上实发展 600748

2025年,公司围绕上实集团“12345”战略,以“稳经营、去库存、控风险、促转型”为核心,积极应对行业挑战。

公司通过深化业务结构调整、强化资产盘活、优化管理效能,实现经营基本面的总体稳定。

1、抢去化抓回款,针对性应对销售市场报告期内,公司房地产开发销售产品主要集中在上海、苏州及泉州地区。

公司积极研判项目所在地的房地产市场政策及行情,因城施策有效针对,2025全年实现签约金额约人民币29.08亿元。

其中,上海青浦海源别墅持续对接意向客户,年内完成签约约人民币1.17亿元;宝山吴淞道一号于十一黄金周前夕入市,在提前充分蓄客的准备下实现签约约人民币5.13亿元;苏州上实海上都荟利用“618”购物节等制造营销热点,实现签约约人民币2.66亿元;泉州上实海上海也以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅及车位,盘活存量库存。

2、物业服务稳中突破,不动产经营维持平稳报告期内,物业服务方面,上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲、2025中国国有物业服务企业综合实力百强榜第十,行业排名持续攀升。

上实服务以“质效攻坚、格局突破”为主线和引领,巩固行业地位,营收与利润保持稳健增长,展现了强劲的发展动能。

截至2025年末在管项目298个,在管面积3276万平方米。

非居物业面积占比提升至68.10%,新增项目中第三方项目管理面积占比达到97.30%。

年内战略重点突破的领域——学校、公众、园区、医疗健康板块均取得标杆性项目的签约,如轨交机场联络线、上海交大、上海中医大、虹桥研创中心、东航大飞机园、远大医院等项目。

随着年内公司与虹口区北外滩集团签订战略合作协议后,上实服务借助上实集团及公司对北外滩区域重大投资的机遇,有望在城市运营服务领域取得突破,与属地平台公司共建区域化城市服务合作平台,创建城市运营服务新标杆,探索“市政+楼宇”一体化模式。

报告期内公司不动产经营方面面临行业变革及挑战,不动产出租率和租金价格年同比均有所下降。

短期来看,商办租赁市场进入存量博弈,同类产品纷纷降价追求出租率,同时优化硬件投入等措施争抢优质客户。

公司通过精细化管理,旗下主要商办项目的出租率指标暂优于市场平均水平,但商办空置率上升、租金下降的趋势预计会持续一段时间。

公司下属长租公寓顾村菁英荟达成90%以上出租率,表现较佳。

酒店经营方面,受益于暑假旺季,青岛酒店表现优异,营收同比增加6.60%;湖州酒店受到区位及环境的影响较大,收入和利润有所同比下降。

3、提质增效,强化公司治理提升资本市场信心报告期内,公司根据新《公司法》等法律法规的要求,全面梳理公司治理制度,于年内完成14项制度的修订及新增,同步完成修订《公司章程》暨取消监事会的工作,由董事会审计委员会承继原有监事会重要职能,确保公司治理的连贯性及一致性。

日常管理方面,公司通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集,强调业务重点、聚焦核心业务指标。

调整持有资产经营模式,明确经营、管理分离,加大管控力度、提升管理效益。

资本市场表现方面,公司年内制定《估值提升计划》《市值管理制度》,对于公司在市值管理相关的工作做出了有效的指引,以便公司在后续的市值管理工作开展中有法可依、有规可循。

年内公司股价表现稳中有升,从上半年的低价徘徊稳步提升至年末市值规模接近百亿的水平。

社会责任实践方面,公司于2025年3月发布了第二份ESG报告获得市场认可,于2025年华证ESG指数评价均为A,均较上一年度有所提升。

(一)行业格局和趋势展望2026年的房地产市场,将继续以“修复、稳定、转型”为核心,首先化解旧有行业模式风险,其次推动房地产市场止跌回稳,最终实现房地产领域新旧动能转换。

政策端,2025年各项具体政策工具又进一步细化完善,需求端有国务院《提振消费专项行动方案》等提出的系列举措,供给端有“控增量、去库存、优供给”部署,已经形成了较为完整和稳定的政策工具箱。

这种基于成型政策体系的、增量措施与存量政策的协同发力,将为市场稳定提供良好的政策环境。

2026年是十五五开局之年,房地产行业将在2025年风险化解取得重大成绩、转型路径逐渐明晰的基础上深化转型、稳健发展。

(二)公司发展战略2026年,公司作为上海市国有企业,将以上海市政府“十五五规划”为根本,在上实集团“12345”发展战略背景下,结合公司资产、经营情况,行业周期性等因素,探索转型可能性,尽快完善制定出符合公司自身情况的十五五规划战略。

(三)经营计划2026年是公司十五五的开局之年,公司将以“强销售、拓服务、防风险”为核心,做好在售项目的销售回款,把握经营性现金流平衡,协同上实集团战略做好服务板块的转型发展,化解风险筑牢公司治理防线。

1、多措并举推动项目销售,定目标打好攻坚战面对“止跌企稳”中的市场趋势,房地产项目销售仍是支撑公司业绩的主要路径,必须上下齐心,通过各种合理合规的措施,夯实客户地图的描摹,重新梳理项目标签和客户需求痛点之间的匹配性,选择适合的表现形式和渠道通路,寻找客户打动客户促成销售。

2026年度存量在售项目仍以上海青浦、宝山、苏州、泉州等为主,公司须持续密切留意各地市场行情变化,调整营销策略,关注蓄客情况、管控营销费用投入,努力促成交易,实现签约回款目标。

2、拓展融资渠道,持续提升公司治理,加强公司抗风险能力2026年,公司的财务工作将在合规前提下积极探索拓宽多元化融资渠道,谋划多样化融资路径,努力降低资金成本,保障公司运营资金安全。

公司治理方面,2026年正值公司董事会换届之年、也是董事会审计委员会继承监事会职责的第一个完整年度、恰逢《上市公司治理准则》执行重要修订,公司将以保障公司治理的延续性为基础,做好董事会换届的平稳过渡,持续研学资本市场及国资最新法律法规,更新公司治理相关制度,为合法合规治理公司提供保障,全方位加强公司抗风险能力。

3、推动资物管一体化,培育城市运营服务增长点在房地产开发销售仍处于修复期时,公司也积极研究行业转型对策,加强对存量资产运营、物业服务的有机结合,在为公司经营业绩做好保障的同时履行国有企业责任,为上海为核心的城市运营服务保驾护航。

公司将以“上实商管”运营公司和“上海上实城市运营服务”平台公司为基础,深耕上海北外滩地区,聚集公共交通、医院、学校等公建民生领域,落实与上海北外滩(集团)有限公司的战略合作,打造为超大城市核心区综合服务的示范样板,以可复制化模式在长三角等重点区域进行推广输出。

推动“上海上实城市运营服务有限公司”的实体化运作与市场拓展,强化“资物管”一体化的协同效应,提升全链条服务价值,确保公司在主业协同领域做优做精。