南都物业 603506

2025年,公司主动寻求战略升级,积极布局新兴赛道,持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展,全面推进战略落地。

报告期内,公司实现营业收入186,228.66万元,实现归属于母公司净利润为9,924.96万元,同比上升353.09%.实现扣非归母净利润4,546.96万元,较去年同期上涨11.36%。

（一）战略升级深耕拓新局近年来,随着人工智能、具身智能技术的快速发展,叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持,物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。

基于此,公司主动寻求战略升级,以“一体两翼・生态+科技”战略为引领,以物业基础服务为一体,生态和科技为两翼,凭借基础服务筑牢发展根基,生态业态拓展服务边界,科技赋能驱动创新发展,将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条,推动一体两翼业务的深度融合,实现公司高质量发展。

1、“一体”——物业基础服务报告期内,公司持续完善市场拓展组织架构,积极优化项目布局。

全年新签项目92个,新签面积1,141.59万平方米。

从业态结构看,新签面积中住宅项目占比10.61%,商写项目占比60.61%,城市服务项目占比28.78%,其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。

从区域布局看,新签面积中江浙沪区域占比76.15%,较去年下降16个百分点。

新签项目业态与区域结构的变化,主要系公司主动加大江浙沪区域外非住业态的拓展力度所致。

截至报告期末,公司总签约项目681个,总签约面积9,000.74万平方米。

业态分布上,住宅项目占比60.63%,商写项目占比28.09%,城市服务项目占比11.28%；区域分布上,江浙沪区域面积占比84.69%,较上年度微降0.89个百分点,主要受新签项目区域结构变化影响。

目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局,覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态。

年内,公司新签多个代表项目,商写领域,公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域,以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目,浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、冠山数智产业园、各类物流园区等项目；城市服务领域,成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫、灵山景区等项目；住宅领域,成功签约维港名苑、尚璟名筑、温岭峻岭山庄、万年乐享城等项目。

2、“两翼”——多元增值生态（1）物业增值服务报告期内,公司持续深化专业企业服务能力,通过建立企业保洁标准化操作流程（SOP）,提供定制化解决方案,确保流程科学高效；同时上线石材养护、高空幕墙清洗、空气治理等专项服务,精准适配客户多元需求。

在便民生活与房务服务方面,公司上线自营洗衣缝纫店“净邻衣舍”,开业5个月已服务业主3,000余位,完成衣物清洗超10,000件；全资子公司乐勤楼宇推出“第三方查验咨询服务”产品,打造多场景查验解决方案,全年通过市场化竞争获取业务28项；培育“无人机”房屋外立面安全评估服务,已取得民用无人驾驶航空器运营合格证,并成功中标蒋村花园等项目,服务面积超百万方。

新零售与供应链板块,公司打造全新品牌“寻山邻”,深入源头产地,通过全链路品控为用户探寻优质产品；持续加强“悦享供应链”体系建设,依托知味观、良品铺子、周黑鸭、采芝斋、船牌、UUKI等优质品牌,以“供应链服务+新零售”双线协同,对内深耕私域运营,对外输出供应链能力与高附加值产品,不断增强企业核心优势。

（2）资产管理服务报告期内,公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本,目前在管3个长租公寓项目,管理公寓套数598套,出租率85%；产商运营板块以轻资产运营为主,打造“物业服务+资产运营”一体化模式,成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。

2、“两翼”——科技投资落地报告期内,公司为深化科技端“NacityRobotics”战略落地,投资云象机器人。

本轮投资由南都物业领投,杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。

投资完成后,公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。

通过投资云象机器人,公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。

一方面,公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节,从自身需求出发定制化功能型机器人产品,在降本增效的同时优化服务流程,提升服务满意度；另一方面,云象机器人可依托公司全业态的应用场景,根据场景实际运行数据,加速产品迭代与技术升级,并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态,推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。

5月,公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力,联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”,基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域,重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目,和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展,促进各方相互赋能,重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

6月,“赛智助龙基金”正式启动投资,首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。

10月,公司完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。

通过本次投资合作,公司将依托在物业服务场景中的广泛布局,为境智具身的技术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈。

这种“技术+场景”的协同模式,不仅有助于加速具身智能在物业领域的应用探索,也进一步体现了公司以实际场景推动技术落地的长期投资逻辑。

（二）精益服务品质筑牢安全公司围绕服务品质提升,持续开展专项与精细化运营。

报告期内,在专项提升方面,开展“好房子、好服务、好邻里”品质专项提升行动,梳理三好服务清单,推动各项目对标落地整改；同时围绕供应商招标、服务方案优化等,实施集约型保绿一体化管理,覆盖五大区域63个项目。

在标准建设与国际认证方面,参与制定国家标准《智慧城市基础设施连接城市和城市群的快速智慧交通》,并通过ISO41001设施管理体系认证,接轨国际认证体系。

在客户体验与服务深耕方面,持续开展“我为业主做件事”“聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”,梳理服务品质提升项,聚焦项目“常新、常绿、常亮”,完善服务细节,提升业主满意度。

此外,公司将项目的安全平稳运营放在首位,积极开展“百日安全检查行动”,组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查,对发现的问题及时整改,确保项目在安全方面无死角、无盲区。

（三）数智赋能强企精进人才力公司立足行业深度转型期,以数智化、效能化、价值化为导向,通过组织优化、数智化赋能、学习型组织建设及文化凝聚,扎实推进人才力建设,为公司高质量发展筑牢根基。

报告期内,公司以数智化转型为引擎,全面推进组织与人力资源体系升级。

在组织效能方面,推进架构扁平化,精简管理层级,推行项目集群化管理,构建“资源共享、专业协作、责任共担”的管理体系,实现属地项目集约化运营。

依托数智技术强化资源统筹、数据赋能与风险管控能力,组织效能整体提升。

在人才发展方面,上线数智化学习平台,形成覆盖员工全职业周期的“线上+线下”学习网络,通过直播课堂、专题研习、技能比武、专项赋能等方式沉淀业务实战经验,推动知识资产向服务能力转化。

落地管家带教、师徒带教机制,针对管理层开展“服务提质增效”专题培训及管理读书会,加速人才成长。

坚持价值化导向,推行差异化考核与动态管理机制,实现业务成果与团队激励深度联动,激发一线活力。

紧跟市场趋势,引进年轻复合型人才,优化人才梯队结构,推进职业技能等级认定,提升关键岗位专业素养与持证率。

在文化驱动方面,畅通员工沟通渠道,通过高管接待日、恳谈会、满意度调研等机制倾听员工心声,推动员工发展需求与组织目标深度融合。

举办“西溪福行”等特色文化活动,营造积极的组织氛围。

报告期内,公司获评“智联招聘年度优选雇主”及“杭州市物业行业雇主典范”奖项。

（四）数智聚力赋能内控提效公司持续推进内部管理协同升级,完成人力、财务、采购三大共享服务体系的深化应用,打通数据壁垒,实现资源统筹调度与高效协同；同时构建数字化管理协同,以数据中台为基座,打通全业务链条,实现跨域协作与智能决策的闭环落地,驱动资源全域优化和多业务主体共生发展。

此外,集采商城的上线以图形化交互方式引导项目采购,并对供应商货品铺排进行集中管理,替代了原流程审批的采购管理模式,有效提升了采购效率,降低了管理成本。

对客服务方面,公司持续提升智慧便捷水平。

升级访客管理智慧化全场景服务,实现客户自助邀约、访客快速通行的服务闭环；完善缴费渠道,新增智能POS机、扫码盒子等应用能力,为客户提供多元便捷的体验。

(一)行业格局和趋势在政策强引导、市场需求升级与行业自我革新的三重驱动下,物业行业历经从权责归位到标准重塑、从模式创新到秩序规范的变革,行业格局加速优化,迈入以“服务为本、品质为核、多元融合、良性竞争”为核心的高质量发展时期。

行业马太效应持续加剧,规范化、高品质成为物业企业立足的核心门槛。

一方面,头部企业凭借品牌优势、标准化服务体系、全业态运营能力及资本实力,进一步抢占市场份额,尤其是在政策推动的物业服务质量提升行动中,头部企业更易获得优质项目,形成规模与品质的双向壁垒；另一方面,缺乏标准化服务能力、依赖低价内卷的中小企业,将因无法满足国家标准与业主需求逐步退出市场,而聚焦区域深耕、特色服务的中小企业,有望通过差异化竞争在细分赛道站稳脚跟。

同时,随着城市服务、智慧园区、养老社区等业态的兴起,物业服务的应用场景不断拓展,多元业态融合的综合型服务企业将成为市场主流。

政策导向将引领物业发展方向。

2026年3月“十五五”规划纲要发布,将物业服务纳入房屋全生命周期安全管理制度,改变其以往作为房产交付“附属品”的定位,推动服务融入建筑设计、建设、运维全流程,同时鼓励创新社区集成服务模式,促进物业与家政、快递等业态融合,聚焦智慧养老、到家服务等领域培育民生服务新增长点。

针对行业低价内卷等痛点,“十五五”规划建议提出整治“内卷式”竞争,构建优质优价的良性市场秩序。

2026年2月公示的《住宅物业服务规范》国家标准,则补齐了全国统一服务标准短板,明确基础服务内容、流程与量化指标,有效解决合同模糊、权责不清等问题,为行业监管提供依据,推动物业服务从“有”向“优”质变,匹配群众对美好生活的需求。

多元融合发展,社区集成服务打开价值新空间。

政策鼓励物业创新社区集成服务模式,推动与家政、快递、养老等业态深度融合,聚焦全民健康、智慧养老、到家服务等民生刚需培育新增长点,物业服务将从传统的“四保一服”,升级为覆盖居民生活全场景的综合服务体系,增值服务成为企业盈利结构优化的核心抓手,品牌化、规模化的服务模式将成为行业发展主流。

(二)公司发展战略公司秉持“深耕服务、生态赋能、智创未来”理念,以“一体两翼・生态+科技”为战略引领。

一体为物业基础服务,以全业态布局筑牢发展根基,涵盖住宅、商写、城市服务三大领域,并通过“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌及标准化服务手册,系统构建全业态管理体系。

生态翼聚焦物业服务核心场景,构建“产品链+产业链”双轮驱动的生态服务体系,产品链通过集成化供应链平台和双轨服务模式打通最后100米生活服务,产业链则以物业管理为基础,延伸至资产运营与综合设施管理,实现空间价值延伸。

科技翼以投资引领围绕机器人、具身智能等产业链进行全栈布局,同时通过数智化平台建设提升运营效能与服务品质,推动公司高质量发展。

(三)经营计划2026年,公司将锚定经营指标、夯实管理根基、创新运营模式,以标准化规范服务流程、以数字化赋能业务落地、以专业化强化团队战力,筑牢服务品质、深化智能应用,保障全年经营任务高效落地、稳步达成。

1、三驱赋能稳拓市场市场拓展工作将以完成公司下达的年度市拓指标为核心目标,围绕信息建设、专班管控、职能赋能三大方向系统推进。

信息建设方面,搭建全流程数字化管理闭环,实施市场信息“星火计划”,构建网格化基础信息库,为精准拓盘提供数据支撑。

专班管控方面,成立住宅、商写（金融）、公建三大专班,专项推进项目立项、执行投标、业绩达成及续聘协同等关键环节,为投拓全流程保驾护航,确保指标有效落地。

职能赋能方面,加强市场营销培训演练,通过创新理念、实战踏勘、工具运用、行业交流等多维度内外训,持续提升团队专业能力,为达成拓展目标提供有力保障。

2、深耕生态服务致远多元增值服务方面,将以“企业服务全生命周期深化”为主线,围绕企业服务、专业工程、零售供应链三大板块协同推进。

家庭服务方面,依托“悦嘉家”平台优化线上推广,结合入户维修业务开展面对面服务转化,通过微改家业务提供从上门勘察到施工监管的全流程服务,打造“房帮快”品牌口碑。

专业工程方面,推进弱电工程业务向半自营、全自营模式进阶,强化成本控制与过程监管,打造高利润产业。

洗衣业务方面,推进“净邻衣舍”拓店计划,通过管家赋能与全员营销实现营收有效增长。

零售业务方面,深化“寻山邻”品牌建设,整合头部供应商资源,面向大客户、物业渠道及礼品市场拓展,构建从产品选品、仓储物流到售后客服的全链路能力。

通过各项业务的流程再造与服务升级,持续深化客户关系,提升品牌价值与复购粘性。

资产管理方面,全面梳理存量资产组合,通过系统性优化与分类施策,持续提升资产质量。

创新推出灵活日租服务,以出租率为核心目标,推动存量资产实现保值增值。

以紫金港云谷中心项目为试点,积极探索物业与招商运营一体化管理模型,形成可复制、可推广的运营范式。

同步推进产业招商与企业服务标准化流程建设,健全集采管控机制,着力打造商业办公产业资源平台,提升资源整合与服务效能。

结合品牌输出与顾问咨询业务,拓展轻资产发展路径,构建多元化收益结构,为集团可持续发展注入新动能。

3、数智赋能深耕服务以价值为导向,聚焦标准建设与数智赋能两大方向,持续夯实运营管理基础。

标准建设方面,进一步完善服务标准化体系,细化各业态服务场景的操作规范与质量标准,推进服务专家认证机制,打造专业人才梯队；同时开展“十项全能”培训,覆盖一线关键岗位,提升全员服务能力与执行水平。

数智赋能方面,着力构建系统化数据报表平台,实现运营数据的精准采集、分析与可视化呈现,为管理决策提供有力支撑；加强系统培训赋能,推动数字化工具在项目一线的深度应用,提升工作效率与响应速度。

通过标准化与数字化的深度融合,推动运营管理向精细化、智能化迈进。

4、深耕人才锻造骨干面对行业存量竞争环境,公司坚持“以价值创造为核心”的人力资源战略,将“人才力”建设作为驱动公司长期可持续发展的关键引擎。

2026年,公司将围绕“精益组织、人才焕新、科技赋能”三大主线,着力构建有能力、有担当、有未来的高素质人才队伍。

精益组织方面,公司深化组织效能提升行动,推进组织扁平化调整与编制优化,严控总部及后台人员规模,提升组织运营效率,将资源持续向一线服务端倾斜,以支撑服务提质,保障核心业务竞争力稳步提升。

人才焕新方面,以“年轻化与专业化”重塑核心服务力,聚焦打造兼具专业技能、多元背景与年轻活力的高潜力、高素质创新型人才队伍。

重点优化项目经理、核心管家等关键岗位人才结构,按计划引入一定比例高潜青年人才,为组织发展注入全新活力。

同时构建系统化人才培养培训体系,围绕岗位胜任力打造分层分类的培训课程,强化一线服务、运营管理等核心能力赋能,搭配高标准绩效管理与市场化人才发展机制,激活个体潜能。

此外,深化推进企业文化建设,以文化凝聚团队共识、激发组织活力,推动形成躬身入局、协同奋斗的组织文化氛围,持续锻造高素质、高活力、高专业度的服务团队。

以专业能力与文化软实力双轮驱动,赢得客户长期信赖,为公司经营发展筑牢坚实人才根基,夯实可持续发展的组织保障。

5、数字化创新升级数字化工作将以价值创造为核心,通过数字化手段赋能业务,实现高效运营与管理提升。

数字建设方面,重点推进市拓管理平台、AI客服满意度系统、网格绩效管理、AI车辆违停及数据报表五大项目。

培训赋能方面,分岗位开展系统深度培训,并于二至三季度举办AI应用大赛,激发全员创新活力。

品质强基方面,完成多个标杆项目打造,综合大检查整改率不低于95%,成立集团小组强化项目续聘保盘。

同时,推进国家高新技术企业复审及新总部大楼装修等专项工作,为数字化运营提供有力支撑。