苏州高新 600736

2025年,苏州高新区深度融入长三角一体化等国家战略,推进经济平稳健康发展、产业体系优化升级、创新动能持续激发。

公司作为区属国有上市公司,坚定践行“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位,以区域稳定发展为依托,推进产业转型升级,实现公司的高质量发展。

报告期内,公司以绿色低碳、高端制造等新兴赛道为核心,通过投资赋能、培育孵化、产城融合多元驱动,不断优化资产结构,提升非房业务的营收、利润贡献,实现发展质量与规模效益双提升。

产业园及新兴产业运营方面,强化产业生态构建,发展壮大新兴产业集群,打造特色示范产业园区；光伏电站/储能电站装机容量、售电业务,以及绿电、绿证交易量等运营规模持续扩大；东菱振动不断强化核心技术攻关,120吨、200吨大推力振动试验系统研发取得突破,科研创新实力进一步提升。

产业投资方面,通过“直投+基金”双轮驱动,布局前沿科技领域,增厚投资收益,参股的联讯仪器实现科创板上市、海光芯正已在港交所提交上市申请。

产城综合开发方面,积极响应“好房子”政策,建设高品质住宅,加速项目去化；文旅商贸创新IP运营,形成“三园一mall”多元产品体系,构建新型消费集聚区；水务环保板块加快智慧化升级,提升区域水环境治理效能,筑牢民生保障基石。

内部管控方面,积极拓宽融资渠道、运营管理降本增效、加强人才队伍梯队化建设,保障公司持续稳健发展,为区域高质量发展注入新动能。

截至2025年末,公司资产总额759.30亿元,归属于上市公司股东的净资产72.70亿元；2025年度实现营业收入54.69亿元,实现归属于上市公司股东的净利润1.48亿元。

一、产业园运营产业园运营作为公司转型发展的重要业态,全力推进绿色低碳产业园（GLCPark）、运河数据港ESG创新中心等载体运营,通过强化产业生态构建、载体功能升级、运营服务创新,推动产业集群化、高端化发展。

（一）绿色低碳产业园（GLCPark）1、产业招商方面公司作为高新区发展绿色低碳产业的重要平台,围绕新能源等重点领域,积极联动产业链上下游,推进产业项目招商,全年新增招引落地迪盛微、启胜新能源等40余个高质量项目,持续做大做强全区绿色产业发展生态、壮大产业集群规模、提升产业发展能级。

截至目前,GLCPark累计注册及租赁公司超百家、总注册资本超30亿元。

2、运营服务方面GLCPark载体面积共12万平方米,目前已全部投入使用。

公司积极为入驻企业做好“全生命周期赋能”,通过精细化、数字化手段提升服务质量,优化载体配套设施,培育创新生态,完善园区运营生态系统。

年内举办多场绿色低碳系列产业活动,累计吸引区内百余家企业参与,进一步强化“GLCPark”品牌的行业影响力；设立企业服务专班和沟通群组,为企业提供从签约入驻到装修开业的一站式服务,确保企业顺利过渡到正常运营阶段；为园内企业申请人才用房,进一步为企业员工居住生活提供便利。

（二）运河数据港ESG创新中心运河数据港ESG创新中心是公司打造的“绿碳3.0”综合型TOD载体,项目紧邻古运河,集总部办公、商务集群、五星级酒店、商业街区等业态于一体,是高新区数字经济与绿色产业融合发展的示范平台,载体面积超40万平方米。

运河数据港于2026年初竣工,招引企业超百家,包括中国中检、中软集团、库迪咖啡总部等。

公司将持续推进产业招商工作,以商引商,同时不断提升企业服务精准度、优化园区运营机制,强化资源整合能力,推动产业链上下游协同联动,形成产业创新集群。

二、新兴产业运营公司聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道,稳步提升光伏储能运维、绿色电力交易规模,应用场景不断创新；通过技术创新、产学研深度融合、加速测试服务市场开拓,持续夯实振动测试服务领域的领先地位。

（一）绿色低碳产业1、光伏储能运维方面依托区内资源优势,创新应用示范场景,进一步巩固行业地位。

建设清华苏州环境创新研究院循环光伏项目,成为全市首个资源循环化利用+光泵一体分布式光伏示范项目,为资源循环与绿色能源融合发展提供示范样板；建设苏州高新区全区排水泵站分布式光伏项目,打造华东地区首个分布式风+光+泵+监测四位一体智能微网水务枢纽项目,推动水务领域能源利用智能化、高效化；建设苏州科技城医院光伏项目,作为全区首批商业化光伏医院项目,开启医院领域绿色能源应用新篇章,为公共建筑绿色转型提供借鉴。

截至2025年末,绿色低碳公司已建成运营并网光伏电站/储能电站共60个,总装机容量75.23兆瓦/兆瓦时；全年发绿电3,760万度,同比增长79.48%。

2、绿色电力交易方面报告期内,公司加大市场拓展力度,扩大售电交易业务规模；优化售电业务模式,拓展上下游客户群体,竞争力与盈利能力稳步提升。

2025年全年总签约配售电67.48亿度,同比增长14.41%,售电业务收入超1.1亿元。

绿电绿证服务覆盖企业超1,600家,同比增长28%；绿电、绿证交易量均突破1亿度,同比分别增长169.21%、49.71%。

（二）高端装备制造2025年,东菱振动持续强化技术研发与成果转化,推进测试服务市场拓展,巩固核心竞争力,入选“2024年度江苏省行业领域（装备制造领域）十大科技进展”“江苏省国家专利产业化样板企业培育库”,获评“中国航空运输协会民航科学技术一等奖”“中国航发商发2024年度银牌供应商”。

全年实现营业收入5.35亿元,净利润2,528.57万元。

新品研发与科技创新方面,研发投入持续加大,东菱振动已完成120吨振动试验系统的研发,并通过中国计量院的计量检定,200吨振动试验系统的研制也已取得重大突破；依托全球首创的100吨电动振动试验系统的技术领先优势,成功获取订单并完成系统交付；年内完成了双波冲击台、高精度复合材料离心机等多项行业首创新品的研发,并对加速台车核心控制系统实现了智能化升级。

截至报告期末,公司累计获授权专利558项,其中发明专利170项。

产学研融合与成果转化方面,东菱振动不断创新合作机制,江苏省振动工程学会挂牌设立首个科技服务站,并联合成立产业研究院,构建“学会+企业+高校”协同攻关新模式；与哈尔滨工程大学合作的智能减振公司研制的多元线谱控制装置,以及自主研制的首台套项目海上输油管道卷锚机振动主动控制系统相继完成验收。

测试服务与售后市场开拓方面,实验室能力建设与市场认可度持续提升。

旗下长菱测试顺利通过CNAS（中国合格评定国家认可委员会）扩项评审,新增多套高精尖试验设备,服务能力进一步增强；成都实验室顺利通过CNAS能力审核,已全面具备多项环境与可靠性试验能力,并实现市场订单突破。

同时,通过强化专业团队、建立主动服务机制,售后服务业务辐射范围持续扩大。

三、产业投资板块公司积极完善多元投资矩阵,围绕“直投+基金”双轮驱动模式,形成覆盖“战略投资+产业投资+定增投资”的立体化投资版图,进一步优化资产配置,助推产业升级。

截至目前,存量投资项目累计出资金额近60亿元。

战略投资方面,杭州银行、江苏国信、东方创业等持续贡献稳定收益,形成利润基石,增强资本实力和抗风险能力。

公司适时增持杭州银行、江苏国信,进一步扩大战略投资规模,增厚投资收益。

2025年,公司权益法核算的杭州银行、江苏国信、东方创业、苏高新创投合计实现投资收益5.55亿元；取得杭州银行、中新集团、融联基金、东方创业、华泰柏瑞基金等被投企业分红款合计1.33亿元；完成金埔园林二级市场退出,回笼资金3,012.21万元。

产业投资方面,目前公司自营及直接参股基金共12只,累计撬动基金规模超百亿元。

报告期内,苏新股权基金增资2.52亿元,加大自营基金投资力度；认缴出资1.35亿元受让裕新基金9%LP份额,借助参股基金增加项目触达。

新增投资毫厘机电、思萃热控等多个优质项目,扩大新兴产业领域覆盖面。

参股公司联讯仪器已于科创板成功上市,联讯仪器是国内领先的高端测试仪器设备企业,主营业务为电子测量仪器和半导体测试设备的研发、制造、销售及服务,公司通过高新枫桥持有联讯仪器0.84%股份,通过苏高新创投旗下基金苏州金谷汇枫创业投资合伙企业（有限合伙）持有1.07%股份；经股权穿透计算,公司实际间接持有联讯仪器0.49%股份。

参股公司海光芯正已在港交所提交上市申请,该公司从事硅光芯片设计、芯片封测、高速光电子器件、高速光模块等产品的研发、生产制造及技术服务；公司通过融联基金持有海光芯正6.96%股份,产业投资收益有望持续释放。

定增投资方面,公司积极把握市场机遇,参与多家技术领先、成长预期明确的上市公司定向增发,通过一二级联动,培养投研团队对于行业、项目的研判能力。

2025年,公司先后投资中科飞测、佰维存储等10家上市公司,合计出资1.8亿元。

融资租赁方面,高新福瑞围绕公司转型主业加大绿色低碳等领域项目投放,推动业务结构向高质量、可持续方向转型；为企业提供定制化金融解决方案,助力载体招商,实现“投贷联动”模式全覆盖,荣获“2025中国融资租赁榜成就奖”,“融光筑能——推动光伏新能源产业升级”项目入选江苏省融资租赁行业协会优秀案例。

全年新增项目31个,投放金额14.2亿元,实现营收1.49亿元,净利润4,183.77万元。

四、产城综合开发板块公司以产城融合为导向,积极应对市场变化,优化住宅开发理念,打造文商旅综合消费商圈,提升社会环境治理效能,构筑“产、城、人”和谐发展的新格局。

（一）产业地产领域公司围绕智慧智造和绿色生态理念,扎实做好新一代住宅项目建设、去化,优化空间布局,提升功能品质。

公司子公司地产集团连续10余年蝉联江苏省房地产开发行业综合实力50强,重点项目屡次获评江苏省优质工程奖“扬子杯”、江苏省首届海绵城市优秀工程案例、江苏省智能建造试点项目等荣誉。

房地产销售方面,积极拓宽去化渠道,落地人才房票、拆迁房票等举措,加强自有销售团队建设和市场拓展。

报告期内,公司商品房销售面积9.45万平方米,销售金额21.86亿元。

商品房建设方面,报告期内新开工面积10.40万平方米,施工面积160.43万平方米,竣工面积31.71万平方米。

商业地产租售方面,天都大厦着力构建产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇发展格局。

截至2025年底,累计租赁面积5.8万平方米,年内实现租金收入4,773万元；累计入驻企业113家,年内成功招引江苏家北律师事务所、华贸佳成（苏州）国际物流有限公司、苏州港航普华供应链有限公司、苏州东吴财产保险股份有限公司、东吴人寿保险股份有限公司等优质企业落户。

（二）文旅商贸领域公司两大乐园以品牌IP文化为核心,打造多元化游乐活动,线上线下多维度推广,带动游园氛围,提升游园口碑。

其中,苏州地区采用“乐园+商业”运营模式,搭建互补联动的业态矩阵,形成了森林世界、水世界、糖果世界与外野商业在内的“三园一mall”产品体系,进一步提升游乐体验与市场吸引力。

报告期内全新开业的糖果世界接待游客超60万人次,成为营收增长新引擎；外野商业总建筑面积10.2万平方米,入驻率超60%,主题首店占比超50%。

2025年旅游板块累计接待游客508.08万人次,同比增长18%。

营销推广方面,通过抖音直播及达人视频、小红书、微信公众号等平台多渠道矩阵传播,增加曝光度,形成宣传合力。

2025年两大乐园全网粉丝突破240万人,通过抖音累计发布宣传视频约28万条,曝光量超23亿次。

徐州乐园在五一、端午等小长假期间,名列抖音北区主题乐园核销榜榜首；徐州乐园加勒比水世界被列入大众点评2025年必玩榜之水世界；苏州乐园糖果世界取得2025年度“游乐界金冠奖”杰出亲子乐园奖；苏州乐园获评2025年度先锋成长景区。

主题活动方面,围绕春节、暑期、国庆等关键节点,构建IP活动矩阵,打造超级国漫玩乐季、苏潮非遗奇妙周、入戏彭城、落魔传说3.0等主题活动,有效带动客流增长。

苏州乐园积极布局生日经济和宠物经济,打造独特主题生日屋,推出定制化生日服务,举办专属生日派对；打造宠物友好氛围,落实园内宠物配套设施及服务,举办宠物开放日活动,进一步切入新赛道、挖掘营收增长点。

商贸业务方面,持续推进业务拓展及渠道建设,大额贸易、企业团购、定向销售等重点业务齐头并进；积极登上“进博会”等国际舞台,开辟建材、机器人、纺织品等外贸新领域,增强品牌影响力与资源整合能力,销售规模不断提升。

（三）水务环保领域污水处理能力稳步提升。

年内枫桥厂原位扩容和提升改造项目顺利竣工、狮山水质净化厂项目荣获国家级市政工程最高质量水平评价,全厂区污水日处理能力提升至42万吨,全年污水处理总量达1.2亿吨,为高新区水务系统安全稳定运行提供了坚实保障。

管网运维效能持续优化。

排水公司承担全区2,040公里雨污水管网、57座泵站的日常运维、养护、修复及改造,全年完成市政管网养护3,697.03公里,清捞雨污水检查井及雨水边井49.6万座,完成全区市政雨污水管网检测271公里；积极拓展小区管网养护业务,完成203个小区养护。

智慧水务建设有序推进。

公司自主设计建设“工控协同云诊断平台”“水质检测中心平台”,实现以智慧水务平台为中心,跨厂级、跨系统的云端诊断、远程升级等一体化、标准化、可视化、可溯源运维管理,打造区域水务管理远程智控管理新模式。

污水处理与管网运维进一步联动联调,实现“厂-站-网”运营数据互通与协同调度,切实提升整体运行效率,强化应急处置能力。

五、内部管控领域财务管理方面,公司积极发挥AAA主体信用评级优势,发行直融产品24单,发行金额近97亿元。

截至报告期末,公司综合融资成本2.73%,较期初下降43个BP。

运营管控方面,结合各板块经营特点加强预算编制,通过精细化调整深挖发展潜力；从严从细扎实推进绩效考核工作,结合各部门及条线工作特点新增个性化考核指标；强化成本管控与流程优化,推动效率提升专项行动,实现降本增效。

人才引育方面,开展人才培养和梯队建设,通过“英才计划”实现岗位轮换、项目实践、定期考核,激发人才主动成长内驱力；持续健全分层分类培训体系,丰富AI赋能、综合能力提升等课程内容,全年开展培训超500场次,提升员工业务能力和综合素质。

(一)行业格局和趋势（一）产业投资2025年中国股权投资市场复苏回暖。

在国家层面的大力支持下,长期资本、耐心资本不断壮大,国资、产业资本、金融机构的参与度持续加深；“投早、投小、投长期、投硬科技”成为行业共识,人工智能、先进制造、集成电路、生物医药等赛道获得了重点关注；并购市场机遇频现,多元背景的机构跨界参与其中,给市场和参与者提供了新思路。

清科研究数据显示,从产业投资方向来看,近年来,我国出台多项政策鼓励扶持科创领域企业发展,硬科技大潮下股权投资热行业随之更迭,资金加速从互联网、移动互联网流向IT（含AI）、半导体、机械制造(含智能制造)、生物医药等科技创新领域,四大领域投资案例总金额占比从十年前的约两成提升到目前超七成。

从市场格局来看,截至2025年,中国基金业协会存续登记股权投资基金管理人共计1.16万家,管理基金总规模达27万亿元(不含FOF基金)。

其中国资背景管理人数量为4,099家,占比35.3%；国资背景管理人管理基金规模为17.42万亿元,占比64.5%,即35.3%的国资机构管理了行业内超六成资金,成为市场主导力量。

从退出方式的变化来看,2025年IPO退出回暖但依旧受政策影响波动,同时约17.6万亿元规模的基金进入退出期或延长期,亟需多元化退出路径。

机构积极拓展并购、股权转让、回购等非IPO退出渠道。

（二）产业园运营从产业园运营的宏观视角看,当前发展呈现出由重“硬”投入向重“软”生态构建的深刻转型。

这一转型具体体现在园区自身的发展趋势和运营商的商业模式变革两个层面。

高新技术产业园区作为产业高地,其发展趋势集中体现了新时代的要求：1、科技创新与产业深度融合：园区不再仅仅是企业的物理聚集地,而是致力于构建“基础研究、技术开发、产业孵化”的全链条创新体系。

研发投入持续加大,政产学研协同深化,推动主导产业向“高端化、智能化、绿色化”升级,战略性新兴产业占比显著提升。

2、数字化转型与数字经济扩张：技术应用从单点突破转向全场景渗透。

物联网、云计算、AI大模型等与制造业深度融合,通过标准化方案降低中小企业转型门槛。

数字孪生技术应用于园区的规划、建设和管理全周期,实现智能化运营。

数据要素的市场化流通与安全监管体系也在不断完善。

3、绿色低碳与可持续发展：“双碳”目标下,园区成为绿色转型的关键节点。

清洁能源占比提升,分布式光伏、氢能储能等项目推广循环经济模式。

碳足迹追踪系统甚至被纳入企业准入标准,绿色金融工具的应用日益广泛。

4、开放合作与国际化拓展：园区积极设立海外创新中心和离岸孵化器,利用自贸区与高新区政策叠加优势,突破保税研发、数据跨境流动等制度瓶颈。

在RCEP等框架下,国际产业链分工合作深化,市场面向全球。

为适应上述趋势,园区运营商的商业模式正经历根本性重塑：1、数字化转型：从智能化设施到精准运营数字化技术已全面渗透至规划、招商、管理、服务各环节。

通过部署物联网传感器和AI算法,实现对能源、环境、人流的实时监测与资源优化；智慧招商系统利用产业链图谱和数据智能匹配,提升招商精准度；服务数字化则通过用户画像,为企业提供定制化的政策、融资等增值服务,增强企业粘性。

2、轻资产运营模式崛起：从重投入到服务赋能轻资产运营成为行业新增长极。

传统开发商向专业运营商转型,专注于存量园区的品牌输出和委托管理,以提升租金溢价。

同时,互联网巨头和金融机构也凭借其数字化工具和金融能力切入运营市场。

产业地产REITs的扩围为运营商提供了重要的资本化退出通道,加速了从“开发销售”向“持有运营”的转型。

3、生态协同与服务多元化：从空间集聚到价值共创运营的核心从提供物理空间转向构建产业生态。

一方面,通过打造“10分钟产业配套圈”、推动“制造+服务”“科技+金融”跨界合作、建立园区联盟和“飞地经济”等模式,实现产业链垂直整合与区域协同。

另一方面,服务内涵极大扩展,形成四大层级：基础服务标准化、产业服务专业化、增值服务生态化（如人才、金融）、以及社群运营品牌化,最终构建起覆盖企业全生命周期的服务支持体系,并开创多元化收入来源。

（三）房地产开发2025年全国层面的房地产政策多管齐下,从需求、供给和长效机制等多方面协同发力,通过精准调控和供需协同,构建高质量发展新格局。

需求端：减轻负担,激活交易。

政策核心是降低购房成本和交易门槛,精准匹配需求,并通过限制性政策优化、金融工具创新、补贴政策加码等多重手段,全面激活市场潜在需求,尤其是刚需与改善性需求两大核心群体。

其中,苏州在全市范围内取消限购及新房的限售限制,降低首付比例及贷款利率,优化公积金政策,实施契税补贴及人才房票政策,降低购房门槛和交易成本,并对不同群体进行精准支持。

供给端：保障交付,优化结构。

将“保交楼”作为民生底线和稳定预期的关键,加强商品房预售资金监管,力求从根源上防范交付风险；土地供应精准调控,适配市场需求变化；盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,优化资源配置效率。

长效机制：推动行业转型。

政策着眼长远,推动房地产从“高周转”模式向高质量发展转变。

进一步完善住房保障体系,强化民生保障功能；新的《住宅项目规范》正式实施,明确“好房子”标准；城市更新工作进入常态化阶段,重点从大规模增量建设转向存量的提质改造,老旧小区改造、完整社区建设等让城市更宜居。

(二)公司发展战略公司深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展,聚焦新兴产业,充分发挥上市国企要素整合优势和资本运作功能,以“园区运营+资本赋能”广泛链接区内外产业资源,驱动主业集群发展,打造“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”。

以园区运营构建区域产业集群高地。

聚焦绿色低碳等新兴产业,由分布式光伏、绿色节能建筑及合同能源管理、综合能源站开发运营等业务切入绿色低碳产业,做好苏高新绿色低碳产业园运营,积极引入绿色技术创新龙头企业,在区域内形成绿色技术创新生态；依托环境与可靠性试验服务产业园、运河数据港ESG创新中心的技术积累和资源优势,推进产业招商、孵化、培育,形成优质企业集聚。

以资本赋能驱动新兴产业创新升级。

不断发挥上市国企优势,通过“战略投资+产业投资+定增投资”立体式股权投资体系和融资租赁等债权投资途径,满足新兴产业相关企业对于资金和资源的迫切需要,分享被投企业成长和产业升级红利；通过并购重组、分拆上市等资本运作手段,提高资产证券化率,放大资本价值,利用资本市场进一步推动产业创新升级。

以产城综合开发紧密服务主业发展。

发挥创新地产、文旅商贸、水务环保等城市综合开发能力,围绕空间载体功能建设和区域人居环境升级,不断促进产城融合发展。

(三)经营计划产业园运营板块将围绕目标产业,汇聚资源势能与优势,构建完整产业链条,形成产业集群效应。

绿色低碳产业园持续聚焦零碳目标,加快光伏、储能等清洁能源设施部署,提升绿电交易规模,加大可再生能源消费占比；进一步整合高新区内绿色低碳产业创新资源,吸引光伏储能等企业集聚,构建“绿色能源—绿色制造—碳管理服务”的产业生态,并引入智慧能碳管理平台,实现能耗与碳排放的精细化管控。

以促进ESG发展为核心理念打造的“绿碳3.0”综合型TOD载体——运河数据港ESG创新中心目前已建成投用,公司将加大招商力度,吸引数字经济生态企业入驻,推动产业资源集聚,打造高新区数字经济与绿色产业融合发展的重要载体。

环境与可靠性试验服务产业园将继续依托东菱振动的技术优势,加强技术创新与新品研发,深化与高校及科研院所的合作,加快全国性实验室布局,服务新兴市场,提升品牌影响力与市场竞争力。

产业投资板块将围绕公司的核心产业布局,坚持“投资+招商”双核驱动的策略,精准投向前沿领域,以产业投资赋能技术创新。

公司在积极拓展与外部投资机构的合作、扩大优质项目来源的同时,着力提升投后管理能力,通过组建专业团队,有效防范投后风险,并积极为被投企业嫁接资源、赋能管理,强化投资项目与公司主业发展的联动效应。

产城综合开发板块将秉持高质量发展与民生服务并重的原则,以“智能建造+智慧品质”示范项目为引领,积极应用新技术提升产品力,通过多渠道营销策略,加快存量去化与资金回笼。

两大主题乐园持续引入互动式及沉浸式体验等新业态,打造精品旅游项目,焕发新活力。

商贸业务继续在大额贸易、跨境集采等方向发力,不断提升销售规模。

深化排水一体化运营,通过智慧管理手段,扎实做好水系监测、管网运维与污泥资源化处理等工作,全面提升区域水环境治理效能,切实增进民生福祉。