美凯龙 601828

报告期内,公司实现营业收入65.8亿元,归属于上市公司股东的净利润为-237.2亿元,造成亏损主要是由于公司的投资性房地产大额的公允价值变动损失,以及各类资产减值造成的资产减值损失和信用减值损失的增加。

由于受到近两年行业波动的影响,公司各类资产的公允价值和变现情况也受到不同程度的影响,公司对截止2025年末各类资产的公允价值和可变现净值进行了评估,并对应计提了相应的公允价值变动损失和减值准备。

其中,公允价值变动损失主要是由于公司行业和市场环境连续两年的显著变化,以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。

受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响,家居零售市场需求减弱,公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商,同时积极调整战略与品类布局,以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻,并在拓展初期给予租金及管理费优惠,使得租赁及管理收入受到较为明显的影响,租金水平较以往年度显著下降。

由于市场对未来租金预期发生了转变,租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整,因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整,致使投资性房地产价值显著下降,2025年度公司公允价值变动合计损失234.4亿元。

此外,由于市场环境的变化,公司历史上各类投资的资产包括土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产、商誉及固定资产等,由于其底层资产与公司的投资性房地产价值、资产预计的未来现金流情况和资产当下市场的变现等情况紧密相关,投资性房地产的减值以及对未来收益情况的调整也会导致其他资产出现较大的减值情况,2025年度公司的减值合计损失39.0亿元。

以上相关事项的减值不会对公司未来的经营能力造成影响,不影响公司目前所持有的物业赚取现金流的能力,不会对公司目前偿债能力造成影响,不影响公司整体经营的止跌企稳,以及不改变公司出租率和经营活动净流入已大幅优化和改善的现状。

公司商场租赁及运营业务依然实现了较为稳健的盈利能力,2025年度实现的经营活动净现金流流入为8.2亿元,相比较2024年的2.2亿元实现了较快的复苏。

公司将顺应国家“十五五”规划及新的市场环境,主动调整,将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”,聚焦家居主业升级,同时拓展家居产业生态服务,打造第二增长曲线,尽快提升公司的经营业绩,扭转公司目前亏损的情况,实现规模价值双提升。

（一）聚焦家居核心主业,提升市场竞争力报告期内,公司在品类发展、业务规划、出租率提升、资源整合、租金管理与租赁管理等方面稳步推进,并在品类拓展方面持续突破创新。

1.核心品类深度运营,样板工程成效显著高端电器（MEGA-E）战略全速推进：报告期内,电器馆经营面积达140.5万平方米,可租面积占比提升至10.1%。

公司通过“项目组机制”打造样板商场,成功固化潮电荟、影音汇、厨房空间等六大场景,形成标准化产品矩阵。

其中,上海一号店MEGA-E旗舰店重装开业,面积翻倍至3万平方米,品牌数增至100个；潮电荟模块实现全国铺开41家,成为生活电器品类的增长极。

新零售家具异军突起：公司抢占线上品牌线下落地的首选渠道红利,新零售家具品类面积同比增长51.5%,达18.4万平方米,成为增速最快的二级品类。

通过举办全国巡回推介会及上海家博会首创“新零售专区”,公司吸引了源氏木语、出乎等20余个头部品牌入驻,并已在全国遴选43家商场进行样板复制。

M+高端家装设计中心前置获客：公司以设计为引擎驱动关联销售。

截至报告期末,设计中心总面积达70.8万平方米。

通过小程序矩阵数字化赋能,汇聚逾6,300位专业设计师,全年开展500余场IP活动增强粘性,最终撬动带单销售额超过1.5亿元,有效实现了“设计引流+商场转化”的闭环。

2.“人车家”生态跨界融合,新兴业态多点开花汽车业态倍速增长：公司深化“品牌集群+场景联动”模式,汽车经营面积实现翻倍增长,从16万平方米增至32万平方米,覆盖全国46座城市。

公司与超30家车企及平台深度合作,成功将中高端家庭客群转化为汽车消费流量,打造出重庆欧陆汽车港等多个行业标杆项目,完善了“人车家”消费闭环。

餐饮配套业态全面覆盖：公司致力于提升商场生活化功能,全国餐饮业态面积达9.2万平方米,自营商场餐饮覆盖率提升至96%。

通过与星巴克、德克士等连锁品牌的战略合作,并积极引入Tims、库迪等新兴流量品牌,显著优化了消费者的到店体验与留存时长。

创新品类前瞻布局：公司积极挖掘市场空白,成功打造上海“山丘-美凯龙银发生活美学馆”,抢占康养家居新赛道。

同时,金属定制等细分垂直品类在全国范围实现稳步拓展。

（二）加强商户和用户运营管理、数智驱动与服务生态协同增效报告期内,公司营运管理体系紧密围绕“提升用户价值”与“赋能商户经营”双核驱动,通过数字化工具迭代、国家政策深度衔接及全链路服务体系构建,全面提升场域经营质效。

1.数字化会员运营实现跨越式增长公司完成官方小程序功能的全面重构,集在线客服、智能客服及设计师端等功能于一体,显著增强了用户触达与转化能力。

截至报告期末,小程序覆盖商场达225家,平台PV(页面浏览量)达2,366万,同比大幅增长161%,UV(独立访客)增长94%至280万。

数字化运营直接赋能业绩增长,注册会员消费人数占统一收银总人数的39.8%；会员贡献消费金额达100亿元,占统一收银总额的47.7%,占比同比提升84%。

2.精准衔接国家“以旧换新”政策,释放消费动能公司率先响应国家政策,通过政企双补、全员直播及全国联动,打造了行业领先的“焕新”声量。

2025年,全国商场累计实现国补销售订单102.9万单,累计销售金额达99.1亿元,其中政府补贴投入16.0亿元。

以旧换新政策均衡拉动了全品类增长,其中电器类销售占比38.7%,建材类占比33.8%,家具类占比27.5%,有效提振了场内商户的经营信心。

3.构建全生命周期服务生态,重塑品牌口碑公司坚持“顾客第一”导向,通过完善服务链条提升差异化竞争力,拓展家电延保、维保、回收及3C维修等增值服务。

公司开发延保产品49款,结合3C数码产品服务刚需、大众化、粘性强等特性,拓展上线手机维修等377款产品,建设回收服务能力,统一回收标准和服务体系,将回收服务融入家居卖场场景之中,新增小家电回收、清洁电器回收、智能数码回收三大类共30项回收服务产品。

服务中心模式落地,全国首家美凯龙服务中心于上海全球家居1号店正式揭牌运营,涵盖维修清洗、收银承诺、水饮休闲等功能专区,实现了由单纯购物空间向品质生活服务平台的转型。

报告期内,公司实施全流程服务质量管控,整体订单好评率98.90%,综合服务满意度95.81%。

4.营运专业能力与风险管控体系持续强化人才素质提升方面,通过“用户运营全能班”及龙E学《运营宝典》,实现营运条线人才盘点与专业技能的精准赋能；风控与质量标准方面,组织全国逾3万个在营品牌完成风险评级；坚持常态化环保质量抽检,全年实现重大绿色环保质量零事故,环保质量检测整体合格率达98.9%。

（三）强化品牌势能,深耕全域流量与数字化营销报告期内,公司市场品牌工作聚焦“品牌向上、流量向下”,通过重大事件营销提升公众认知,依托数字化工具深度赋能一线,实现了品牌声量与销售转化的协同增长。

1.重大事件与顶流资源赋能,品牌势能显著提升借势顶级赛事,总冠名2025年钻石联赛红星美凯龙厦门站,通过国际级赛事联动实现媒体传播价值达14.17亿元。

落地多场顶流代言人活动,全网话题阅读量突破20亿,0成本斩获热搜31个,成功拉动两地商场声誉与销量双升。

坚持“原创内容+AI工具”应用,全网粉丝总量突破505万,全年度发布内容210篇,稳步夯实品牌自媒体影响力。

2.全域流量运营模式突破,驱动客资高效转化公司实现了从单渠道向多平台矩阵的战略转型,线上流量获取能力持续增强。

构建多平台流量矩阵,整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及小程序等多平台,全年获取线上流量达6.3亿。

其中,新晋平台美团与高德贡献增量客资超7万。

直播营销方面,线上营销发起“超级星主播”等IP活动,获取客资同比增幅达96%。

抖音本地生活业务表现亮眼,商品及权益券到店核销率超40%,同比增长95%。

私域沉淀与赋能方面,强化企业微信与设计师小程序运营,企业微信覆盖超200家商场,新增好友100万+,关联销售额达57.6亿元。

3.跨界资源整合与品类专项传播深化与控股股东建发股份的资源整合,联动钻石联赛、厦门马拉松等赛事开展品宣。

依托建发/联发楼盘资源,实现20城76盘深度合作,拓客1.4万+,转化金额约1.5亿元。

针对“智电2.0”与“M+高端设计中心”实施专项传播,联动吴声、秦朔等意见领袖,全网曝光量分别超过1.6亿及2.36亿。

同时,通过创新叙事赋能汽车及新零售家居业务,助力创新品类的招商与合作拓展。

4.营销创新与费效管控2025年公司IP营销升级,315/818两大核心大促实现创新突破,315期间通过引入“脱口秀”形式聚焦核心优势,总曝光超5,000万,档期销售额同比增长33%。

报告期内,费用管控提效显著,在提升品牌声量的同时,公司通过优化授权与过程管控,实现自营商场企划基础预算同比下降30.8%,在客流获客成本上涨的背景下,客总价同比提升37%,确保了整体费效的可控性。

（四）提速数智化转型,构建智慧家居零售新生态报告期内,公司以“业务赋能、流程提效、模型驱动、智能应用”为核心,全面开启新五年数智化战略规划。

通过落地关键数字化应用、深化数据治理及探索人工智能场景,为公司战略执行与稳健经营提供了高质量的科技支撑。

1.业财深度融合,驱动管理效能升级公司聚焦核心业务链路的数字化重塑,显著提升了财务自动化与管理精度。

业务流程自动化方面,快速上线“以旧换新”全链路平台,实现政府补贴全流程自动化处理,支撑了99.1亿元换新销售额的达成。

结算与报表提效方面,交付开单收银优化项目,构建自主可控的结算体系,提升开单效率40%；上线合并报表系统,处理时效提升超40%。

流程中枢升级方面,通过“统一待办中心”集成多套系统,审批效率提升超30%；利用低代码平台实现234次流程迭代,审批周期由5.7天大幅缩减至2.1天。

2.数据模型驱动,辅助科学经营决策公司持续夯实数据底座,将数据资产转化为决策动力。

提升数据治理标准化水平,完成“数据仓库2.0”建设,统一约200个原子指标,数据开发效率提升50%。

上线“经营一览表”,覆盖6大主题域及300余项指标,实现总部到区域的口径统一与灵活下钻分析。

提升风险评估精准化水平,迭代商户评估模型,每年为14万余家商户提供风险评级,有效夯实经营质量并预警经营风险。

3.AI场景化探索,赋能一线业务增长公司积极试点人工智能技术,提升用户体验与产研效率。

企业级AI平台方面,建设统一的AI服务平台,将智能应用交付效率提升50%；通过业绩档案AI助手,提升公司优秀案例的学习与推广效率,帮助省营发快速沉淀业务经验,赋能一线团队提升经营质量；实现智能服务闭环,打造小程序AI客服,实现秒级响应与精准问答,沉淀高意向客资赋能营销；在一盘货商城中,通过AI智能推荐跨商户套餐,优化用户选配体验；提升产研能效,引入智能代码助手,提升开发效率超30%,显著加速研发体系的智能化升级。

4.筑牢安全底座,确保稳健运营公司持续强化数字化基础设施的稳定性与安全性。

报告期内,完成集团首次攻防演习实战,成功拦截外部攻击超5亿次；通过架构优化与云资源治理,在保障系统可用性达99.9%以上的同时,有效节约了运营成本。

(一)行业格局和趋势1.消费需求重构：从“置业刚需”向“生活品质改善”转型随着房地产市场进入存量时代,家居行业增长动能发生根本性转换。

未来,基于存量房产的翻新改造、局部更新（如厨卫焕新、适老化改造）将取代新房配套,成为市场的核心增量。

消费者的决策逻辑正从单纯的“买产品”向“买场景、买服务”转变,对空间利用率、功能集成度及居住健康的要求达到新高度,推动家居行业从单纯的商品流通向“空间解决方案”转型。

2.政策长效化影响：绿色、智能、健康成为准入标准2025年大规模消费品“以旧换新”政策的实施,不仅在短期内刺激了消费,更在深层次重塑了行业标准。

未来,低碳环保与智能化不再是附加值,而是市场竞争的底线。

政府补贴导向将加速缺乏环保技术优势和供应链透明度的中小品牌退出,行业正进入品牌集中度快速提升的窗口期,具备合规优势与全链条管控能力的头部企业将占据更有利的竞争地位。

3.渠道边界模糊：全渠道融合与“大家居”业态集成传统单体卖场的流量红利正向多端引流、全域运营转型。

流量前置化,流量入口正由线下门店向社交媒体、本地生活服务平台以及装修前端的设计环节前移；品类集成化,家居卖场竞争格局已由单品类竞争演变为“大家居”生态的对抗；家电、家具、家装的深度融合（如嵌入式家电、门墙柜一体化）成为主流,能够提供全品类集成、一站式交付的平台化商场将显著提升客单值与渠道议价权。

4.产业逻辑重塑：由“制造销售型”向“服务运营型”进化未来的家居行业格局将由单纯的销售规模竞争转向“后市场服务能力”的较量。

随着家居产品生命周期的延长,维修、保养、拆旧、绿色检测等后端服务正成为构建用户黏性的核心抓手。

能够建立起覆盖全国、标准化、数字化的交付与售后服务体系的企业,将把流量变为“存量资产”,实现从单次交易向全生命周期服务的价值升级。

5.技术驱动变革：数字化与AI重塑设计与营销效能数字化技术正在深度赋能行业。

AI设计工具的普及使得“所见即所得”的方案生成效率大幅提升,极大地缩短了消费决策链路。

同时,数字化管理系统实现了从工厂、商场到消费者的全链路透明化,提升了供应链响应速度。

未来,数据驱动的精准营销和智慧运营将成为大型连锁商场提升坪效、降低获客成本的关键武器。

(二)公司发展战略美凯龙未来战略定位明确为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。

“家居生活新商业运营商”：聚焦家居行业为用户提供更美好的生活,通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、提升空间价值。

“家居产业生态服务商”：与家居商业同频共振,打造第二增长曲线平衡整体业务规模,承担服务型角色定位,将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等,提升全产业链整体运作效率。

未来五年,美凯龙将立足“十五五”战略全局,突破局部战略修补的传统框架,构建清晰的战略重构路径,分阶段推进系统性进化,完成全面升级,夯实行业引领地位。

1.聚焦商业模式构建,推进轻重资产分离,分拆两大专业化主体,实现重资产经营与轻资产运营双轮驱动,破解重资产困境,夯实“人-货-场”核心能力,筑牢转型基础。

2.强化商业内容供给,通过套餐化、场景化、家居生活百货化实现内容破局,重塑卖场吸引力,优化商户运营与转化效率,打通“内容-流量-变现”链路。

3.深耕存量精准捕捉改善需求,布局前置触点织密获客网络,聚焦流量拦截、深挖存量痛点、迭代产品服务,巩固存量市场份额与商业模式闭环稳定性。

4.拓展第二增长曲线,依托积淀优势发展家居供应链业务,探索生态圈要素型业务,拓宽收入来源,增强抗风险韧性,实现全生态服务跨越。

(三)经营计划1.推进家居核心主业高质量发展公司将提升专业化经营能力,学习商业综合体“首店经济”模式,提升项目吸引力、客流量与商业价值；重点打造13家电器2.0MEGA-E智电绿洲样板商场,推进电器新场景体验和生态创新；通过“标杆引领”计划,系统化推动专业经营水平提升；创新企划营销,实施“核心渠道深耕+高潜渠道探索”双线策略；加强精细化管理能力,发挥集采优势降低采购成本,提升采购管理的水平和效率；迭代全面预算管理,持续优化薪酬结构与业务发展目标适配。

2.盘活存量资产,释放资产价值公司将聚焦存量资产精细化运营,通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益,以股权转让、资产置换等出清方式优化资产组合,借助REITs发行、股权合作等资本化路径打通退出闭环。

加快资产盘点节奏,对历史遗留问题评估定策,及时汰换问题项目。

匹配资产尽调估值、资本运作落地等专业能力建设与针对性绩效导向,实现重资产“价值经营、高效周转、风险隔离”目标,筑牢美凯龙发展资产根基。

3.夯实轻资产运营业务公司将推动各省轻资产运营公司投拓业务的开展,推进新委管模式的标准化建设,加速轻资产项目优质高效落地,聚焦商业内容再造核心方向深化推进,包括但不限于套餐化、场景化、家居生活百货化在内的三大战略,持续释放轻资产运营价值,扩大经营规模、提升经营质量。

4.推进商业内容、商业模式创新公司将积极开拓新品牌、新品类、新商户,深耕导购资源,对标同行综合体等前沿先进商业模式,向市场挖潜力,促进业务工作创新。

公司将探索商业模式转型机会,把握行业发展规律和市场发展趋势,适时调整商业模式,提升竞争力,从租赁业务向商业运营转型。

5.孵化第二曲线公司将积极拓展产业生态、供应链服务、装饰业务与海外业务。

供应链业务方面,利用美凯龙行业生态超2万亿资源规模,在B端挖掘业务机会,同时考虑孵化内生、外延、融合及其他路径的业务。

装饰业务方面,尽快落实业务初创期相关工作机制,鼓励创新业务模式,落实资源配置和差异化考核激励机制打造竞争力。

海外业务方面,借力建发丰富的国际化供应链运营服务经验和美凯龙的品牌影响力,帮助中国的建材家居品牌出海,共同探讨家居商场轻资产输出的实施路径。

6.强化金融和科技赋能公司将以多元化、低成本和结构优化为核心,持续提升资金配置效率与融资能力。

积极推进REITs发行上市,拓展权益融资渠道；深化与各类金融机构的合作,积极开拓融资渠道,扩大融资规模；优化融资结构,降低综合融资成本；积极利用境内外资本市场平台进行再融资,发挥资本平台的价值。

公司将推进科技赋能,增加业务一线急需的项目投入,深化商场全周期管理系统建设；落地资财税一体化平台,提升业财一体化水平；构建“用户通”全渠道流量运营体系；开发全国停车场统一智慧停车管理平台；建设协同办公统一平台；重构人力数字化平台；深挖高价值AI应用业务场景,实现业务赋能和用户体验双提升。

7.优化组织架构,保障战略执行公司将精简去化部分低效、无效业务,加快新业务布局；推动存量业务在整合、转型与升级中动态调整；提升组织决策效率,确保各项战略规划与经营策略得到有效执行。

8.打造高素质的干部人才队伍公司将推进年轻业务骨干和干部的培养和梯队建设；建立常态化流动与轮岗机制；提升“星动力”人才引进的数量和质量；升级“青年鲁班”盘点项目。

9.加强风控合规和安全管理防线公司将加强商户经营健康度评估,降低商户逃场风险,减少应收租金坏账情况的发生；推进安全生产管理体系规范化、标准化、系统化建设；优化考核评价机制,确保责任闭环、管理落地、隐患清零；聚焦关键风险开展审计监督工作,发挥经责审计作用。