光明地产 600708

2025年,是“十四五”规划的收官之年,也是光明地产在风浪中坚守、在挑战中前行的一年,房地产行业仍处于深度调整阶段,年内中央及地方政府持续出台优化政策,“两会”首次将“稳住楼市股市”和“建设好房子”写入总体要求,“十五五规划建议”也明确要推动房地产高质量发展,年内行业总体仍处于“止跌回稳”的过程中,市场需求分化加剧、客户信心修复滞后、行业公司出清加速等问题仍制约行业的恢复进程。

在此背景下,促销售、抓回笼、精管理、控风险,保障现金流安全稳健仍然是重中之重。

面对错综复杂的宏观环境,公司始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神,推进深入贯彻中央八项规定精神学习教育走深走实,公司坚持党建引领,聚焦光明地产改革发展中心任务,牢牢守住经营基本盘,稳住发展方向盘,扛住风险压力盘,带领全体干部员工众志成城、砥砺前行,加速战略回归,聚焦主责主业,攻坚存量去化,精简组织结构,保障了公司全年整体生产经营平稳运行。

报告期内公司出现亏损,主要系受房地产行业开发项目的销售价格持续下行因素的影响,根据谨慎性原则,公司对具有减值迹象的部分房地产项目计提了资产减值损失。

同时,由于部分区域行业市场低迷,有效需求不足,公司商品房业务的结转规模同比下降,导致业绩进一步承压。

面对内外部环境的冲击、市场下行的压力、行业发展的变革,在光明食品集团总体发展战略的引领下,公司始终围绕“稳中求进,高质量发展”的主基调,带领公司上下凝心聚力,在逆境中攻坚克难,根据市场情况动态调整经营及销售策略,积极把握政策窗口期,加大推动营销去化力度,加快回笼资金,加速回归上海,保障投融资整体平衡,总体从经营平稳、管理优化、改革发展三方面重点推进各项工作,统筹了发展和稳定。

（一）锚定战略领航,筑牢经营底盘平稳运行战略推进方面,公司持续研究宏观形势和房地产市场动态变化对公司发展的长远影响,结合公司当前发展阶段、自身特点和资源布局,坚持贯彻实施回归战略,秉持“建设好房子”的一贯理念,围绕组织精简化、人员精英化、管理精细化、项目精致化,加快推进低效存量资产的去化工作,重点全力保障各项目实现高质量交付,持续优化融资结构和成本。

面对行业深度调整的外部环境,公司以更加积极主动的举措降本增效,持续增强自身抗风险与抗压承压能力。

存量去化方面,面对供给需求矛盾、市场竞争加剧、观望情绪浓厚的行业环境,公司结合各区域、各项目所在市场实际,紧抓政策窗口期,积极应对市场变化,全面实施“一盘一策”差异化营销策略,探索全民营销、企业团购、人才社区赋能和政企合作购房等多维方式,全力攻坚存量去化。

浦东临港光明星城项目依托“领航-重大工程党建实践基地”,与商飞集团、浦东泥城镇党委等单位党建联建,主动“走出去、请进来”推动营销去化,通过执行“自拓+全民营销+企业团购”拓客方案,在第四季度中自访量提升约20%,全年签约近200套,位列区域板块第二；江苏常州荷樾府项目、重庆市拾光里项目积极把握年内窗口期,通过差异化推售策略加速去化,提前超额完成年内签约及回款目标任务；云南昆明光明璟宸项目围绕一期存量去化,深入分析市场动态,实现尾货销售与车位去化双提升；山东菏泽御河丹城项目动态调整策略,年内签约住宅约200套；在大宗资产处置方面,完成了上海嘉定锦如置业项目的60%股权公开挂牌转让。

全年,公司实现签约面积50.26万平方米,签约金额43.93亿元。

运营管控方面,公司以全面预算管理为核心,依托内部ERP、成本管控、统一招采、质量管控等信息化系统,推动运营管理提质增效。

在保障项目高品质交付的前提下,对年内竣工项目的关键指标与重要节点进行梳理跟踪,严格落实成本管控要求。

同时将招标投标领域作为廉政风险防控重点,强化全过程监督,紧盯设计、施工、采购等关键环节,围绕程序合规、评标公正开展专项督查整改,积极通过统一招采平台的完善与合规运行,进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化,提升动态管控能力与降本控费的能力,进一步规范各类招采行为,强化招采全流程管理。

2025年,公司实现竣工面积为58.23万平方米。

资金管理方面,面对行业运行压力,公司坚持稳健审慎的资金管理原则,锚定控负债、优结构、降成本的目标,多渠道拓展融资、优化结构以降本增效。

通过滚动资金计划与分级预案,严守资金安全底线,通过持续强化资金统筹管理,提升资金周转与使用效能,通过优化集中支付流程,实现支付统一管控与收支动态平衡。

同时积极拓宽融资渠道,精准把握市场窗口发行中期票据、公司债等标准化产品,有序推进高息债务置换与利率优化,持续改善长短期债务结构。

年内公司发行了2期中期票据、1期公司债,获得市场普遍认可,尤其2025年11月成功发行的5亿元公司债,合规申购金额12.2亿元,票面利率2.35%,再创历年债券发行价格新低。

在合理控制融资规模的基础上,不断提升融资效能、降低综合融资成本,保障了资金链整体稳健与现金流平稳有序。

（二）强化精益管理,赋能企业发展规范运作组织结构方面,公司进一步推进回归战略,落实组织精简化、人员精英化的要求,根据实际经营管理需要,自上而下对总部部室、下属子公司、事业部、区域公司的组织框架和人员进行整合和优化。

年内,公司对总部部室进行优化调整,科学划分各部室管理职责,实现总部部室数量减少1个；整合商管与物管平台组建新华都实业,发挥其在尾盘去化与资产处置中的关键作用,二级管理层级减少1个。

通过深化组织架构改革,强化集团上下资源配置与风控职能,推动管理下沉与决策前移,更好适应当前企业经营发展新需求。

公司治理方面,公司始终密切关注市场宏观趋势,以战略引领、规范运作、高效有序作为公司治理原则。

报告期内,公司召开董事会15次,审议议案60项；召开股东（大）会3次,审议提案24项,按照公司治理最新法律法规要求,完成上市公司监事会改革工作,对《公司章程》《股东会议事规则》《董事会议事规则》《董事长工作细则》《总裁工作细则》等公司基本制度进行了修订,审议通过了定期报告、关联交易、年度投融资、借款担保、董事补选等重要事项。

在市值管理上,公司积极采用包括股东（大）会现场交流、增加网上定期业绩说明会的频次、投资者热线、上证e互动平台在内的各种途径,通过制定《市值管理制度》《年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》等并推进落实等举措,畅通与投资者互动沟通的渠道,积极争取股东投资回报,获得投资者与市场的理解和支持。

管理提质方面,重点以合规为首要前提,积极妥善推进防范化解经营风险,围绕管理提质增效的要求,进一步向管理要效益,保障企业行稳致远,通过制度体系建设与建章立制的完善、成立公司合规经营及风险防范工作小组等,全面在加强招投标管理、加强营销费用管理、加强资金监管管理、加强工程结算管理、加强大宗资产处置管理、加强财务风险管控及核算管理、加强历史遗留问题处置管理、加强信访群访等问题管理、加强组织结构优化管理、加强利益冲突防控管理等各项管控合规的重要方面,进一步保障好企业合规、高效管理。

安全风控方面,公司始终将安全放在首位,以安全合规运行为底线,层层落实安全责任制,定期开展各类安全隐患排查与应急演练,全年未发生重大安全生产事故。

同时,公司密切关注宏观经济政策及市场变化对项目的影响,提前制定应对预案,确保项目开发节奏与市场形势相匹配。

目前,各项目总体按既定节点有序推进,以有力的安全保障为项目建设与企业发展保驾护航。

（三）深化改革导向,夯实长远发展根基支撑转型发展方面,公司秉持光明食品产业基因,积极研究探索保障房开发建设、城市更新、城中村建设、租赁房建设、民生保障、项目代建、城市服务等业务领域的机遇,深度参与上海临港新片区建设,把握乡村振兴和长三角一体化等契机,进一步强化公司与城市建设运营的关联。

通过积极参与“三大工程”建设,加快推进浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块等现有项目开发；通过上海金山城中村项目优化营销举措,协调区房管局研究“高端人才国际社区”方案,探索人才社区模式,争取租售政策、教育资源等政策支持；通过上海奉贤城中村项目的规划调整与银团融资,积极引入上海理工大学附属奉贤学校等教育资源,并持续洽谈合作。

队伍建设方面,公司结合回归战略和业务实际,围绕组织架构精简化、人员队伍精英化的目标,重点优化干部、员工结构及人数,通过改革优化、竞聘上岗、人才培养等路径机制,进一步提升管理效能和干部年轻化；通过薪酬机制改革、优化考核、履职评价,实施全员绩效考核,坚持奖罚分明,增量向核心岗位与骨干员工倾斜,通过优化管理指标与评分标准,将薪酬与绩效、经济效益挂钩,优化考核规则,提升精准度；通过薪酬绩效优化等方式,严格控制人工成本,保持职工工资合理水平,更好地适应当前行业调整趋势,实现人员规模与业务规模的合理匹配,保障公司行稳致远。

党建引领方面,在房地产行业深度调整的关键时期,光明地产党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻党的二十大及二十届历次全会精神,严格按照光明食品集团党委决策部署,紧扣改革发展主线。

围绕“改革年、攻坚年、稳定年”的定位,公司大力实施“领航、整改、沃土、堡垒、纪律、动力、灯塔、护航”八项工程,推动党建与业务深度融合。

通过强化政治引领与组织保障,公司整体实现了“稳住基本盘、控住方向盘、扛住风险盘”的目标,为企业在外部复杂形势下的平稳运行提供了坚强支撑。

(一)行业格局和趋势房地产行业2025年行业政策走向,从一季度制度框架搭建到四季度新模式明确,从中央顶层设计到地方政策落地,通过公积金优化、保障安居、城市更新、“好房子”建设等举措多点发力,推动商品房待售面积连续下降,市场筑底企稳的基础不断巩固。

各项政策既聚焦当前库存消化、企业化险等痛点,又着力完善开发、融资、销售全链条制度。

展望2026年,预计房地产政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务。

供给侧将坚持控增量、去库存、优供给的原则,进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施,持续降低购房成本,保障刚性和改善性需求的充分释放。

同时,房企转型将得到更多支持,保交房“白名单”制度将进一步发挥作用。

(二)公司发展战略围绕“稳中求进,高质量发展”的主基调,聚焦城市“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位,深耕上海,坚定实施回归战略,加快推进回归上海、回归主业、回归效益,围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化,加速去化低效存量资产,改善资产负债结构,通过管理的重构与优化,积极推动降本提质增效,在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力,努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。

(三)经营计划2026年,是“十五五”规划的开局之年,面对国内外经济环境的复杂变化,我国经济韧性强、潜能大、长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。

与此同时,房地产行业供强需弱矛盾仍然突出,开年以来,包括北京、上海在内的多个城市积极宽松商品房限购、公积金贷款政策,持续助力房地产市场止跌回稳。

光明地产将坚定围绕光明食品集团“稳中求进,高质量发展”的主基调,牢牢守住经营基本盘,稳住发展方向盘,扛住风险压力盘,通过稳资金、稳业绩、促改革,守好生存线,做好改革攻坚任务,统筹高质量发展和高水平安全,继续加速推进存量去化与战略回归,有效防范化解各类风险,以努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商为目标,推动公司高质量发展。

（一）实干攻坚,盘活存量,加速去化在当前国内房地产加速构筑新发展模式的背景下,公司立足上海,关注各项目所在地,密切关注中央及各地出台的各类政策,根据各地市场动态,紧抓窗口期推动营销去化。

一是聚焦规模压降与分类施策,进一步探索创新营销策略,通过全民营销、企业团购、自销自渠、人才社区赋能等方式,多措并举打好存量去化攻坚战；二是推进尾盘去化与低效资产处置,进一步发挥物业在尾盘去化中的作用,对于低效资产,结合市场动态积极推动大宗资产处置或股权转让；三是提升运营效能,对阶段性留存资产及其他相关存量资产,提升存量资产的运营能力,加强招商管理,提升物业管理等服务品质,努力提高资产回报率；四是强化资源统筹,提升集团层面自身渠道营销能力,重点保障市场反应好,能产生效益的项目,组建自渠自销团队,合理降低对外部营销渠道的依赖。

（二）前瞻谋划,稳固底盘,转型探索公司积极响应国家政策号召,秉持“努力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商”的目标,结合在“三大工程”中的保障房开发、城中村建设等方面的经验和优势,积极探索公司在城市更新、存量资产运营、产业转型等方面的业务可行性。

一是做好投前研究,聚焦区域规划、产业配套、市场需求及收益模型开展深度研判,夯实投资决策基础；二是做好拓展研究,依托公司保障房建设运营,联动光明食品集团产业资源、供应链渠道、社区服务资源,研究发挥协同优势；三是培育新增长点,结合政策方向与公司实际,在安全合规可控、管理提质增效的基础上,全力争取控股股东的全面支持以及上海市政策性机遇,积极探索存量资产盘活、代管代建、城市更新、产业与供应链运营等方面的转型机遇。

（三）重构管理,改革机制,强化管控公司以“组织精简高效”为导向,一方面持续深化组织结构改革,整合功能相洽的管理机构,赋能管理提质增效。

总部部室根据业务职能与阶段需要,持续对部室设置进行优化,探索落实更高效能的财务共享中心,建设集约招采等平台,发挥好统筹、服务、监管作用。

根据公司战略发展需要,对下属事业部、区域公司及时调整整合,重点倾斜干事氛围浓、创业能力强的事业部,推进公司非深耕区域事业部的合并撤销,着力打造强统筹、高赋能的实力总部,建设专业化、高能效的实战一线,同时持续优化绩效考核体系,确保团队在行业变局中保持战斗力。

另一方面,持续加强合规性长效化建设,聚焦制度更新、核心业务流程整改,持续夯实内控管理体系,加强招采、运营、建设、成本控制、资金支付等各项重要流程规范,为业务在行业低谷环境下依法合规运行提供刚性保障。

（四）严守合规,筑牢底线,稳健经营公司以合规经营和平稳运行为中心,坚持筑稳安全支点,依法治理。

一是公司治理方面,始终以董事会运作、信息披露、投资者关系管理、制度建设更新为重点,持续发挥好董事会决策中枢作用,不断提振市场对公司的长期信心；二是内部控制方面,进一步完善内部审计与监督机制,提升对关键节点、关键岗位的控制,形成更科学完善高效的内控管理体系；三是资金管理方面,持续强化预算管理与现金流管控,提升资金计划执行的精细化管理水平,进一步拓宽融资渠道、优化融资结构,保证公司现金流动态平衡；四是安全生产方面,坚持安全生产是经营管理的底线为原则,坚信产品品质是公司生命线,坚持长期主义,同时在探索新业态中,始终落实好食品安全、信息安全等全方位安全。

全年,公司计划营业收入41亿元,在保障投融资整体平衡的基础上,以现金流管理为核心,合理拓展项目储备,改善资产负债结构。

2026年经营计划是公司根据当前现状制定,不代表公司对投资者的承诺,能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素,存在很大的不确定性,提示投资者对此保持足够的风险意识。