上海临港 600848

2025年,是公司深化改革、加快转型的关键一年。

面对复杂的外部发展环境和艰巨的转型攻坚任务,上海临港全力服务国家战略和全市发展大局,积极加强自身识变、应变、求变能力,在主动把握公司发展阶段性特征的前提下,以园区创新生态集成服务商和总运营商为转型目标,调整发展节奏、把握转型方向、落实改革举措,坚决打好招商去化、经营提升、降本增效、改革转型、风险防控“五大攻坚战”,以改革创新和精细化管理为抓手,不断减弱园区的地产属性、开发属性、载体属性,不断增强园区的产业属性、科创属性、服务属性,把公司发展切实放在国家战略全局、融入上海发展大局之中。

报告期内,公司实现营业收入79.37亿元,归属于上市公司股东的净利润9.69亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.14亿元。

截至报告期末,公司总资产876.28亿元,归属于上市公司股东的净资产166.93亿元。

报告期内,公司下属园区企业营收规模超过10,825.04亿元,公司下属园区企业固定资产投资总额达到162.92亿元。

总体来看,通过加快业务体系、组织体系、能力体系的改革优化,公司在报告期内着力降低重资产开发速度、提升轻资产运营和产业投资比重,以“由重转轻、轻重并举”为抓手,在稳住经营发展基本盘的同时,着力重塑“空间+服务+投资”的价值逻辑,推动各项经营指标稳健运行,转型发展纵深推进,为股东创造了持续价值。

一、以园区赋能产业生态,聚焦打造产业承载地与首选地在上海市以科技创新引领“五个中心”建设的发展大局下,公司围绕全市“3+6”“2+2”“4+5”的现代化产业体系,在集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业以及新一代电子信息、智能网联新能源汽车、高端装备、先进材料、新能源及绿色低碳、时尚消费品等产业赛道精准发力,持续深化打造漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工业互联网）、南桥智行生态谷、临港新片区大飞机园等一批“上海市特色产业园区”,聚力赋能打造特色产业生态,招引服务优秀项目,精准赋能旗下特色园区、特色产业、特色企业。

在人工智能及元宇宙产业赛道,公司旗下漕河泾园区对接AI链主企业,助力园区企业稀宇科技（MINIMAX）等人工智能关键技术领域企业赴港上市,引入具身智能瞪羚企业它石智航,深化打造上海颠覆性技术创新中心、模速空间等重点产业孵化载体,并通过首发AI聚合体、建设AI加速器、合办AI+生态大会等多种方式,推动大厂团队在园区“二次创业”。

在集成电路及生物医药产业赛道,公司旗下浦江园区深耕集成电路及新一代信息技术关键领域,助力园区企业壁仞科技、天数智芯等独角兽企业赴港上市,引入芯氧半导体、近硕半导体等一批高成长性企业。

通过推进建设医疗器械集聚区建设,浦江园区在生物医药赛道积极拓展产业链上下游资源,引进东箭南科技、纳全生物、应和脑科学等产业链上关键企业。

在商业航天、高端装备仪器及时尚消费品产业赛道,公司旗下松江园区持续推动格思航天、垣信卫星等一批创新龙头在园区内深耕发展,联合上海科学院导入仪创港项目,打造高端装备仪器产业集聚高地,同时,推动万木生源在园区内落户总部,有力提升园区时尚消费产业能级。

在智能网联新能源汽车及智能终端产业赛道,公司旗下南桥园区紧密联动智能网联技术中心等功能平台,导入通通达科技等瞪羚企业,同时,通过深化数字江海、海归小镇等综合产业优势,引进首芯半导体、虹晶晶等优质企业,推动智能终端科技产业积聚成势。

在康桥园区,公司持续助力智元机器人等人形机器人头部企业在园区内深耕发展,不断深化具身智能通用大模型建设。

在跨境金融产业赛道,公司旗下滴水湖金融湾依托临港新片区“走出去”综合服务平台、上海再保险登记交易中心等功能平台,推动跨境金融、再保险机构加速集聚,引入了安盛环球、汉诺威再保险等金融企业,实现日企(上海)中小企业国际产业园正式开园,落地岛津实验器材、TBM、威顿智存等多家知名企业,助推国家战略承载区更好发挥“增长极”“试验田”作用。

在国产商用大飞机产业赛道,公司旗下大飞机园围绕大飞机产业链,引入上海兴航、泽达航空、赛峰APC、华测品正、钢研纳克、上飞采供等重点项目,进一步丰富了园区内航空零部件、航空发动机、机载系统、材料检测等产业细分门类,从高端制造、保税维修、复合材料、航空物流等领域进一步强化园区整体产业能级。

二、以投资强化企业粘性,加大潜力科创项目投资培育2025年,公司紧紧围绕上海产业体系发展方向,逐步构建“产业引领+投资驱动+科创赋能”的赋能体系,稳步增强科创产业投资的专业性与显示度,以投资增强园区企业发展粘性,有效增强公司自身经营发展的投资属性。

报告期内,公司参与投资上海先导基金人工智能母基金、深化打造临港策源基金科创策源功能。

2025年至今,公司通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市,并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局。

同时,公司进一步聚焦关键核心技术突破和应用场景落地,深化与高校、科研机构、产业伙伴合作,着力引进多个高能级功能平台。

报告期内,公司积极推动香港大学等高校研究主体入驻公司旗下园区,发挥承载交叉学科国际研究和人才与未来领袖培养基地等重要功能,推动科研院所在沪重要的科研与产业化场所,营造未来产业培育、孵化、转化的一站式产业潜力源泉。

同时,公司推动浦江国产算力共享实验室正式投入运营,以高能级园区科创体系支持关键核心技术攻关,推动优质创新成果在园区应用转化。

三、以服务创造转型价值,逐步构建集成体系与特色生态围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”的转型方向,公司紧盯“做大做优做强服务板块”的发展目标,将园区运营服务定位为“面向未来的核心能力所在、放大价值的潜力所在、培育生态的关键所在”。

报告期内,公司着力打造“专业特色服务+系统集成服务+生态联动服务”三位一体核心服务体系,通过场景共创、标准引领、品牌赋能,有序构建开放共享的优质服务生态。

报告期内,公司持续加大对上海临港园服企业发展有限公司等园区服务运营主体的投入力度,坚持“以客户为中心”,深化构建服务集成体系,聚力提升园区运营服务管理能力、专业能力、盈利能力。

报告期内,公司结合园区企业具体发展阶段,从运营服务角度深挖园区企业堵点、难点、痛点,进一步推动打造精准化的“一企一策”服务方案,持续加强企业专业服务的体系性、专业性,推动公司运营服务品牌价值与影响力不断增强。

四、多措并举助力可持续发展,有序推动存量资产的盘活与焕新根据园区开发市场变化的客观规律,公司在报告期内严格落实“以销定产、成本控制”原则,在经营开发节奏上科学控制,审慎决策新拿地、新开工项目,有效落实体系化的规划引导、穿透式的经营监控、刚性化的成本管控以及价值导向的资产运营。

同时,公司通过推动REITs扩募发行、完成控股子公司土地收储、综合运用金融工具,着力加强资产盘活焕新。

报告期内,公司围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”的转型要求,稳步推进以“临港康桥商务绿洲”为底层资产注入REITs平台工作,完成REITs基金扩募份额的募集,有效盘活公司存量资产,促进投融资机制变革和资产管理模式创新。

同时,公司作为基础设施公募REITs扩募基金份额的持有者,公司全资子公司作为扩募基础设施项目的受托运营管理机构,未来可在获得稳定收益的同时,进一步增强公司资产运营服务能力,提升公司的核心竞争力及可持续发展能力。

报告期内,公司根据中央城市工作和经济工作会议精神,以推动城市高质量发展为主题,强化“控增量、去库存、优供给”内涵式发展。

通过加强市场研判,公司积极配合上海市土地储备中心完成地块收储,有效优化公司现有土地资源配置和资产结构,盘活公司资产,提升资产周转效率,进一步减轻市场去化压力,回笼资金约26.25亿元,并用短期内可控的利润减少有效避免了未来大额资金沉淀和可能的更大亏损。

报告期内,公司围绕主业经营与战略发展需要,持续深化资金集控管理,科学优化融资结构,综合运用金融工具,优化资金成本结构,推动综合融资成本有序可控,低于行业平均水平。

五、以规范治理夯实风控,树立合规“生命线”的发展理念2025年,公司积极响应监管要求,提升公司法人治理效能,全面贯彻落实新《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司章程指引》等规定,深入推进公司治理改革,持续强化制度建设,对《公司章程》《股东会规则》《董事会议事规则》等核心制度进行修订与完善,明确由董事会审计委员会行使《公司法》规定的原监事会职责；进一步优化决策机制,制定“一张清单管决策”机制,提升重大事项决策效率和科学性,全面加强决策的科学化、规范化水平。

同时,公司按照“早识别、早预警、早干预”的要求,持续健全风险防控体系,重点聚焦关键业务领域,深入分析自身业务特点和市场环境,对业务流程进行了全面梳理和优化,运用先进技术强化金融风险识别和管理,将风险防控的关口前移,保障公司稳健运营。

六、以能力建设提质增效,同步强化市值管理与ESG治理能力2025年,公司主动参照证监会和国资委的相关要求制定《市值管理制度》,制定并实施“提质增效重回报”行动方案,明确提升主业经营质量,深化与资本市场沟通,探索创新价值管理工具等多元路径与举措。

同时,公司在董事会“战略与ESG委员会”的制度框架下,进一步将ESG理念嵌入战略规划与经营管理全过程,重点推进ESG治理、信息披露与价值传播等关键环节,积极对接主流ESG评级机构,开展海外ESG路演。

结合加入“长三角G60科创走廊ESG发展联盟”为契机,公司有序构建园区绿色低碳发展体系,助力产业绿色转型,推动ESG治理效能加速向核心竞争力转化。

报告期内,公司连续三年获中上协“董事会最佳实践奖”、“上市公司可持续发展最佳实践奖”,入选央视联合国务院国资委等机构评选的“中国ESG上市公司先锋100”、“国企先锋100”、“长三角先锋100”榜单。

(一)行业格局和趋势当前,我国房地产市场整体处于低谷周期,受宏观环境影响,产业客户投资行为更加审慎,交易周期相较变长,产业园区行业整体也呈现出投资整体降速、去化周期拉长、同质化竞争加剧的客观趋势。

产业园区行业的新发展阶段驱使行业内主体加速从要素驱动、规模扩张阶段转向质量提升、功能升级发展,推动了行业整体从基础设施建设型向产业生态构建型、运营服务型迈进,呈现出向集群化、特色化、数字化、绿色化深度转型趋势。

（一）由规模扩张向集群化升级随着国际产业链转移重心从低成本要素驱动转向技术创新和产业协同驱动,产业园区更加注重围绕主导产业构建完整产业链生态,通过系统化规划、专业化招商与体系化运营,形成“链主企业引领、上下游协同、创新要素集聚”的产业集群格局。

单一功能型园区已难以满足高端产业发展需求,园区的发展核心正从简单的空间载体向产业生态体系建设转型,向“产业规划+产业培育+科技创新+金融服务+人才服务”综合平台转变。

未来,产业园区之间的竞争将更多体现为产业链组织能力与产业生态构建能力的竞争。

（二）由同质化竞争向特色化转型在经济转型升级和区域协同发展的背景下,产业园区开发企业逐步弱化粗放式扩张和同质化竞争模式,更加注重结合区域资源禀赋、产业基础和战略定位,因地制宜明确主导产业方向,通过引进龙头企业和“链主企业”,强化产业链吸附效应,带动上下游企业集聚,提升产业能级和附加值水平,加速形成更强的产业集群效应,实现差异化定位和功能互补,避免园区功能同质化。

未来,园区开发企业的核心能力将由开发建设向产业培育与综合运营能力升级。

（三）由载体开发向产业生态运营转型随着企业需求由单一载体需求向综合发展需求转变,产业园区功能由“空间载体开发者”向“产业生态运营商”升级,园区开发企业逐步向“开发+运营+服务+投资”协同发展模式转型。

园区开发企业围绕企业全生命周期需求,通过完善招商引资、产业培育、企业服务及投融资支持等功能体系,强化产业组织能力与资源整合能力,不断增强园区对优质企业和创新要素的吸引力与承载力,推动园区由“物理集聚”向“生态集聚”转型。

（四）由要素驱动向创新驱动发展转变在新质生产力加快培育的背景下,创新驱动正成为产业园区发展的重要动力。

园区开发企业持续强化科技创新资源导入与要素配置能力,围绕关键核心技术领域,推动创新平台建设、科技成果转化与产业化应用,促进创新链与产业链深度融合。

通过引入研发机构、高校院所及创新型企业,完善技术转移转化和产业孵化机制,提升园区创新承载能力。

同时,探索“产业投资+科技服务”协同模式,推动资本与产业、技术深度结合,逐步形成以创新驱动为核心的园区发展模式。

（五）由传统管理模式向数字化演进在数字技术快速发展的背景下,数字化与智能化是产业园区未来发展的基本方向,也是提升运营效率、服务能力和营商环境的核心引擎,数字化已成为园区提升竞争力的重要支撑。

通过数字平台整合招商管理、企业服务、资产运营、能源监测、安全管理等功能,实现“数据驱动决策、平台赋能服务、系统协同管理”,推动园区管理由经验驱动向数据驱动转变,不仅提升园区精细化运营水平,也为园区企业提供更加便捷高效的资源对接、金融支持和产业协同服务。

园区数字化转型正向“全场景覆盖、全生命周期管理、全要素协同”的方向演进,成为提升园区核心竞争力和长期价值创造能力的重要驱动力。

（六）绿色低碳成为园区发展重要方向在“双碳”目标与ESG理念的指引下,绿色化、低碳化发展已由发展导向转变为竞争要素,成为产业园区高质量发展的核心要求。

园区开发企业正通过优化园区整体规划布局、提升建筑节能标准、增加可再生能源应用比例、推动分布式能源系统建设、完善碳排放监测管理体系等方式,加快推进园区向低碳化、零碳化方向发展。

同时,绿色产业导入与绿色金融工具应用不断深化,绿色低碳发展能力逐步成为园区长期价值的重要支撑。

(二)公司发展战略在国家战略和上海大局的指引下,上海临港以园区创新生态集成服务商和总运营商为转型目标,以培育新质生产力为核心使命,加快推进上市公司转型升级,持续打好招商去化、经营提升、降本增效、改革转型、风险防控“五大攻坚战”。

在培育产业生态和创新生态的目标任务下,公司以增强核心功能、提升核心竞争力为主攻方向,以招商去化为首要任务,以改革创新为根本动力,将着力加快打造具有国际竞争力的高科技产业园区品牌。

在转型发展过程中,公司坚持以园区开发运营为基础,不断加大产业投资力度,持续提升园区综合服务能力,推动形成“空间载体、产业投资、园区服务”协同发展的业务格局,不断增强产业集聚能力和可持续发展能力,同时,谋划与国资体系内优质资产协同发展的路径,逐步形成投资收益与服务收入协同增长的新动能,重塑“空间+服务+投资”的价值逻辑。

(三)经营计划在“十五五”规划的谋划之年,上海临港将进一步明确定位抓手、聚焦主责主业、深化机构改革、优化管理模式,通过对核心专业能力的提升强化,以新的机制、新的作为,紧抓“控节奏、调结构、强服务、防风险”关键抓手,有力推动公司转型发展,不断释放公司内在价值。

一、调控经营节奏,夯实发展动能根据“十五五”规划总体要求,公司将全面识别全球经济贸易格局深刻调整,世界经济增长动能不足,单边主义、保护主义抬头,产业链供应链重构加速,对外开放的外部条件深刻变化等客观因素,加速推动公司在经营发展节奏上向招商引资、产业培育、运营服务的方向转型。

通过坚持贯彻落实“以销定产、成本控制”原则,公司将有计划地控制新建载体入市节奏,全力稳定经营基本盘,全面提升资产经营的质量效益,提升加速资产经营去化及多种形式出表的循环周期速率,及时夯实公司可持续的发展动能。

二、聚焦主责主业,优化发展结构2026年,公司将进一步强化主业聚焦与结构优化,围绕“空间+资本+服务”协同发展格局,推动园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业协同发展。

公司将通过优质园区物业吸引优质项目落地,通过投资和服务增强对企业的综合粘性,通过园区企业发展促进园区物业租售。

在强化资源整合、科学构建全链条业务生态的过程中,公司将进一步加速推动主业业务板块战略性重组、专业化整合、协同化发展。

同时,公司将持续拓展园区资产证券化发展路径,充分发挥REITs等资本运作工具作用,加快打造转型发展的“第二增长曲线”。

三、做强服务投资,强化价值创造公司将持续聚焦园区运营服务改革,围绕“做强服务能力、做优服务效能、做大服务收入”的长期目标,践行“服务创造价值、质量锻造品牌”的运营服务改革要求,通过以服务赋能高效助力“安商稳商”,促进运营服务工作赋能招商引资、产业投资与科创生态。

同时,公司将持续强化产业投资引擎功能,优化投资结构与资源配置,持续加大对集成电路、生物医药和人工智能三大先导产业以及战略性新兴产业的直投布局力度,突出产业投资“显示度”,通过结合园区产业发展定位,力争通过服务投资发力,持续完善产业生态体系,提升产业集聚水平,同步促进产业结构和业务结构优化。

四、夯实风控体系,筑牢风险堤坝2026年,公司将坚持底线思维,构建完善涵盖公司治理、财务管理、资金运作、投资决策等领域的全流程风险防控体系。

公司计划围绕主业发展关键环节和重大风险领域,进一步完善重大风险预警机制,常态化开展风险排查与专项检查,提升对投资决策、资金运作、资本运作等重点事项的合规审核与风险把控,为公司深入推进转型发展提供可靠的风控保障。

五、加强市值管理,体现内在价值公司将持续完善落实市值管理长效机制,系统谋划与主责主业高度协同的可选优质资产的有序注入路径,系统推进市值管理与投资者关系管理,优化投资者结构与沟通机制。

以持续开展的业绩说明会、机构调研和路演交流等方式为场景,公司将对业绩亮点、资本运作、管理机制、发展潜力等方面的定期梳理、深度挖掘,提升投资者沟通的专业性与针对性,深化与中长期机构投资者的常态化互动,增强资本市场透明度、公信力与品牌影响力,促进公司资本价值、估值逻辑与内在价值相匹配,持续为股东创造长期、稳定、可持续的回报。