苏新服务 02152

本年度,本集团的收益主要来自四条业务线,即(i)城市服务;(ii)商业物业管理服务;(iii)住宅物业管理服务;及(iv)物业租赁服务。

在管物业组合下表载列截至所示日期本集团按业务线划分的公建项目管理服务、基本本集团整体的月均物业管理费稳步上升。

本年度,与去年同期相比,(i)本集团公建项目管理服务的平均物业管理费呈上升趋势;(ii)本集团商业物业管理服务的平均物业管理费有所下降;及(iii)本集团住宅物业管理服务的平均物业管理费保持相对稳定。

城市服务本集团协助地方政府及公共权力部门提供城市服务,以改善当地居民的生活体验及环境。

本集团的城市服务包括:(i)市政基础设施服务;(ii)公建项目管理服务;及(iii)垃圾集运中心的运营。

市政基础设施服务本集团提供市政基础设施服务,包括清洁、绿化、维护、定期检查及翻新服务以确保本集团在管公共基础设施(包括城市道路、城市主干道沿线建筑物的外墙、路灯、供水网络以及有轨电车及有轨电车月台)的清洁及正常运行。

本集团根据服务所覆盖区域的道路长度或建筑面积收取服务费。

截至2025年12月31日,本集团为28个项目提供市政基础设施服务。

公建项目管理服务本集团向公共博物馆、图书馆、艺术及体育中心、城市公园以及公共机关部门的办公楼宇等公建项目提供清洁、秩序维护、园艺景观,以及维修及保养服务等物业管理服务。

截至2025年12月31日,本集团在管公建项目建筑面积约为6.4百万平方米。

垃圾集运中心的运营依托本集团于维护公建项目方面的丰富经验,本集团获地方政府及公共机关部门委聘建设及运营垃圾集运中心。

于建设垃圾集运中心后,本集团协助地方政府及公共机关部门运营垃圾集运中心,并提供垃圾管理服务,从收集苏州高新区城市道路、家庭及商业源头的生活垃圾、将垃圾运至本集团运营的垃圾集运中心、将垃圾分类压缩以进行更好的处理及将压缩后的垃圾移送焚化焚烧或交由第三方填埋。

截至2025年12月31日,本集团有三个垃圾处理中心。

合计最大处理量为每天1,200吨生活垃圾及每天50吨大件垃圾。

商业及住宅物业管理服务本集团的商业及住宅物业管理服务包括基本物业管理服务及增值服务。

基本物业管理服务包括秩序维护服务、清洁、绿化及园艺服务以及公共区域设施维修及维护服务。

增值服务包括停车位管理服务、资源管理服务、物业代理服务及其他定制服务,如定制清洁及维护服务、秩序维护服务、举办活动、业务支持及╱或根据特定客户的需求协助租赁打印机。

截至2025年12月31日,本集团分别向98个商业物业(在管总建筑面积约17.8百万平方米)及29个住宅物业(在管总建筑面积约3.5百万平方米)提供基本商业物业管理服务。

物业租赁本集团拥有办公楼宇及公寓等若干投资物业,作为员工宿舍或办公室出租。

本集团收取租金及管理费。

截至2025年12月31日,本集团租赁物业的平均入住率约为23.7%。

本集团租赁物业的平均入住率由上一年度约36.4%下降至本年度约23.7%,主要是由于报告期内金邻公寓(为本公司最大的物业租赁项目,近两年占本公司整体可出租面积的占比均超八成以上)的周边企业开工率低于预期,此乃因金邻公寓周边的在营工厂数量减少导致企业员工的入住需求(尤其是对集体宿舍的需求)减少所致。

市场趋势本集团运营所在的市场中,地方政府及公共机构持续需要能提升居民生活体验及改善当地环境的城市服务。

物业开发商、业主、租户及住户日益寻求商业及住宅物业的专业及多元化物业管理解决方案。

董事注意到,住宅物业管理市场的竞争日趋激烈。

因此,本集团已将资源转向非住宅项目,该等项目对专业商业物业管理服务的需求随着服务种类多元化而上升。

董事亦观察到,整个行业均重视数字化及智能运营。

为应对该等趋势,本集团已开发智能物业管理系统,以支持业务与财务集成及项目现场管理。

云计算、大数据及物联网等技术的持续应用,正提高各类物业对设施及服务交付的要求。

探索该等新技术可扩阔服务范围、提升质量及效率,亦可提高新进者的入行门槛。

尽管长江三角洲包括多个经济强劲的发达城市,董事认为,该地区内二、三线城市仍具增长潜力。

该等市场为本集团提供机遇,凭藉其经验及稳健的运营能力,在早期阶段扩大地域覆盖范围及抢占市场份额。

除技术进步外,本集团亦面对需以策略应对的运营挑战。

董事确认,由于城市化进程迅速、经济发展,以及住宅及非住宅物业分布广泛,长江三角洲地区的物业管理服务市场竞争非常激烈。

为保持竞争力,物业管理公司须投入资金以扩阔服务范围、提升服务质量及维持品牌声誉。

此外,行业需要大量劳动力提供保安、清洁、园艺及维修等服务,使员工成本成为最大营运开支之一。

为控制成本及提升盈利能力,服务供应商正建立标准化的营运及管理系统,此举亦有助提升其管理更多物业组合的能力。

一、开疆拓土,锐意突破—竞争实力再升级本集团持续立足「综合性城市服务及物业管理服务提供商」战略定位,辐射品牌效应,强化外延动力,持续拓展符合本集团经营发展方向的新项目。

经过2025年的业务深耕,本集团业务已实现江苏省内全域覆盖,计划进一步向长三角区域延伸布局。

本集团将以专业化服务为核心抓手,精耕秩序维护、保洁服务等基础业务,构建质量管理体系标准,持续提升核心竞争力。

二、固本强基,筑牢经营压舱石—降本增效精耕细作2026年本集团将以提质增效为核心经营目标,大力推进降本增效措施落地。

一是精准施策成本管控,物业方面试点实施区域化整合,采用无人值班值守等方式,进一步优化人力成本配置。

城市服务方面通过优化清扫模式,以「减法」实现人力成本集约。

二是集约管理压降支出,建立集中采购平台,制定物资、服务等各条线价格体系,优化供应商管理机制,以「精算」控采购开支。

三是多元布局增值服务,在在管项目提供充电桩服务、为业主提供维修及改造服务等,增强客户信任度,提升客户黏性;人才公寓拓宽各类活动平台,打造良好社群生态,提升业主满意度,以「加法」增服务口碑。

三、破局立新,数智赋能—激活发展新引擎本集团将积极探索数字化建设,打造人工智能在服务优化方面的创新应用场景,打破传统边界,激活数字动能。

本集团已设立数字化办公室,加快布局智慧物业应用,实现业务条线协同运转,围绕高频、重复、标准化作业场景,系统规划并试点引入消监控改造、智能清洁、智能安防巡检、快递运送、智能客服等AI机器人,构建「机器人完成标准作业+员工处理复杂任务」的人机协同服务体系。

并着力打造太湖具身智能产业园机器人标杆项目。

与本集团业务及所处行业有关的风险本集团业务集中于长三角地区,本集团容易因该地区的政府政策或经营环境出现任何不利发展而受到影响。

本集团业务集中于长三角地区。

截至2025年12月31日,本集团来自长三角地区的在管建筑面积约为27.6百万平方米,约占本集团截至该日期在管总建筑面积的100%。

本年度,本集团在长三角地区为物业提供服务产生人民币972.7百万元,占其总收益的100%。

由于业务集中,该地区的政府政策或经营环境如出现任何不利发展,将会对本集团的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

本集团的经营依赖长三角地区的以下发展因素,其中大部分因素并非本集团所能控制:经济状况、经济活动水平及城市发展速度的变化;地区未来发展前景;物业管理行业及房地产开发行业相关政府法规及政策的变化;及本集团与在该地区经营的其他物业管理公司竞争的能力。

此外,本集团已与苏州的地方政府订立各种城市服务协议,以提供本集团各种城市服务。

本集团与当地政府的合作关系发生任何不利变化均可能会对其续签该等服务协议或扩大市政服务业务运营的能力产生负面影响。

可能影响相关关系的因素包括:(i)政府在委聘城市服务提供商方面的计划及预算;(ii)对其服务的满意程度;及(iii)法律、法规及政策的潜在变化,可能会阻碍地方政府与本集团签订市政服务协议的能力或意愿。

本集团易受中国监管环境变化的影响。

本集团致力在业务运营时遵守所有适用法律法规,包括物业管理服务行业的规管制度。

尤其是,中国政府可能不时颁布新法律法规,影响本集团运营的不同方面,包括但不限于物业管理费及最低工资。

例如,于2024年,根据苏州市人力资源和社会保障局2024年1月发布的政策通告,苏州市月最低工资标准由2,280元人民币上调至2,490元人民币,小时最低工资标准由22元人民币调整至24元人民币。

2026年1月,苏州市人力资源和社会保障局再次发布政策通告,月最低工资标准由原2,490元╱月调整为2,660元╱月,小时最低工资标准由原24元╱小时调整为25元╱小时。

最低工资标准的持续上调对本集团的人力资源成本产生直接影响,为积极响应政策要求并保障服务质量,本集团积极实施运营效率优化方案,通过智能化系统升级与优化服务流程缓解成本上涨的影响。

中国政府还可能不时颁布与物业管理行业其他方面有关的其他新法律法规。

这可能增加本集团的合规及运营成本,从而对其业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

王新锋先生,于2021年8月获委任为本公司副总经理。

王先生主要负责项目管理与运营。

王先生于2002年6月加入本公司,自2002年6月至2021年8月先后担任本公司行政人员、副主任、主任、项目经理及总经理助理,负责项目管理。

王先生通过在线教育于2016年7月获得北京外国语大学工商行政管理专业学士学位。

王先生于2008年12月取得苏州市物业管理协会颁发的二级项目经理证、并于2013年11月取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册物业管理师资格。

辛珠女士,于2021年4月16日获委任为独立非执行董事。

辛女士主要负责向董事会提供独立意见。

辛女士在会计行业及上市公司的行政管理方面拥有超过20年经验。

辛女士自2002年12月至2005年2月任深圳金威啤酒集团(广东粤海集团附属公司,前香港上市代码:0124)财务总监,负责财务管理。

辛女士自2005年2月至2005年12月任广东粤海集团(广东省政府国有企业)财务部副总经理,负责集团财务管理。

自2006年4月至2008年7月,彼在合生创展集团有限公司(一家物业开发商,其在联交所主板上市,股份代号:754)工作,最后担任集团会计总监,主要负责财务管理。

自2008年7月至2014年6月,彼在中国奥园集团股份有限公司(一家物业开发商,前称中国奥园地产集团股份有限公司,其在联交所主板上市,股份代号:3883)工作,最后兼任执行董事及常务副总裁,主要负责财务管理。

彼在中国奥园集团股份有限公司工作时,亦曾参与土地收购的审查、讨论及决策。

自2014年7月至2015年3月,彼担任龙光地产控股有限公司(一家于联交所主板上市的公司,股份代号:3380)的首席财务官。

自2018年6月至2024年2月,辛女士担任康希诺生物股份公司(一家从事疫苗的研发、生产及销售的公司,其在联交所主板上市,股份代号:6185)的独立非执行董事。

自2020年4月起,彼一直担任建业新生活有限公司(一家物业管理服务提供商,其于联交所主板上市,股份代号:9983)的独立非执行董事。

自2020年11月至2024年9月,彼担任大唐集团控股有限公司(一家房地产公司,其在联交所主板上市,股份代号:2117)的独立非执行董事。

辛女士于1990年7月获得中国人民大学会计专业学士学位,并于1999年12月获得新西兰奥克兰商学院工商管理专业硕士学位。

辛女士于1996年1月成为中国注册会计师协会会员,并于2010年1月成为澳大利亚注册会计师协会会员。

何嘉仁先生,于2026年1月加入本公司并获委任为本公司常务副总经理。

何先生主要负责公司数字化工作。

何先生拥有超过15年数字化产品运营及管理经验。

2010年至2017年期间,何先生先后于多家信息技术公司担任产品经理、高级产品经理等职务。

自2017年至2022年于碧桂园集团担任数字化总监职务;于2022年11月加入苏高新公司,担任数字化办公室副主任(主持工作),2026年4月起至今担任数字化办公室主任。

期间2022年11月至2023年2月兼任苏州苏高新数字经济产业发展有限公司副总经理。

何先生于2010年6月获华南理工大学结构工程专业工学硕士学位,并于2023年11月获国家人力资源和社会保障部、工业和信息化部颁发的高级信息系统项目管理师资格。

王华先生,于企业经营及管理拥有丰富经验。

彼分别于2008年7月加入苏州新区高新技术担任投资发展部副经理、经理。

2012年3月加入苏高新公司,在苏高新公司及下属子公司任职经历主要有曾担任苏州高新区新振建设发展有限公司副总经理、苏高新公司投资管理部主任、苏州高新资产管理有限公司总经理;自2017年9月起,担任苏州建融集团有限公司党支部书记及总经理;2023年12月至2024年8月,担任苏州高新人才发展集团有限公司总经理;自2024年8月起,担任苏高新公司总经理助理。

王先生于2001年7月获得哈尔滨工业大学管理学学士学位(会计专业)。

彼于2005年7月获得哈尔滨工业大学管理学硕士学位(土地资源管理专业)。

郭卉女士,于2025年1月获委任为本公司二级财务总监,郭女士主要负责财务管理相关工作。

郭女士拥有17年的会计及财务管理经验。

加入本集团前,郭女士于2012年7月至2025年1月,先后担任高新自来水会计、融资管理处兼财务核算处处长、财务管理部副经理、财务管理部经理、内控部经理、二级财务总监。

郭女士于2025年1月加入本集团,担任本公司二级财务总监。

郭女士于2009年7月获得西南交通大学会计专业学士学位,并于2022年8月获得高级会计师职称。

陈明栋先生,于2024年6月获委任为执行董事,于2025年1月获委任为本公司总经理。

陈先生于1997年7月加入苏高新公司,担任多个管理职务,于1997年7月至2015年7月先后担任(及兼任,如适用)苏州市小茅山铜铅锌矿(苏高新公司的附属公司,于2019年1月变更名称为苏州高新智泰创新发展有限公司)团委副书记,设备动力部部长、矿长助理及副矿长等职务,于2015年8月至2022年11月兼任苏州苏铜科嘉机电工程有限公司(由苏高新公司控制的公司)总经理,于2015年8月至2022年11月先后担任苏州高新智泰创新发展有限公司副总经理及总经理,并分别于2022年11月至2023年9月及2023年2月起担任金狮党总支书记及总经理。

自2024年6月至2026年4月,担任本公司董事会秘书。

陈先生于2012年7月获得北京科技大学机电工程专业学士学位。

彼于2019年12月取得江苏省人力资源和社会保障厅颁发的中级工程师资格。

袁红娟女士,于2023年10月获委任为本公司总经理助理。

袁女士主要负责项目管理及运营。

袁女士于2006年11月加入本公司。

自2006年11月至2023年10月,彼先后担任本公司的管理人员、项目总监、管理部经理及运营部经理。

袁女士于2021年4月16日至2023年10月20日获委任为本公司监事。

袁女士于2016年6月获得中国南京大学人力资源管理文凭(自学课程)。

赵宇先生,于2023年8月28日获委任为本公司的联席公司秘书,并于2025年3月获委任为本公司战略投资部主管。

赵先生于2023年1月加入本公司。

彼于2023年1月至2025年3月先后担任本公司综合管理部主管、人力资源部主管及市场拓展部主管,职责范围包括本公司的战略投资、信息披露、投资者关系。

加入本公司前,于2014年5月至2023年1月期间,赵先生于苏州高新区人力资源开发有限公司工作,该公司自2021年起并入苏州苏高新集团有限公司(本公司的控股股东)。

赵先生于2011年9月获得英国米德塞克斯大学国际商务管理学士学位。

李昕女士,于2023年6月15日获委任为非执行董事。

李女士拥有超过18年金融及财务工作经验。

2005年至2015年期间,李女士先后于华夏银行苏州分行、东亚银行苏州分行、江苏银行苏州分行及华夏银行新区支行担任会计、客户经理、企业银行部副总经理、经理、行长助理、客户部副经理及中小企业部专职审批人等职务。

2015年4月至2018年10月期间担任苏州高新区经济发展集团总公司(苏高新公司前称)结算中心主任助理;2018年10月至2022年3月期间担任苏高新公司结算中心副主任;2021年10月至2022年5月期间担任苏州高新资产管理有限公司一级财务总监;2021年10月至2022年5月期间担任苏州新合盛融资租赁有限公司一级财务总监;2022年3月至2023年4月期间担任苏高新公司财务管理部副主任;及自2023年4月至今担任苏高新公司财务管理部主任。

李女士于2005年6月毕业于苏州大学国际经济与贸易专业,获得经济学及管理学双学士学位。

李女士于2017年4月及于2017年9月分别获经济师及会计师职称。

曹彬先生,于2023年6月15日获委任为非执行董事。

曹先生拥有超过17年财务、投资管理及运营管理工作经验。

2006年至2021年期间,曹先生先后于多家公司担任财务、内控及总经理助理等职务;2020年10至2021年10月期间担任苏高新城建发展(苏州)有限公司及苏高新教育产业发展(苏州)有限公司一级财务总监;2021年1月至2021年10月期间担任苏高新公司内控部副主任;2021年9月至2021年10月期间担任苏州苏高新商业发展有限公司一级财务总监;2021年10月至2022年3月期间担任苏高新公司投资管理部副主任;自2022年3月至2023年4月期间担任苏高新公司运营管理部副主任;2023年4月至今担任苏高新公司运营管理部主任;自2022年4月至今担任苏高新公司直属党总支第二支部书;及自2025年2月至今担任苏州高新掌新生活服务科技有限公司总经理。

曹先生于2006年6月获苏州大学工商管理学士学位。

曹先生于2013年1月及2015年1月分别获经济师及会计师职称。

张俊先生(曾用名张俊峰),于2021年4月16日获委任为非执行董事。

张先生主要负责就本集团的整体发展提供指引。

张先生于2012年7月加入苏高新公司,自此于苏高新公司担任多个投资及战略职务,包括苏高新公司的附属公司苏高新科技产业发展(溧阳)有限公司总经理以及苏高新公司战略招商部副主任。

自2021年1月至2022年3月,张先生担任苏高新公司的附属公司钟山苏新发展有限公司副总经理,负责主持公司工作。

自2022年3月至2025年2月,张先生担任苏高新公司投资管理部副主任(主持工作);自2025年2月至今担任苏高新公司投资管理部主任。

自2025月2月至今担任苏州苏高新产业投资有限公司(本部)总经理。

张先生于2012年6月获得中国中南财经政法大学金融学专业经济学硕士学位。

张先生于2014年2月取得江苏省人力资源和社会保障厅颁发的经济师资格。

刘昕先生,于2021年4月16日获委任为独立非执行董事。

刘先生主要负责向董事会提供独立意见。

自2001年2月起,刘先生先后担任中国人民大学公共管理学院副教授、教授及博士生导师。

彼亦为中国人民大学国家发展与战略研究院的研究员。

彼自1997年起于中国人民大学任教,并自1997年6月至2001年2月期间先后担任劳动人事学院的讲师及副教授。

自1998年8月至1999年7月,刘先生在比利时根特大学担任访问学者。

自2009年8月至2010年7月,刘先生在美国哈佛大学担任富布赖特项目高级访问学者。

自2011年9月至2011年12月,刘先生担任美国密歇根大学福特公共政策学院客座教授。

自2003年5月至2013年10月,刘先生担任北京博目企业管理顾问有限公司首席专家及高级合伙人,参与公司的管理及运营。

自2017年12月至2021年9月,刘先生担任首创置业股份有限公司(一家于联交所主板上市的公司,股份代号:2868)的独立非执行董事。

彼自2019年11月至2023年4月担任新力控股(集团)有限公司(一家于联交所主板上市的公司,股份代号:2103)的独立非执行董事。

自2020年8月起,刘先生亦一直担任北京扬德环保能源科技股份有限公司(一家于北京证券交易所上市的公司,股票代码:833755)的独立非执行董事。

自2024年9月起,刘先生担任蓝星安迪苏股份有限公司(一家于上海证券交易所上市的公司,股票代码:600299)的独立非执行董事。

刘先生分别于1991年7月、1994年6月及1997年6月获得中国人民大学劳动经济专业学士学位、硕士学位及博士学位。

周云女士,于2021年4月16日获委任为独立非执行董事。

周女士主要负责向董事会提供独立意见。

自1984年9月至1996年2月,周女士先后担任新疆师范大学地理系助教及讲师。

自1996年3月至2001年8月,周女士担任苏州城建环保学院城市管理系副主任及副教授。

自2001年9月以来,周女士于苏州科技大学先后担任过多个职务。

自2001年9月至2006年6月,彼担任管理科学与工程系的副教授。

自2006年7月至2007年7月,彼担任管理学院副院长兼党支部书记。

自2007年8月至2012年12月,彼担任土木工程学院的教授及党支部书记。

自2013年1月至2016年5月,彼担任人事处处长及高层次人才工作办公室主任。

自2016年6月至2018年9月,彼担任高教研究所所长。

自2018年10月起,彼担任土木工程学院教授兼房地产研究所所长。

周女士自2005年10月起担任苏州市第二届物业管理招投标评标专家库的成员、自2005年10月起担任江苏省土木建筑学会第七届理事会的工程管理专业委员会委员、自2009年9月起担任江苏省土木建筑学会第八届理事会的工程管理专业委员会委员及江苏省土木建筑学会第八届理事会的建筑与房地产经济专业委员会副主任委员。

自2015年1月起,周女士担任江苏省土木建筑学会第九届理事会的建筑与房地产经济专业委员会副主任委员。

周女士自2018年12月起担任苏州市区前期物业管理招投标评标专家委员会副主任委员。

周女士自2014年3月至2018年担任中国建筑学会建筑经济分会第七届理事及中国建筑学会建筑经济分会第七届房地经济专业委员会委员。

周女士于1984年7月获得中国新疆大学地理专业学士学位。

郑程杰先生,于2021年6月10日获委任为本公司联席公司秘书。

郑先生为方圆企业服务集团(香港)有限公司(一家专门从事企业服务的专业服务供应商)的副总监。

彼于企业秘书事宜领域拥有逾12年的经验。

郑先生持有澳洲昆士兰大学商学士(金融)学位及香港大学法学硕士(中国法)学位。

自2018年6月起,彼为香港公司治理公会以及英国特许公司治理公会的会士。

洪丽娟女士,于2022年4月获委任为本公司副总经理,并于2026年4月获委任为本公司董事会秘书。

洪女士自2019年11月至2022年4月担任本公司总经理助理。

洪女士主要负责人力资源管理相关工作。

于加入本公司前,自2006年至2010年5月,洪女士在苏州日中架桥经济发展有限公司工作。

自2010年7月至2011年3月,彼担任江苏中科时代电器制造股份有限公司总经理助理。

洪女士于2014年12月加入本公司。

自2014年12月至2019年10月,彼先后担任本公司市场部副经理及经理。

洪女士于2005年6月获得中国苏州大学法律专业学士学位。

刘春先生,于2022年4月获委任为本公司总经理助理。

刘先生主要负责项目管理及运营。

于加入本公司前,自2001年1月至2005年5月,刘先生在苏州东山宾馆有限责任公司工作。

自2005年6月至2015年9月,刘先生在苏州市天翔物业管理有限公司工作。

刘先生于2015年1月获得中国江南大学工商管理文凭。

彼亦于2014年2月取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册物业管理师资格。