陆氏集团(越南) 00366

业务回顾2025年,全球经济环境继续受地缘政治紧张、贸易不确定性及各大经济体复苏不均影响。

在这背景下,越南表现突出,国内生产总值增长8.02%,为2011–2025年期间第二高增长率(根据越南统计总局数据)。

强劲表现主要由工业及建筑业(增长8.95%)及服务业(占总增长51.08%)带动。

主要结构性发展包括2025年7月1日正式实施的省级合并,以及胡志明市地铁1号线(本城–守德线)全面通车,进一步提升城市连接性、减少交通拥堵并支持更广泛的经济动能。

本集团在越南、香港及中国的主要业务,受上述宏观环境、区域市场动态、新供应压力及货币波动(特别是美元对越南盾持续强势)不同程度影响。

水泥业务2025年是越南水泥行业在多年持续供过于求及需求疲弱后逐步复苏的开端。

全国水泥总供应量约1.28亿吨,总消费量升至约1.11亿吨。

国内消费量录得显着增长,按年估计上升12.8%–17%至约7,400–7,500万吨,主要受北部及南部大型基建项目加速拨款推动,包括北部高速公路、龙城国际机场、胡志明市环路及多项政府资助的城市发展项目。

出口亦大幅反弹至约3,680万吨(按年增长23.9%),部分受惠于熟料出口税暂时降至5%(适用至2026年)。

然而,复苏仍呈区域不均。

本集团水泥厂所在的中央地区及中部高原,需求回升仍然有限,建筑活动进展缓慢。

运输管理政策收紧进一步推高物流成本及分销挑战。

在此环境下,本集团水泥分部录得对外销售额128,297,000港元(较2024年的154,190,000港元下降)。

税前亏损大幅收窄至17,232,000港元(2024年为49,666,000港元),反映年度并无减值拨备及成本管理改善。

本集团2024年水泥分部录得物业、厂房及设备减值拨备为36,822,000港元。

生产成本按年轻微改善,得益于煤价稳定,尽管电费上升约5%及整体产能利用率较低。

主要里程碑是完成多年合规程序后成功取得期待已久的环保许可。

物业投资业务本集团主要物业投资资产为西贡贸易中心(STC),一幢位于胡志明市第1区中央商务区核心地段的33层B级办公大楼(连三层地库),地址为同德胜街37号。

该大楼于1997年落成,提供灵活租赁选择,由约60平方米小型单位至每层最高约1,000平方米的全层办公室。

2025年胡志明市办公室租赁市场呈现逐步但稳健复苏,受惠于强劲GDP增长、FDI流入稳健(外资实际投放达五年新高276亿美元,按年增长9%)及科技、物流、金融科技、制造业及专业服务等高增长行业的持续需求。

市场有效吸纳新增供应,受「追求优质空间」趋势推动。

两项主要落成项目——SaigonMarinaIFC(将A级总存量扩大至约572,332平方米)及HaloBuildingSignatur(e将B级累计供应增至约1,197,389平方米)——令胡志明市办公室租赁市场净可租面积增至新高。

尽管供应增加,多个分区空置率仍录得轻微改善,而租金大致稳定并有选择性上升(中央商务区A级平均每月每平方米64.7美元,按年升1.1%;中央商务区B级维持约每月每平方米33.4美元)。

西贡贸易中心因属较旧的B级物业,面对来自更新、更高端及绿色认证建筑的激烈竞争,表现相对受压。

出租率按年下降4.44个百分点至约69.1%(已租面积26,837平方米,总面积38,852平方米)。

按净面积计算的平均租金轻微放缓至约每月每平方米32.84美元。

主要租金及管理费收入下降7.66%,税后溢利下降约6%,主要受出租率下降、银行利息收入减少及美元对越南盾持续强势影响。

尽管面对逆风,西贡贸易中心仍继续为中小企业、初创及成本敏感租户提供具吸引力的选择,让他们以非A级溢价即可享有第1区优越地址。

其中心位置及灵活租约条款在选择性市场中仍支持持续租赁活动及租户保留。

至于本集团其他物业投资(现包括已重新分类为投资物业的香港油麻地上海街物业),香港及中国内地租赁物业的整体租金收入于2025年大致维持稳定。

年内,上海街物业由发展中物业转移至投资物业,产生重估亏损8,400,000港元。

此外,本集团整体投资物业录得公平值净亏损43,703,000港元(2024年:公平值收益6,719,000港元),反映市场供应增加及竞争压力下的估值调整。

酒店业务2025年,香港屯门贝尔特酒店(PentahotelHongKong,TuenMun)表现稳健。

尽管入住率轻微下调至86.98%,但平均每日房价(ADR)较去年录得10.2%的强劲增长。

根据行业数据显示,2025年访港旅客总数达4,990万人次,按年上升12%。

虽然全港酒店入住率在2025年上半年小幅回升至约85%,但业界平均每日房价则下跌约10.8%。

在此市场环境下,本酒店的表现优于香港酒店业整体水平。

截至2025年12月31日止,单计香港酒店业务为集团贡献经营收入64,540,000港元,较2024年的61,798,000港元增加2,742,000港元(即4.4%)。

物业经营利润(GOP)较2024年增长19.6%,且住客评分亦按年有所提升。

经独立估值后,物业、厂房及设备无需计提减值拨备,进一步提升了酒店业务的整体盈利能力。

越南LeCarréHue酒店于2025年第四季正式全面营运,虽然初期营运带来轻微亏损,但已对集团的酒店组合做出了适度且积极的贡献;随着区域旅游入境人数的进一步增长,预期该物业将从中获益。

物业发展本集团继续持有位于越南胡志明市平盛区的一幅策略性土地。

该土地位于快速发展区域,与中央商务区连接便利,并受惠于持续基建改善,故继续作为长期土地储备保留。

该土地将维持列为发展中物业,并将于市场条件、住宅或混合用途项目需求及胡志明市整体经济环境更为有利时才适时发展。

越南经济预计于2026年维持强劲动能,受惠于省级行政合并完成、党代表大会后地方管治加强、基建投资加速及2026年1月1日生效的新土地价格框架。

这些发展将逐步提升市场透明度并释放更多增长机会。

水泥业务方面,受顺化地位提升带来的新住宅、海港和城市建设项目推动,预计中央地区需求将温和改善,本集团水泥厂2026年销售目标为440,000吨。

然而,环保合规成本将进一步上升,包括新废物共同处理法规、温室气体配额试点及延迟的废热回收系统安装,可能令营运成本上升。

西贡贸易中心凭藉优越位置及具竞争力租金,将继续吸引中层及中小企业租户,但仍将面对TheKross(约32,000平方米A级)及国际金融中心逐步投入营运等新供应竞争。

本集团将专注透过选择性优惠、租户保留计划及可持续升级(LED照明、能源优化及地铁便利设施)稳定出租率。

随着香港旅游发展局致力吸引高增值过夜旅客并延长留港时间,预计香港酒店业将录得温和增长。

香港屯门贝尔特酒店将继续策略性地专注于短途市场。

酒店将利用翻新后的Pentalounge,将其打造为多元化的多功能空间,藉以增加非房费收入。

此外,酒店将持续投入于可持续发展及技术升级,以提升营运效率并满足住客不断变化的预期。

在LeCarréHue的额外贡献以及旅游业持续复苏的带动下,酒店业务预计将实现稳健增长。

整体而言,本集团将继续优先成本控制、适时环保及资产升级、营运效率及策略定位,以捕捉选择性复苏机会,同时审慎管理货币、竞争及监管风险。