西藏城投 600773

西藏城市发展投资股份有限公司(以下简称“公司”),原名西藏金珠股份有限公司,是由西藏金珠(集团)有限公司、西藏自治区国际经济技术合作公司、中国出口商品基地建设西藏公司、西藏自治区信托投资公司和西藏自治区包装进出口公司联合发起,对西藏金珠(集团)有限公司下属的北京西藏北斗星图片总社和西藏自治区对外贸易进出口公司进行部分股份制改组于1996年10月25日成立的股份有限公司。

同年11月8日,经中国证券监督管理委员会以证监发字【1996】218号文批准,股票于上海证券交易所发行上市,股票交易代码为600773。

2007年公司因国有法人股份划转更名为“西藏雅砻藏药股份有限公司”。

2009年11月,经中国证券监督管理委员会证监许可【2009】1180号文核准,以向上海市闸北区国有资产监督管理委员会发行新增股份的方式购买其持有的上海北方城市发展投资有限公司(以下简称“北方城投”)100%的股权,重组完成后公司更名为“西藏城市发展投资股份有限公司”,转型为房地产开发、矿业投资企业。

公司下属子公司北方城投是上海市静安区最大的房地产开发企业之一,拥有上海市房屋土地资源管理局颁发的房地产开发企业二级资质证书,公司及其前身拥有二十几年的房地产开发经验,目前主要经营业务为旧区改造、普通商品房、别墅、办公楼和保障性住房开发。

公司已经开发永和小区、牡丹苑、永乐苑、和泰花园、和源名城、和源福邸等20多个小区。

2010年,公司收购了拥有龙木错、结则茶卡盐湖资源的西藏阿里圣拓矿业有限责任公司41%股权,将其更名为西藏国能矿业发展有限公司;2012年,与西藏自治区投资有限公司、西藏金泰工贸有限责任公司以及西藏自治区国有资产经营公司共同投资成立西藏旺盛投资有限公司,并与中国地质科学院合作开展阿里革吉3200多平方公里硼、有色金属找矿科学考察项目;2013年,公司通过西藏国能矿业发展有限公司收购了西藏龙辉矿业有限公司,介入有色金属矿产领域。

另外,公司与清华大学合作成立陕西国能新材料有限公司、北京北方国能科技有限公司,从事石墨烯碳纳米材料批量制备与销售,对推动碳纳米材料在电子、储能、环保等行业的发展具有重要的意义。

2018年公司完成发行股份及支付现金购买资产,上海藏投酒店有限公司、泉州市上实置业有限公司、陕西国能锂业有限公司成为公司全资子公司。

通过多年的努力,西藏城投基本形成了房地产、矿业及商业资产运营的产业格局,初步实现了业务跨区域、跨行业转型,广泛与社会资本、地方政府合作的经营模式。

2025年,房地产整体处于筑底调整阶段,市场供求关系发生深刻变化,结构性分化愈加明显,房地产发展新动能在转型中逐步形成。

政策延续“止跌回稳”和“高质量发展”两条主线,市场在磨底中积蓄复苏动能。

房企分化加剧,头部企业加速并购,中小房企通过股权合作、资产处置等方式突围,行业集中度进一步提升。

面对复杂严峻的外部环境,公司主动承压奋进、攻坚克难,坚定不移贯彻“创新驱动、转型发展”战略方针,在稳步夯实房地产主营业务的同时,积极推动矿业提质升级。

主要经营情况如下：1、行稳致远：深耕地产主业,筑牢长效经营根基报告期内,公司始终坚持稳健经营,全力推进保交楼、保民生、保稳定各项工作,统筹抓好项目建设与销售去化,以建设、销售两端协同发力,切实保障项目有序建设与按期交付。

房地产开发方面：公司聚焦“保交楼”核心目标,持续完善全周期质量管控体系,加强在建项目动态监管,确保项目顺利竣备交付。

公司在建项目主要在陕西西安,其中西咸世贸铭城项目、西咸世贸馨城项目、西咸世贸新都项目等均在建设中,合计在建建筑面积约54.90万平方米。

房地产销售方面：公司实施多元销售举措,加速库存房源消化,深化外部渠道联动,拓展客群覆盖面,全力提升资金回笼效率。

报告期内主要在售房源为西安静安广场商办部分、西安璟宸尊域府、西安崇文尊域万樾府及天宸府、福建泉州海宸尊域（一期）（二期）以及其他存量项目等。

报告期内,公司实现房地产销售收入7.32亿元。

2、精益运营：赋能多元业态,提升运营管理能效报告期内,公司统筹推进商业与酒店运营业务,积极把握消费机遇,持续提升运营管理质效与市场竞争力,实现资产保值增值。

商业运营方面：2025年在“以提振消费为重点,全方位扩大内需”的背景下,公司持续深化品牌精细化运营管理,聚焦核心业务环节提质增效,通过开展多元化营销企划活动有效拉动客流提升,借助直播等营销平台不断增强商业运营竞争力与市场影响力。

报告期内,公司实现商场经营收入6,658.97万元,展现出商业可持续运营韧性。

酒店运营方面：报告期内,上海藏投酒店于2025年4月2日正式运营,开业后经营状况超过预期,首年即实现经营盈利,平均入住率74.35%,携程评分4.8分,服务品质、客户口碑与市场认可度持续提升,具备较强的品牌竞争力与稳健的盈利潜力。

受到旅游淡季及市场竞争加剧等影响,泉州东海假日酒店主动作为,通过优化客源结构、强化收益管理、严控成本费用、提升服务品质、拓展多元业态等一系列务实举措,不断增强综合运营能力与市场抗风险能力,实现平稳健康运营。

报告期内,公司实现酒店客房餐饮收入7,265.68万元,同比大幅提升,彰显了酒店业务持续稳定的创收能力与稳定运营能力。

3、转型升级：发力盐湖锂业,激活产业增长动能公司坚定以高质量发展为主题,以创新为核心动力推进转型发展战略,持续优化产业布局与结构能级,立足盐湖得天独厚的资源禀赋,深耕盐湖综合开发利用,加快前期手续办理,推动资源价值向产业竞争力转化,不断夯实竞争优势。

2025年多重因素交织下,锂盐市场价格维持高波动格局,下半年在储能需求驱动下锂盐价格持续走高。

在此背景下,国能矿业保持战略定力、稳扎稳打,加快推进锂盐产线建设与技术研发攻关。

委托加工氢氧化锂项目：报告期内,国能矿业在确保盐田工艺生产的正常推进基础上,持续推进万吨氢氧化锂委托加工的后续建设工作。

自主开发碳酸锂项目：报告期内,盐湖项目前期手续办理不断完善,两个盐湖项目申请报告均已编制完成,同时龙木措7万吨碳酸锂项目环评批复已获取,结则茶卡3万吨碳酸锂项目环评已完成第二次公示；自主开发的工艺中试优化升级持续推进,萃取中试车间开展连续离交中试,300t吸附中试产线工程化技术方案不断改进；金昌锂盐加工基地项目建设稳步推进,万吨高纯锂盐加工项目一期5000吨规划方案通过审批,同时磷酸锂试验进入选定主工艺阶段。

公司将紧抓市场机遇,持续优化经营策略,全力加快锂矿资源开发步伐,夯实上游资源保障基础,同时,协同整合上下游产业链,构建从资源开采到终端应用的完整产业生态,进一步提升产业链韧性和综合竞争力,着力打造具有核心竞争优势的盐湖锂业标杆产业。

(一)行业格局和趋势一、房地产行业行业正处于从“止跌回稳”向“高质量发展”转型的关键阶段。

预计中央顶层设计将持续深化,政策环境延续宽松态势,限购优化、公积金政策调整等措施持续发力,刚性和改善性住房需求有望进一步释放。

供给端围绕存量盘活与品质提升实现双向突破,叠加专项债扩容与“白名单”机制精准赋能,筑牢行业复苏根基。

城市更新成为行业转型发展的重要载体,一方面“好房子”内涵不断深化,安全、舒适、绿色、智慧成为基础标准,带动设计、建材、建造等产业链全面升级；另一方面,物业服务加快从“基础保障”向“全周期生活服务”转型,强调住房全生命周期安全管理,从“住有所居”迈向“住有宜居”。

二、新能源行业2025年,中国新能源汽车产销达1662.6万辆和1649万辆,同比增长29%和28.2%,维持高增长但增速放缓。

新能源乘用车渗透率达57%,首次超越燃油车,产业迈入新能源主导新阶段。

下沉市场与海外出口仍是重要增长引擎。

同时,储能成为企业新增长曲线,2025年全球储能电池出货量达550GWh,同比增长79%,约为动力电池市场的2.5倍,海外市场扩张与新应用场景拓展共同支撑起储能放量。

2025年碳酸锂价格经历了“先抑后扬”的宽幅震荡。

年初碳酸锂价格在7.5万元/吨,二季度一路下跌至全年最低点5.8万元/吨,下半年供需结构改变,价格回升,年末价格突破12万元/吨,2026年一季度价格持续上升至15万元/吨。

储能市场的爆发式增长结合上游资源端产能释放节奏偏紧,共同驱动锂价结构性上涨,标志着锂电行业进入新周期。

在此背景下,锂电企业竞争逻辑逐渐从规模扩张转向高质量发展,核心能力由“成本与规模优势”向“合规能力、规则适配、品牌与服务体系”升级。

预计后续增量将由政策引导叠加市场驱动：一方面加强顶层设计优化,提高新能源汽车购置税减免技术门槛,国家层面首次发布全国性储能容量电价政策,明确建立电网侧独立新型储能容量电价机制；另一方面提振市场需求,动力电池高增量与储能电池高增速双轮发力,叠加海内外需求同步放量,锂电产业链逐渐复苏。

(二)公司发展战略公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,围绕“创新驱动、转型发展”的战略方针,打造专业化、差异化、特色化的发展模式,形成地产开发和矿业投资两大业务并举的发展格局。

加快房地产项目的开发及存量项目的去化,提升商业项目运营绩效,提高酒店管理和服务水平,努力打造集商业、住宅、办公项目为一体的房地产开发综合体。

以新能源投资为重点,拓展多元化经营,推进公司产业转型升级。

坚持创新驱动引领,以盐湖提锂为发展基础,打造新能源产业发展高地,奋力推动公司高质量转型发展迈上新台阶。

(三)经营计划2026年是“十五五”规划开局之年,面对复杂多变的宏观环境与行业形势,公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党中央决策部署和上级党委工作要求,坚持稳中求进工作总基调,统筹发展与安全,聚焦房地产存量盘活、商业资产提质增效、盐湖锂资源开发三大核心业务,全力稳经营、促转型、防风险、增效益,奋力实现年度目标任务,为高质量转型发展开好局、起好步。

1、在房地产板块,公司将以存量去化、资金回笼、风险压降为核心任务,稳固经营基本盘。

加快上海、泉州、西安等区域存量项目去化节奏,灵活运用市场化营销手段,拓宽销售渠道,抢抓政策窗口提升去化效率,全力完成销售与回款目标。

严格控制新增开发投入,加快低效、闲置资产盘活处置,优化资产结构与负债水平。

强化项目成本管控与现金流管理,做好到期债务统筹安排,坚决守住流动性安全底线。

2、在资产经营板块,全面提升商业资产运营质量和收益水平。

针对奥莱商场项目,精准定位消费客群,优化品牌招商与业态组合,强化营销活动策划与场景体验升级,稳定核心商户、提升客流与销售转化率,多措并举提高出租率与租金收缴率。

针对酒店经营,立足区位特色与市场需求,优化客源结构,提升服务品质与运营效率,稳定商务、会务、旅游等核心客源,严控运营成本,提升客房入住率与综合盈利水平。

同时健全资产运营管理制度,强化安全运营、成本管控与租户管理,推动商业资产从物业出租向专业化运营、价值化管理转变,为公司提供持续稳定的现金流支撑。

3、在新能源业务板块,公司将全力推进盐湖锂资源开发,加快培育第二增长曲线。

持续推进结则茶卡盐湖锂盐项目产能爬坡与工艺优化,稳定生产运营,加快产品市场认证与销售落地,尽早实现规模化营收。

加快龙木错盐湖项目各项前期手续办理,积极推进工程建设筹备及配套基础设施落实,为项目早日开工建设奠定基础。

规范参股企业治理,强化生产安全、环保合规与成本管控,积极应对市场价格波动风险,提升新能源业务可持续发展能力。

4、在内控管理方面,公司将持续完善内控体系与风险防控机制,强化投资决策、招标采购、资金使用、工程建设等重点环节管控,提升精细化管理水平。

常态化开展安全生产隐患排查治理,压实安全生产责任,坚决防范重特大安全事故发生。

持续优化总部管控职能,提升信息化、数字化管理水平,推动降本增效走深走实。

公司将坚持稳健经营,积极应对房地产市场波动、锂盐价格变化、项目审批进度、政策调整等不确定性因素,根据市场环境动态优化经营策略。

以上经营计划不构成公司对投资者的业绩承诺,公司将扎实推进各项工作,努力实现高质量转型发展。