生产力在商业领域的释放效应全面凸显,成为行业转型的核心驱动力。

以人工智能为代表的数字技术从“概念应用”走向“价值兑现”,AI智能体深度嵌入客群分析、营销推广、供应链调度等全流程,旅行智能体、AI试妆、虚拟导购等应用普及,推动消费效率与体验双重提升；智能家电、可穿戴设备等科技产品成为消费“顶流”,一级能效家电销售占比超92%,绿色智能消费与低空物流、数字文旅等新业态加速融合,为商业市场注入持久增长动能,推动“新消费革命”向更高质量阶段演进。

2.仓储物流行业近年来中国仓储行业市场规模持续扩大,但增长动力已从传统基础服务转向智能化、绿色化、跨境物流等新兴领域。

传统运输、仓储等基础服务增速逐渐放缓,而智能仓储、冷链物流、跨境物流等新兴领域以较高增速快速崛起,成为行业增长的核心引擎。

高标仓作为智能化、绿色化的重要载体,从传统的“存储空间提供者”转变为供应链效率的核心节点。

通过模块化设计实现快速部署,结合光伏发电、储能系统等绿色技术,降低能耗的同时提升运营效率,成为“碳中和供应链”的实践标杆,受到市场的广泛关注与青睐。

电商物流,作为仓储物流的最大需求方,电商行业的快速发展推动了前置仓、云仓等新型仓储模式的广泛普及,为仓储行业带来了新的增长点；同时,随着消费者对食品安全、品质的要求不断提升,冷链市场规模持续扩张,企业为满足市场需求,纷纷加大在冷链仓储设施建设、技术研发等方面的投入。

(二)公司发展战略公司将继续以“立足福建,走向全国”为发展方向,以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动,通过轻资产管理模式,持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局,专注于生活消费领域基础设施的提供和运营,加快智慧零售升级,创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。

1.商业零售东百商业从“定位焕新、体验升维、数字赋能、轻资产拓展”四个方面推进业务发展。

锚定“城市级零售购物与服务消费目的地”战略蓝图,推动线下空间从“消费提供场所”向“生活场景构建”深度转型。

以消费者需求为核心,通过精细化业态升级与全维度品牌焕新,从环境舒适度、氛围温度、业态组合张力、品牌精神气质、服务细腻度五大维度构建超预期体验价值。

同时以数字化会员体系贯通线上线下,构建全域融合商业生态,打造行业标杆级会员服务矩阵。

战略布局上,坚持以福建、甘肃为双中心,打造“城市标杆购物中心为核心,文旅街区、城市更新非标项目为两翼”的多元资产组合,形成“核心标杆项目自持运营+轻资产管理与品牌输出”的可持续发展格局,稳步实现商业价值与品牌影响力双重提升。

2.仓储物流东百物流将强化招商运营能力,打造强大的招商运营团队及运营管理体系,提高运营管理效率,不断提升园区运营品质。

重点推进轻资产战略,进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作,持续构建以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作,实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。

(三)经营计划1.商业零售（1）夯实双心迭代,锻造全国标杆夯实福建、甘肃两大战略中心核心地位,推动商业能级从“区域第一”向城市文化时尚策源地、品质生活引力场双维进阶,全力打造全国商业标杆项目。

深度挖掘属地文化底蕴与城市特色,将本土文化基因融入空间打造、场景营造与内容运营,构建兼具在地性与唯一性的商业体验,打造不可复制的城市商业名片。

持续巩固核心优势业态与标杆品类竞争力,优化业态组合结构,大幅提升体验式、策展式、社交型业态占比,重点打造主题特色街区、文化艺术展演空间、快闪慢闪创意市集、特色餐饮集群等多元消费场景,强化商业空间的社交属性与体验价值。

聚焦首店经济与独家资源,精准引入更多区域性首店、全国性首店及城市独家品牌,持续更新品牌矩阵,保持商业内容的新鲜感、独特性与行业引领性,以高辨识度的品牌组合与场景体验,打造城市级消费打卡地与品质生活首选地。

（2）聚力轻资产运营,拓展发展路径模式构建上,东百商业将打造可复制、高辨识度的轻资产运营体系,深度沉淀福州、兰州标杆项目成功运营经验,系统化提炼招商、运营、营销、物业全链路核心能力,封装形成适配不同城市能级、不同物业类型的标准化运营管理模块,同步搭建定制化解决方案工具箱,实现轻资产输出的标准化落地与定制化适配；同时构建辨识度强、内涵鲜明的轻资产管理品牌,明确核心定位并提炼清晰的品牌价值主张。

拓展方面聚焦闽浙赣、甘青宁核心区域,兼顾长三角、珠三角二三线城市及东部沿海经济强县,以全委托管理、品牌及咨询输出、招商与筹备服务等多种灵活模式切入市场,并依托强大的商业策划能力、完善的招商资源库及标准化培训体系,保障管理输出品质与落地成效,稳步推进轻资产业务规模化拓展。

（3）聚焦数字赋能,提升会员服务能力数字化创新建设方面,着重提升会员权益、会员营销、数据治理三个方面。

会员权益方面通过对标行业头部企业,并结合项目所在地的第三方场景,全面提升会员在东百商业购物时的体验感、价值感,增强会员对东百商业体系的黏性及认同感。

会员营销方面通过对商场的硬件设施进行改造,增加顾客消费时的互动,让东百更懂顾客,为顾客提供更为贴心的产品及服务。

数据治理方面将加强对经营数据的复核、有效性的管理、颗粒度的细化、覆盖面的扩展,并结合会员权益、会员营销及轻资产运营,实现以数据驱动业务,用数据指导管理,靠数据创造价值。

（4）探索业态创新,培育增长动能探索创新业态,研发可复制的“微度假”文旅商业模型,深挖在地文化、打造主题场景、创新业态组合,打造文旅街区特色产品线；探索城市更新领域,形成针对历史文化街区、存量社区商业等载体的改造专长,打造兼具强社交属性与话题性的非标商业空间产品线；同时关注精品仓储会员店、亲子娱乐综合体、健康生活中心等与商业空间融合的创新业态与异业合作,择机开展试点孵化,持续丰富商业产品矩阵。

2.仓储物流（1）强化招商与资产运营,全面提升项目收益深度洞察新消费、新能源等高增长赛道的特定仓储物流需求,通过内训与外拓结合,打造专业化、懂产业的招商团队；积极推进驻地招商,加强与地方政府、合作伙伴协同招商,持续完善并动态迭代客户画像,确保精准锁定优质目标；全面实施“招运一体化”全周期服务,以定制化交付解决客户痛点,推动优质企业“招得准、留得住、长得大”,不断提升资产溢价能力和项目回报水平。

（2）精进物业服务品质,构建园区产业生态推行交叉巡检机制,加强各园区人员管理、环境卫生、安全等精细化品质培训,复制标杆园区先进经验,将服务落实到每个管理环节,全面提升物业品质；深入挖掘租户需求,引入充电桩、共享设备等多元化增值服务,拓宽经营边界；通过持续优化租户结构,引入上下游关联企业,初步构建园区内部业务微循环,形成“以物业吸引招商、以招商提升物业”的良性循环,持续构建优质产业社区生态。

（3）创新资本运作模式,加快资产证券化进程紧抓国家各项利好政策机遇,积极推进机构间REITs项目落地,加强“投-建-招-退-管”的资本闭环。

针对公司自持的11个项目进行资产分层管理,结合市场情况,探索多元化的资产证券化策略。

深化与国内外长期资本合作,通过输出管理能力扩大资产管理规模,推动企业从重资产持有向轻资产运营的战略转型。