世纪建业 00079

二零二五年是在复杂的宏观经济背景下展开的,尽管年内后期曾出现缓和的休战局面,但上半年地缘政治与贸易紧张局势仍持续存在。

相互加徵关税及地缘政治的不确定性,持续拖累全球经济复苏,迫使企业必须展现韧性与战略灵活性。

在严峻的贸易紧张局势与保护主义带来的挑战下,全球经济表现较预期为好,国内生产总值增长率约为3.2%。

这股强劲动能主要归因于企业为避开美国加徵关税而大幅提前进口、美国强劲的消费支出,以及人工智能相关投资的激增。

同样地,香港经济在二零二五年亦展现出非凡的韧性。

实质本地生产总值较去年增长3.5%并标志着连续第三年扩张。

此增长具有广泛基础,主要受出口激增、金融市场复苏以及本地消费需求逐步改善所驱动。

然而,本集团的营运并未受惠于市场日益增强的动能。

核心业务收益呈现下滑,且本年度发生巨额使用权资产减值亏损。

然而受惠于未来数年人工智能技术加速发展所带动的高科技股估值飙升,我们主要来自证券投资的显着公平值收益缓解亏损状况。

于回顾年度内,本集团之净亏损减少51%至约港币15,583,000元,乃经扣除以下各项的影响:(i)毛利较去年同期减少约港币325,000元;(ii)使用权资产之减值亏损较去年同期增加港币10,960,000元;(iii)由去年同期的按公平值计入损益之财务资产公平值亏损港币2,087,000元,转为按公平值计入损益之财务资产之公平值收益港币19,459,000元;(vi)于二零二五年并无港币4,140,000元的出售投资物业亏损,但于二零二四年有录得;及(vi)融资成本较去年同期减少港币2,172,000元。

本集团于二零二五年的收入减少约4%至港币45,956,000元。

主要原因是发型设计收益、款待服务收入及证券投资收入分别减少约4%、2%及33%。

回顾年度的毛利减少约2%至港币14,739,000元。

减少主要由于上述业务分部的毛利减少所致。

其他收入减少4%至港币1,040,000元。

主要是由于受(i)银行利息收入减少;(ii)收入增加港币358,000元(包括因于本年度一场暴雨导致我们其中一项酒店物业受到水浸损害而获得的港币292,000元保险索赔退款);以及(iii)去年录得但于回顾年度未录得的港币320,000元出售物业、厂房及设备所得收益。

融资成本减少港币2,172,000元,原因是根据信贷条款进行的定期还款导致银行贷款本金减少,以及回顾年度内美国联邦储备委员会三度降息导致本地利率下降。

行政开支减少港币1,903,000元至港币26,642,000元。

主要是由于本集团采取严厉的节流措施,令人员成本、维修及保养成本、法律及专业费用及家俬、装置及设备折旧等开支减少。

于二零二五年十二月三十一日,本集团之资产净值为约港币205,069,000元,而每股资产净值为约港币0.63元。

本集团之总资产及总负债分别为约港币363,255,000元及港币158,186,000元。

物业投资业务于回顾年度内,香港及澳门投资物业之租金收入总额为港币2,928,000元,与去年相比减少约8%。

此主要归因于二零二四年出售两项住宅投资物业。

剩余投资物业已续租或签订新租约,租金维持不变或有所调升,部分情况下亦提供租金优惠。

剩余投资物业的租金收入较去年同期增加7%。

投资物业的估值亏损为港币7,400,000元,导致回顾年度的分部亏损增至港币12,871,000元;截至二零二五年十二月三十一日止年度,投资物业之总估值下降至港币79,700,000元。

于二零二五年,受需求疲弱及宏观经济不确定性影响,香港与澳门各物业类别的资产价值均出现下跌。

于回顾年度内并无购入或出售投资物业。

坊间推出多元化的营销活动及密集的推广行动,以吸引本地消费者及游客。

二零二五年香港零售销售额出现温和复苏,全年增长约1%,乃自二零二四年三月以来首次录得正面累积增长,显示出韧性及消费开支趋于稳定。

核心零售区的空置率有所改善,高级零售地区的复苏势头强劲,但对邻近地区的带动作用有限。

本集团位于上环的零售店舖于年内续租,按总租金收入与原始投资成本计算,投资收益率约为7%。

二零二五年澳门经济保持稳定增长,本地生产总值增长4.7%。

增长主要受旅游及博彩服务业强劲复苏带动,该地区产出已达至疫情前水平的89.6%。

然而,由于经济增长的驱动力仅集中于个别产业,整体经济倘要实现突破仍面临多项结构性挑战。

当地零售业持续受到北上旅游、消费下滑及财富收缩等因素的影响。

根据仲量联行澳门分公司的数据,二零二五年黄金地段街舖的租金与资本价值分别下跌0.9%及8.9%。

尽管预期今年租金将持平,但受制于非旅游区表现疲弱,资本价值可能进一步下滑。

尽管市场气氛低迷,本集团的零售租户仍行使续租选择权,将原定于二零二五年底届满的租约续期两年,租金调升10%。

来自澳门物业的租金收入增加约9%至2,418,000港元。

主要归因于:(i)尽管租金维持不变且无租金优惠期,但本集团的写字楼租约于回顾年度内已续约;以及(ii)于二零二五年第三季就本集团的住宅物业签订新租约,租金增幅为5%。

以澳门物业的总租金收入与原始投资成本计算,录得约4%的平均收益率。

根据仲量联行澳门写字楼指数,二零二五年写字楼租金价值下跌3.4%,而整体写字楼市值则按年下跌7.9%。

年内,本集团的写字楼投资物业公平值下跌8%。

预计所有卫星赌场经已于二零二五年底正式关闭,此举将持续对房地产市场构成挑战,整体商业物业价值仍处于低谷,且预测今年将进一步下跌。

成本控制已成为多数企业的首要任务,随着一年期租约于今年届满,租约备有行使权最长续约两年,本集团不感意外写字楼租户为削减租金开支而整合办公空间,截至年底,本集团的写字楼投资物业已达满租状态,惟有一间自二零二一年第二季起空置的写字楼单位除外。

综观住宅市场,市场经历显着的调整,特徵为住宅价格下跌及成交量放缓。

本年度,本集团的住宅投资物业录得8%的公平值亏损。

尽管如此,市场情绪已显现出谨慎乐观的「微弱复苏」迹象。

近期银行降息,加上政府推出包括将住宅按揭贷款成数提高至80%,以及将印花税豁免门槛提高至6百万澳门元等刺激措施,旨在提振市场。

预计住宅市场将于二零二六年趋于稳定。

发型设计业务过去一年,发型设计业务分部的表现,可置于香港经济缓慢复苏的大背景下加以审视。

近期,香港不得不面对多项长期结构性挑战,包括低迷的房地产市场、动荡的金融市场,以及许多人面临的就业不确定性。

此等因素均直接影响消费者支出,为包括我们在内的商品或服务零售业的多个行业带来经济挑战。

情况因香港市民持续北上,前往消费力更强的大湾区跨境消费商品及服务的趋势而进一步加剧。

部分原因在于随着近年香港的人口外流,同时市场未能迎来新的客源导致客源萎缩,本分部的营业额较去年同期下跌约4%至港币12,412,000元,其中服务收入的营业额下跌3%。

与此同时,产品销售亦减少21%。

因此,本集团录得分部亏损港币1,029,000元,而去年同期则录得港币12,000元的微薄分部溢利。

分部溢利转为分部亏损乃由于(i)于二零二三年拨备的使用权资产减值亏损导致二零二四年度使用权资产折旧大幅减少,(ii)收入减少;及(iii)就二零二五年第四季发型屋租约续租,已就使用权资产减值亏损拨备港币809,000元。

为提升该业务部门的营收并促进其获利能力,本集团已针对服务及产品实施相关行动计画。

业界正朝着个性化美容体验的方向转变,且对先进的头皮护理疗程需求颇高,特别是在像我们这样的高级发型屋中。

因此,除了已于二零二四年在接发服务中推出「羽毛接发」新产品线,以回应客户对脱发╱薄发的顾虑外,发型屋现已提供头皮护理疗程,以解决头皮发炎问题。

我们已调拨资金购置相关新设备及产品,以开展这项新服务范畴。

与此同时,我们亦察觉到市场商机:随着大众日益意识到化学物质对头发及头皮健康的危害,消费者对更健康且环保的护发产品(例如有机及无化学添加的选项)的需求正稳步上升。

在年结时,我们成为香港极少数从英国进口的新款高级护发产品系列(包含洗发水、护发素及造型产品)的发型屋之一。

此等高级产品品质卓越,生产于以零污染着称的湖区,并在受控的实验室环境中制造。

我们以极具竞争力的推广价格推出这系列全新高级护发产品,销售量与营收表现出乎意料地优异。

如同所有新服务与产品皆需时日发展方能取得显着成果,其全年影响将于二零二六年全面显现。

香港的发型设计行业是一个技术门槛高且竞争激烈的市场,预计短期内将保持温和增长,同时对具备专业护理及数位整合功能的高端服务需求亦将持续上升。

监于该行业的技术密集型特性,彼等不仅面临着对经验丰富且受过专业培训╱具备资格的发型师的人力竞争,同时也面临着发型助理及接待人员的高流动率。

其中许多人属于年轻一代,彼等极为重视工作与生活的平衡,且不愿长时间工作。

于二零二五年第四季,若干经验丰富且备受同业推崇的新人才加入本集团,并与我们分享了彼等对未来发展的业务愿景。

与此同时,我们亦投入资源持续培训我们全体的发型师,更新并强化其数位行销知识,藉此推广及展示其现有或新学习的技能,并触及新旧客户。

在技术层面,我们由资深专业发型师╱技术人员主持,针对相关领域定期举办系统性的每周内部培训课程,以提升发型助理的知识与服务技能,特别是在发型屋推出新服务╱产品之际。

我们亦鼓励发型助理参与公司举办的「模特之夜」活动,届时发型屋将为选择由参与活动的发型助理服务的顾客提供免费美发服务。

在营运硬体方面,我们位于中环的旗舰店已于二零二五年第四季以减租条件续租三年。

为透过市场区隔拓展业务版图,我们于二零二五年十二月签订新租约,在旗舰店邻近区域开设一间小型「交钥匙」发型屋。

我们计划以此开拓年轻客群的新客源,并以更优惠的价格为彼等提供美发服务。

展望未来,本集团将持续优化策略并密切关注市场发展,以推动营收增长,同时深化对营运效率及审慎成本管理的承诺。

旅店及款待服务业务于二零二五年,香港旅游业持续强劲复苏,接待旅客达49.9百万人次,较上年同期增长12%。

根据香港旅游发展局数据,作为香港最大客源市场的中国内地旅客较上年同期增长11%,而非中国内地旅客的增长速度则更快,达至15%。

受中国内地经济疲软及港币兑人民币汇率偏高影响,更多中国内地旅客选择留在大湾区并以一日游形式造访香港。

因此,本年度来自中国内地的过夜旅客仅增长2.4%。

另一方面,长途市场(包括美国及欧洲)、短途市场(不包括中国内地)以及东盟国家、印度及中东等新兴市场,分别录得20%、15%及17%的增长。

此持续的增长凸显了香港作为顶级国际旅游目的地的持久吸引力,拥有丰富多彩的重大体育赛事、国际演唱会及顶级金融会议。

截至二零二五年十二月三十一日,本集团的旅店及款待服务业务组合包括三个以「HomyCentral」、「HomyInn」及「HomyResidence」名义营运的地点。

本分部营业额减少2%至港币28,745,000元,并录得分部亏损港币9,844,000元。

营业额减少乃主要归因于上环宾馆及北角旅馆的收入分别较去年同期减少4%及3%,此情况部分被油麻地酒店营业额较去年同期增长3%所抵销。

上环宾馆、北角旅舍及油麻地酒店的每日平均房租则分别较去年同期下跌6%、0.2%及3%,但整体入住率仍维持在90%的高水平。

若与香港整体酒店业市场进行对比,本集团的营运指标大致与二零二五年市场平均入住率87%的水平相符,且每日房价表现或胜于市场平均水平;二零二五年的市场平均房价较去年下降约5.2%。

我们于中价位市场营运,该市场在二零二五年上半年录得19.9%的同比最大跌幅,原因是该市场区间内的酒店为争取注重成本的客群,展开了激烈的价格竞争。

该分部的亏损较去年同期增加港币6,568,000元至港币9,844,000元。

分部亏损主要归因于使用权资产折旧增加,以及根据对自有酒店物业进行的估值,上环宾馆的减值亏损在回顾年度内大幅上升。

香港酒店业的表现反映出激烈的竞争格局:在营运成本上升及面临深圳等地区竞争对手的情况下,各酒店正采取定价策略以提升入住率并增加营收。

深圳作为一个交通便利且价格实惠的航空枢纽及体验型城市目的地,持续吸引中国内地旅客及香港居民前往。

因此,尽管访客人数增加且入住率表现强劲,但房价走低加上营运成本上升,已对多数营运商的整体表现造成影响。

尽管入住率高,但与多数酒店营运商一样,我们在旅店及款待服务分部面临的重大挑战在于:如何确保旅客人数带来的营收增长能够转化为更强劲的营运收益,更重要的是,能产生现金流。

随着旅游市场复苏,消费者偏好的转变与产业态势的演变正重塑酒店业格局。

踏入二零二六年,中东战火爆发及持续的贸易紧张局势,导致全球地缘政治环境动荡不安,对旅游相关企业构成挑战,需采取审慎周密的经营策略。

在应对市场不确定性的过程中,本集团持续灵活应变,并以卓越服务为核心,巩固竞争优势。

在政府支持政策的推动下,包括拨款12亿港元实施《旅游业发展蓝图2.0》、将「个人游」计划扩展至中国内地59个城市,以及今年及未来将在香港举办的一系列精彩大型盛事,本集团对香港作为亚洲盛事之都的强劲前景充满信心。

此外,政府推动游艇经济、赛马及邮轮旅游等利基旅游领域的措施,预计将吸引高消费游客,带动零售、餐饮及酒店业的增长。

与此同时,本集团一直积极寻求增值机会及新的酒店物业,并考虑在现有物业租约届满时进行搬迁。

在物色搬迁地点的过程中,值得注意的是,生活风格酒店现已成为酒店业的新主力增长引擎。

此类酒店物业融合了精品酒店的个性化、温馨氛围与现代化设施。

生活风格酒店的兴起,反映出旅客越来越倾向于追求体验而非单纯的住宿。

证券投资本集团上市证券投资组合的表现,通常会受到全球及区域性的经济、政治及金融市场环境影响,并容易受金融市场波动的影响。

于二零二五年十二月三十一日,本集团按公平值计入损益之财务资产为约港币52,733,000元(二零二四年十二月三十一日:港币43,000,000元)。

证券投资组合由美国证券及香港房托基金单位组成,具备良好的流动性,而后者则提供合理的股息率。

回顾年度录得证券投资股息收入港币1,785,000元。

于二零二五年,香港股市表现强劲,尽管很早就触及高点,但受贸易紧张局势影响,二零二五年四月曾出现短暂急挫,随后再度回升。

恒生指数飙升27.8%,主要受以下因素驱动:(i)透过「南向通」流入的内地资金;(ii)对人工智能未来发展的乐观预期;以及(iii)降息措施。

因此,证券市场出现自二零一七年以来最佳的表现,二零二五年的成交额创下历史新高,香港亦重拾作为首次公开发售首选市场的地位。

市场乐见在投资者信心重燃的推动下,许多蓝筹股已从「被动低估」转向更为可持续的上升阶段。

年内,监于公共事业及房托基金单位的市场价格自疫情前收购后的谷底已逐步温和回升,本集团按当时市价出售部分香港蓝筹股。

监于技术创新是未来发展的重要引擎,且具有潜在丰厚的资本收益,此次出售使本集团得以重新分配资源,并增加对美国科技股的证券投资。

观察美国市场,尽管面临高波动性、贸易关税的不确定性及人工智能泡沫的担忧,美国股市在二零二五年仍实现连续第三年两位数增长,标普500指数上升16%至18%。

科技板块持续主导市场,主要的人工智能相关科技股贡献了标普500指数逾半数的回报。

推动股市强劲表现的关键因素包括:(i)受人工智能投资带动的企业获利强劲;(ii)贸易政策—随着贸易协议谈判及全球关税费率趋于缓和,市场出现强劲反弹;以及(iii)货币政策—美国联邦储备委员会的降息提振投资者信心。

对美国股市的前景看法异常分歧,主要分析师们对同一议题持截然相反的观点。

部分市场专家预测,受惠于人工智能创新、企业获利持续成长以及美国联邦储备局可能降息,市场将维持成长态势,尽管波动性会增加,并预估年终标普500指数目标价将逼近7800点。

亦有分析师将标普500指数目标下调至7200点,警告市场对地缘政治风险过于乐观,特别是伊朗冲突长期化及油价持续飙升可能引发经济衰退。

然而,所有预测的共同点在于预期波动性将加剧,意味着积极管理与分散投资可能是应对未来数月市场的关键。

我们的投资策略将保持灵活,持续根据市场演变评估现有投资组合,并平衡各类投资产品。

本集团于二零二五年十二月三十一日持有之重大投资(即账面值超过本集团资产总值5%之投资)如下:附注1:领展房地产投资信托基金为以香港为基地之房地产投资信托(领展房产基金)。

领展房产基金的投资目标为实现可持续增长并为其单位持有人创造长远价值。

其投资及管理多元化的物业组合,包括由中国一线城市(北京、上海)、大湾区(香港、广州及深圳)至新加坡、英国伦敦及澳洲悉尼及墨尔本的零售设施、停车场、办公室及物流中心。

附注2:本集团将持有该投资以获取股息收入,并将于每单位售价升至合理水平时减持。

附注3:PalantirTechnologiesInc.总部位于美国科罗拉多州丹佛市,该公司开发的软件使机构能够有效地大规模整合其数据、决策和营运。

该公司成立于二零零三年,开始为情报界建立软件,以协助美国、英国和国际上的反恐调查和行动。

其最新的人工智能平台专为商业和政府部门的客户而设计,透过将现有软件平台与大型语言模型相结合,使他们能够从人工智能的最新突破中获得价值,从而独特地允许用户连接大型语言模型和其他人工智能至其资料数据和行动操作,以在其所需的法律、道德和安全约束范围内促进决策。

除了产品之外,PLTR还因与政府机构和私人企业的合作而受到认可,为国家安全、医疗保健和金融等领域所呈现复杂挑战提供解决的工具。

附注4:此项投资旨在使集团的证券投资组合多元化,投资科技和创新等高增长领域,这是未来经济发展的重要引擎。

考虑到PLTR是一家快速发展的科技公司,销售额增长迅速,利润不断上升,因此将持有该投资以获得长期潜在和强劲的资本增长潜力。

物业项目管理业务于回顾年度,由于未能获得新住宅买家或现有住宅业主的装修项目,因此并无录得收入,亦无任何已完工或进行中的项目。

扣除业务行政开支后,分部录得亏损港币8,000元。

随着经济进一步复苏,我们致力透过寻求与本地知名建筑师╱室内设计师合作以发掘更多新项目,以复兴本业务分部。

其他业务分部本集团透过本公司间接全资附属公司世纪建业融资有限公司(「世纪建业融资」)从事借贷业务。

该公司根据放债人条例持有放债人牌照,可于香港从事借贷业务。

于回顾年度,该分部产生的利息收入及经营溢利分别为港币86,000元(二零二四年:港币80,000元)及港币3,000元(二零二四年:亏损港币4,000元)。

于二零二五年十二月三十一日,放债业务录得四笔无抵押贷款(包括个人及企业贷款)。

截至二零二四年及二零二五年十二月三十一日止两个年度,本集团并无就未偿还应收贷款产生任何减值。

管理层已制定建立内部监控系统的基本政策。

本集团将采取审慎方法以及就贷款组合的组成及向各客户收取的贷款利率定期检讨,以最大化借贷业务的回报及分散信贷风险。

展望未来,全球市埸在短期内料将持续处于不确定且波动的状态。

美国关税政策的不确定性、地缘政治紧张局势以及金融环境趋紧,预计将对全球贸易、投资、旅游及消费支出造成压力。

就两大经济体而言,中国正面临房地产市场调整及外需疲软的挑战,而美国则需应对高利率与保护主义政策。

此等不确定性,加上贸易摩擦与通胀持续,预示着经济与商业前景将趋于谨慎,可能影响各产业及不同地区的消费者与企业活动。

最近的伊朗战争已引发严重的全球能源供应冲击,油价飙升至历史高点。

霍尔木兹海峡的航运中断造成最严重的全球供应断裂,恐将加剧通胀并引发全球经济衰退。

受伊朗战争带来的通胀压力影响,市场对二零二六年年降息的预期正逐渐消退。

美国联邦储备局目前预测,二零二六年仅会降息25个基点。

因此,在高利率环境下,本集团的融资成本仍将是主要成本之一。

与此同时,伊朗战争的爆发对香港酒店业产生复杂且双重层面的影响。

航空燃油成本上涨促使航空公司调高票价及燃油附加费,可能抑制前往香港的整体长途旅游需求。

另一方面,中东地区旅游受阻,亦可使香港成为一个稳定、中立的替代目的地,吸引该等因避开欧洲及中东而改道而来的游客。

尽管全球经济面临日益加剧的逆境,本集团对核心市场的长期前景仍充满信心,此等市场包括我们提供核心服务的香港,以及我们持有投资物业的澳门。

中国第十五个五年规划为国家下一阶段的发展提供了清晰的蓝图,并重申将支持香港及澳门巩固其独特优势,加速粤港澳大湾区基础设施的融合。

中央政府支持香港巩固其作为国际金融中心、航空及航运中心以及贸易中心的地位。

该规划支持澳门发展博彩业以外的经济多元化,深化其旅游休闲中心地位,并作为中国与葡语国家之间的贸易及服务合作中心。

根据国家蓝图,香港正制定首个五年规划,以使本地政策与国家战略保持一致。

澳门亦正在起草第三个五年规划,以确保同步发展。

我们相信,这一切将为香港及澳门的长远、可持续发展提供进一步的动力。

尽管有此等积极的发展,以及香港特区政府为提升香港作为「亚洲盛事之都」的旅游吸引力并吸引高端过夜旅客所采取的积极措施,酒店业仍持续面临多项结构性挑战,尤其是消费者偏好的转变,以及需求正逐渐转向短途、当日往返及体验导向的旅游模式。

因此,为维持香港的竞争力,业界必须积极应对,包括强化体验式服务、多元化服务模式,并更紧密地配合当今旅客不断演变的期望。

本集团对此等动态变化保持高度警觉,并预期我们的旅店及款待服务业务在二零二六年将面临充满挑战且复杂的营运环境。

我们将保持审慎态度,密切检视并调整业务策略,以应对不断变化的商业环境,同时把营运效率与卓越服务摆在首位,从而强化我们的竞争力。